50代からの賃貸経営：実現可能性とリスク

54歳、年収930万円、預金100万円で、現在の住宅ローン完済後、1200万円の中古物件を購入し賃貸経営を始め、老後資金の確保を目指したいというご相談ですね。現在の住宅ローンの完済まであと5年、その間にもう一軒の物件を購入し、賃貸経営を始めるという計画は、非常に積極的で、実現可能性とリスクの両面を慎重に検討する必要があります。

住宅ローンの借り入れについて

現在の住宅ローンがあと5年で完済するとのことですが、新たな住宅ローンを組む際の金利は、現在の1.25％を下回る可能性は低いです。金利は市場の状況によって変動するため、正確な数値は金融機関に問い合わせる必要がありますが、現状の金利水準を考慮すると、住宅ローンに近い金利で借り入れができる可能性は低いと考えておいた方が良いでしょう。

年収930万円、預金100万円という状況では、1200万円の物件購入のための融資を受けるのは容易ではありません。金融機関は、返済能力を厳しく審査します。物件価格の3割から5割程度の自己資金を用意するのが一般的です。 ご自身の預金が100万円しかないため、追加の自己資金の確保方法を検討する必要があります。

賃貸経営のリスクと対策

賃貸経営は、老後資金確保の有効な手段となり得ますが、リスクも伴います。

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• 空室リスク：物件が空室になると、家賃収入が途絶え、ローンの返済が困難になる可能性があります。
• 修繕費：建物は経年劣化により、修繕が必要になります。修繕費用の積み立てを計画的に行う必要があります。
• 金利上昇リスク：変動金利のローンを選択した場合、金利上昇によって返済額が増加する可能性があります。
• 税金：不動産所得には税金がかかります。税金対策も考慮する必要があります。

これらのリスクを軽減するために、以下の対策を検討しましょう。

• 物件選び：立地条件の良い、需要の高い物件を選びましょう。不動産会社に相談し、市場調査を行うことが重要です。駅近、人気の学区など、空室リスクを低減できる物件を選ぶことが大切です。築年数も考慮し、修繕費用の発生頻度を予測しましょう。
• 家賃設定：相場を調査し、適切な家賃を設定しましょう。高すぎる家賃は空室リスクを高めますが、低すぎる家賃では収益性が悪くなります。
• 固定資産税・都市計画税：これらの税金は毎年発生します。年間の税額を把握し、予算に組み込んでおきましょう。
• 修繕積立金：定期的に修繕積立金を積み立て、予期せぬ修繕費用に備えましょう。専門家に相談し、適切な積立額を算出してもらうことをお勧めします。
• 保険：火災保険や地震保険などに加入し、リスクを軽減しましょう。
• 専門家への相談：不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、計画を具体化しましょう。プロのアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑え、成功の可能性を高めることができます。

具体的なステップとアドバイス

1. **資金計画の見直し:** 1200万円の物件購入に必要な自己資金を確保するために、追加の資金調達方法を検討しましょう。例えば、現在の住宅ローンの完済後に、まとまったお金を貯蓄に回す、または他の資産の売却などを検討する必要があります。

2. **物件探し:** 不動産会社に相談し、ご自身の予算と条件に合う物件を探しましょう。立地条件、築年数、家賃相場などを考慮し、空室リスクの少ない物件を選びましょう。専門家の意見を積極的に取り入れ、客観的な視点を持つことが重要です。

3. **融資の相談:** 複数の金融機関に融資の相談を行い、金利や返済条件などを比較検討しましょう。年収や預金残高、物件の価値などを考慮し、融資を受けられる可能性を判断します。

4. **税金対策:** 不動産所得に関する税金対策を検討しましょう。税理士に相談し、節税対策を講じることで、収益性を高めることができます。

5. **リスク管理:** 空室リスク、修繕費、金利上昇リスクなどを考慮し、リスク管理計画を立てましょう。修繕積立金や保険などを活用し、リスクを軽減しましょう。

専門家の視点：ファイナンシャルプランナーの意見

ファイナンシャルプランナーの視点から見ると、50代で新たな住宅ローンを組むことは、リスクが高いと判断されるケースが多いです。年収930万円と高収入ではありますが、老後の生活設計、健康状態、予期せぬ支出なども考慮する必要があります。無理のない計画を立てることが重要です。

1200万円の物件購入は、自己資金が不足しているため、ローン返済に苦労する可能性があります。まず、自己資金の増加を目指し、物件購入はもう少し先延ばしするという選択肢も検討すべきです。

また、賃貸経営は、必ずしも安定した収入を保証するものではありません。空室リスクや修繕費などのリスクを十分に理解し、最悪の事態を想定した計画を立てることが重要です。

まとめ

50代からの賃貸経営は、老後資金確保の有効な手段となる可能性がありますが、リスクも伴います。計画を立てる際には、専門家の意見を聞き、慎重に検討することが重要です。無理のない計画を立て、リスクを最小限に抑えることで、成功の可能性を高めることができます。