賃貸物件の退去時精算：敷金と償却

5年4ヶ月も住んだお部屋の退去、そして敷金精算についてご心配ですね。東京都民の方とのことですので、東京都の条例や一般的な慣習に基づいて解説します。結論から言うと、タバコを吸っていたことによるクロスや壁の汚れ、臭いなどが原因で、敷金から差し引かれる可能性があります。しかし、必ずしも全額が差し引かれるわけではありません。

敷金の返還と原状回復義務

賃貸借契約では、借主（あなた）には「原状回復義務」があります。これは、契約時にあった状態にできるだけ戻す義務です。ただし、「通常の使用による損耗」は借主の負担ではありません。経年劣化による壁や床の汚れ、多少の傷などは、通常使用による損耗とみなされることが多いです。

一方、タバコによるヤニ汚れや臭いは、通常使用による損耗とはみなされにくいのが現状です。特に、クロスや壁に付着したヤニは、専門業者によるクリーニングが必要になるケースが多く、その費用が敷金から差し引かれる可能性が高いです。

85㎡の2DK、クロス張替え費用は？

85㎡の2DKの場合、クロス張替え費用は相当な額になる可能性があります。クロス1㎡あたりの張替え費用は、種類や業者によって異なりますが、一般的には1,000円～3,000円程度です。85㎡すべてを張替えとなると、85,000円～255,000円という費用がかかる可能性があります。もちろん、一部の汚れのみのクリーニングで済む場合もあります。

タバコ臭対策：退去前にできること

退去前にできるタバコ臭対策を講じることで、敷金からの減額を最小限に抑えることができます。

• 徹底的な清掃：壁や天井、床、窓枠など、隅々まで丁寧に掃除機をかけ、拭き掃除を行いましょう。特に、ヤニの付着しやすい場所には、重曹や洗剤を使って丁寧に清掃します。
• 消臭剤の使用：市販の消臭剤や脱臭剤を効果的に使用しましょう。スプレータイプだけでなく、置き型やジェルタイプなど、様々なタイプがあるので、お部屋の状況に合わせて使い分けると効果的です。特に、タバコ臭の強い箇所には、複数種類の消臭剤を併用するのも有効です。
• 換気：退去するまで、窓を開けて換気を徹底しましょう。天気の良い日は、窓を開け放って風通しをよくすることで、タバコ臭を軽減できます。
• オゾン脱臭機の利用：オゾン脱臭機は、タバコ臭などのニオイを効果的に除去できる機器です。レンタルすることも可能ですので、検討してみましょう。
• 専門業者への依頼：どうしても臭いが取れない場合は、専門のハウスクリーニング業者に依頼することを検討しましょう。プロの技術で、より効果的にタバコ臭を除去できます。費用はかかりますが、敷金からの減額を抑えるためには有効な手段です。

専門家（不動産会社）の意見

不動産会社に相談することが重要です。退去前に、現状を写真に撮り、不動産会社に見てもらうことで、トラブルを回避できます。事前に状況を説明し、見積もりを取っておくことで、想定外の費用が発生するリスクを減らせます。

具体的な対応手順

1. **不動産会社への連絡:** まず、退去の意思を不動産会社に伝え、退去時期を確定します。
2. **現状確認:** 不動産会社と日程を調整し、部屋の現状を確認してもらいます。写真撮影なども行いましょう。
3. **見積もりの取得:** 必要に応じて、クロス張替えやクリーニングの見積もりを取得します。
4. **交渉:** 見積もり内容に納得できない場合は、不動産会社と交渉を行いましょう。
5. **精算:** 最終的に、敷金から差し引かれる費用と返還される費用が確定します。

まとめ：早期の対応が重要

退去時の敷金精算は、様々な要因が絡み合う複雑な問題です。タバコを吸っていた場合、早期に不動産会社と連絡を取り、現状を説明し、適切な対応を相談することが重要です。 徹底的な清掃や消臭対策、そして専門業者への相談などを検討することで、敷金からの減額を最小限に抑えることができるでしょう。 東京都の条例や判例も踏まえ、不動産会社と良好なコミュニケーションを図ることが、円滑な退去につながります。