3階建て注文住宅の設計：義母居住スペースの事務所扱いと専用住宅・併用住宅の比較

3階建ての注文住宅を工務店に依頼し、間取り等の設計をしています。先日建築確認申請の結果が来た際、１Fの義母の居住スペースが事務所扱いになるという回答が来て、影響はこちらで調べてほしいといわれています。義母の居室にはミニキッチンを設置予定であり、採光も十分でないので事務所扱いになるとのことでした。延床面積102㎡に対し、事務所扱いになる義母の居室スペースは約9.3㎡です。(ミニキッチンとクロゼットで＋約5.5㎡)工務店から事務所扱いの部屋があると専用住宅でなく、併用住宅になりますと言われました。事務所を居室にするにはかなり大きい窓をふやして採光を無理やり取るしかない、と言われていますが１Fなので防犯上と冬の寒さを考えると、この変更は極力受け入れたくありません。ネットで調べたり、知り合いの仲介業者にきいて影響を調べてみた結果、以下のような状況です。・契約済みの住宅ローン（つなぎ融資）：銀行から登記時に居住用であれば問題ないという回答が来ました。・固定資産税や住宅ローン減税：事務所スペースが小さいので影響なし？（少しネットで調べました。）・火災保険：どこの保険会社にするか決めていませんが、影響はわかりません。他にも影響があるのかわからず、事務所扱いのままでよいのか居室になるよう変更したほうが良いのかがわからずに困っています。義母の居住スペースについて事務所扱いのまま併用住宅にする場合と、仕様変更を受け入れて居室扱いとし、専用住宅にする場合の差異について、上記結果やそれ以外の影響についてぜひ指摘やアドバイスを頂きたいです。よろしくおねがいします。補足みなさま、ご回答いただきありがとうございます。非常に参考になります。・後からミニキッチンを施工する対策案については、スケジュール上可能かどうかを工務店に確認してもらっていますが、まだ回答はありません。・窓を大きくする対策案について、義母も窓は大きい方が良いと言ってくれたので前向きに検討しています。ただ、工務店からは窓の大きさを90㎝×200㎝以上（下段FIX窓＋上段上げ下げ窓）まで変更しないと居室の申請がおりないと言われています。こうした状況の中、いまだに悩ましい状況が続いているのですが、以下についてもご教示いただけるとありがたいです。・専用住宅と事務所併用住宅を比較した場合、事務所併用住宅が有利に働く点（税金や法規制、住宅の価値などの点）はありますか？また、不利に働く点はどのようなことが考えられますでしょうか。最終的な判断が必要になった時を考えて、事務所併用住宅のメリットとデメリットを把握しておきたいです。何度も申し訳ありませんが、ご協力をお願いします。

Contents

1 専用住宅と併用住宅の違いと、義母居住スペースの事務所扱いに関する影響
2 専用住宅にするための対策と、併用住宅のメリット・デメリット
- 2.1 専用住宅にするための対策
- 2.2 併用住宅のメリット・デメリット
  - 2.2.1 併用住宅のメリット
  - 2.2.2 併用住宅のデメリット
3 まとめ

専用住宅と併用住宅の違いと、義母居住スペースの事務所扱いに関する影響

ご自宅の建築確認申請において、義母様の居住スペースが事務所扱いとなり、併用住宅となる可能性が出ているとのこと、大変お困りのことと思います。延床面積102㎡のうち9.3㎡（ミニキッチン、クローゼット含め約14.8㎡）が事務所扱いとなる影響について、詳しく見ていきましょう。

専用住宅と併用住宅の違い

まず、専用住宅と併用住宅の違いを明確にしましょう。

* **専用住宅:** 居住の目的だけで使用される住宅です。
* **併用住宅:** 居住の目的以外に、事務所や店舗などの事業に使用される住宅です。

今回のケースでは、義母様の居住スペースが事務所扱いとなることで、住宅全体が「併用住宅」として扱われます。これは、建築確認申請や登記、税金、保険など、様々な面で影響を及ぼします。

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事務所扱いによる影響

既に住宅ローン、固定資産税、住宅ローン減税について調査済みとのことですが、それ以外にも以下のような影響が考えられます。

1. 建築確認申請

既に事務所扱いと判断されているため、現状では変更がない限り、併用住宅として建築確認が完了します。

2. 登記

登記簿には「併用住宅」と記載されます。これは、住宅の用途や価値に影響を与える可能性があります。

3. 固定資産税

事務所部分の面積が小さい（全体の約14.5%）ため、固定資産税への影響は限定的でしょう。しかし、将来、事務所部分の用途変更や面積拡大を検討する際には、税額の増減に注意が必要です。

4. 住宅ローン減税

住宅ローン減税は、住宅の床面積や借入額などを基準に計算されます。事務所部分の面積が小さいことから、大きな影響はないと予想されますが、税務署の判断によって異なる可能性もあるため、念のため税理士に相談することをお勧めします。

5. 火災保険

火災保険の契約内容によっては、併用住宅であることを告知する必要があります。保険料や補償内容に影響が出る可能性があるため、複数の保険会社に見積もりを依頼し、比較検討することをお勧めします。

6. 将来の売却

住宅を売却する際には、併用住宅であることが購入希望者にとってネックになる可能性があります。専用住宅に比べて、需要が限定される可能性があり、売却価格に影響を与える可能性があります。

7. その他

* **近隣への影響:** 併用住宅の場合、近隣住民への影響を考慮する必要があります。例えば、事務所の営業時間が長かったり、騒音や駐車スペースの問題が発生する可能性があります。
* **融資条件:** 将来、住宅ローン以外の融資を受ける際に、併用住宅であることが条件に影響を与える可能性があります。

専用住宅にするための対策と、併用住宅のメリット・デメリット

現状、窓の拡大が唯一の解決策として提示されていますが、防犯や断熱性の観点から懸念があるとのことです。しかし、建築確認申請を通すためには、一定の採光基準を満たす必要があります。

専用住宅にするための対策

* **窓の拡大:** 防犯対策として、防犯ガラスやセキュリティシステムの導入を検討しましょう。断熱性については、高性能な窓材を選択することで、冬の寒さを軽減できます。
* **ミニキッチンの設置時期変更:** ミニキッチンを後から設置する可能性について工務店に確認中とのことですが、建築確認申請前に設置を完了させることで、事務所扱いにならない可能性があります。
* **建築確認申請の再申請:** 窓の拡大以外にも、採光を確保する方法がないか、建築士や工務店と相談し、再申請を検討しましょう。例えば、採光用のトップライトを設置するなど、他の方法も検討できます。
* **専門家への相談:** 建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、最適な解決策を見つけることをお勧めします。

併用住宅のメリット・デメリット

専用住宅と併用住宅を比較した場合、併用住宅が有利に働く点は少ないです。しかし、デメリットを理解した上で、メリットを活かすことも可能です。

併用住宅のメリット

* **将来的な事業展開の可能性:** 将来的に、義母様が自宅で小さな事業を始めたい場合、併用住宅であることが有利に働く可能性があります。
* **税金対策（限定的）:** 事業を行うことで、税金対策になる可能性もありますが、これは事業内容や規模によって大きく異なります。専門家のアドバイスが必要です。

併用住宅のデメリット

* **住宅ローンの金利:** 一部の金融機関では、併用住宅への融資金利が高くなる場合があります。
* **売却時の価格:** 専用住宅に比べて、売却時の価格が低くなる可能性があります。
* **保険料:** 火災保険などの保険料が高くなる可能性があります。
* **管理の煩雑さ:** 居住スペースと事業スペースの管理が煩雑になる可能性があります。

まとめ

義母様の居住スペースが事務所扱いとなることで、住宅全体が併用住宅として扱われることになります。これは、税金、保険、売却時の価格など、様々な面で影響を及ぼします。しかし、窓の拡大以外に、ミニキッチンの設置時期変更や、採光確保のための他の方法を検討することで、専用住宅にする可能性もあります。最終的な判断は、ご自身の状況や優先順位を考慮して行う必要があります。専門家への相談を積極的に行い、最適な解決策を見つけることをお勧めします。ご自身の状況を丁寧に説明し、専門家のアドバイスを参考に、ご家族にとって最善の選択をしてください。