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相続税の基礎知識と現状の把握
まず、相続税の基礎控除額は、相続人の状況や相続財産の状況によって異なります。 単純に6000万円以下だから相続税がかからない、というわけではありません。 ご質問にある不動産の評価額を計算してみましょう。
* 駐車場：600㎡ × 10万円/㎡ = 6000万円
* アパート：500㎡ × 10万円/㎡ = 5000万円
* 実家：300㎡ × 10万円/㎡ = 3000万円
合計すると1億4000万円となり、基礎控除額を大幅に超えています。そのため、相続税の発生は避けられない可能性が高いです。 路線価はあくまで目安であり、実際の評価額は相続税申告時に税務署によって決定されます。 建物の老朽化や減価償却なども考慮されるため、上記の計算はあくまで大まかな見積もりです。
共有名義と単独名義、そして念書の問題点
相続財産を共有名義にすることで、相続税の計算が複雑になることは事実ですが、必ずしも相続税が増加するとは限りません。 相続税の計算は、相続財産の評価額だけでなく、相続人の数や法定相続分なども考慮されます。
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単独名義にして3人が相続し、念書で4人で平等に分配するという方法も、法的根拠が弱く、後々トラブルになる可能性があります。 念書は法的拘束力が弱く、相続人同士の合意が崩れた場合、裁判で争うことになりかねません。 特に、遺産分割協議がまとまらない場合、遺産分割調停や訴訟といった法的措置が必要になる可能性があります。
相続税対策：具体的な選択肢
先祖代々の土地を守るためには、相続税対策が不可欠です。 いくつかの選択肢を検討してみましょう。
1. 相続税の節税対策
* **小規模宅地の特例:** 居住用不動産について、一定の要件を満たせば、評価額を軽減できる制度です。実家についてはこの特例が適用できる可能性があります。
* **相続時精算課税:** 生前贈与の一種で、贈与税ではなく相続税として課税される制度です。 生前に財産を贈与することで、相続税を軽減できます。ただし、贈与税の納税義務が発生する可能性があるため、専門家への相談が必要です。
* **生命保険の活用:** 相続税対策として生命保険を活用することもできます。 保険金は相続財産に含まれますが、一定の金額までは非課税となります。
* **相続税の分割納付:** 相続税の納付が困難な場合は、分割納付制度を利用できます。
2. 財産の有効活用
* **アパート経営の継続:** 現在100%の入居率を維持しているアパートは、安定した収入源となります。 相続後も経営を継続することで、相続税の支払いに充てることができます。 ただし、建物の老朽化や修繕費用なども考慮する必要があります。
* **駐車場の有効活用:** 駐車場の活用方法を検討することもできます。 例えば、コインパーキングとして運営したり、新たな建物を建設したりするなど、収益性を高める方法があります。 しかし、新たな建築には多額の費用がかかるため、現実的なのかどうか慎重に検討する必要があります。
3. 専門家への相談
相続税の計算や節税対策は、専門知識が必要となります。 税理士や弁護士などの専門家に相談することで、最適な方法を見つけることができます。 早めの相談が、より多くの選択肢を検討できることに繋がります。
お父様への借金について
ご質問にあった「お父様に借金をしてアパートを建てる」という案は、現実的ではありません。 96歳のお父様に借金をすることは、非常に困難です。 金融機関は、高齢者への融資には慎重です。
まとめ：具体的なステップ
1. **不動産の正確な評価額を算出する:** 税理士に依頼して、相続財産の正確な評価額を算出しましょう。
2. **相続税の試算を行う:** 評価額に基づいて、相続税の試算を行いましょう。
3. **節税対策を検討する:** 小規模宅地の特例、相続時精算課税、生命保険の活用など、節税対策を検討しましょう。
4. **専門家への相談:** 税理士や弁護士などの専門家に相談し、最適な相続プランを立てましょう。
5. **相続手続きを進める:** 相続税の申告、遺産分割協議など、相続手続きを進めましょう。
相続は複雑な手続きです。 早めに行動を起こし、専門家の力を借りながら、スムーズな相続を進めましょう。
