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延べ床面積と建築費用：なぜ増坪の方が高くなるのか？
質問者様は、延べ床面積が減少した間取り案①と、増坪した間取り案②を比較し、延べ床面積は案①の方が大きいにも関わらず、案②の方が費用が高くなることに疑問を抱かれています。これは、斜線制限による建築条件の違いが大きく影響しているためです。
斜線制限とは？
斜線制限とは、日照を確保するために、建物の高さや形状を制限する都市計画法に基づく規制です。敷地境界線からの距離や建物の高さによって、建築可能な範囲が制限されます。 特に、隣地との境界線が斜めに傾斜している場合（敷地形状が不整形な場合など）は、斜線制限の影響を大きく受け、建築可能な面積が制限されることが多くなります。
間取り案①：バルコニー設置による延べ床面積の減少
間取り案①では、斜線制限をクリアするためにバルコニーを設置せざるを得なかったため、居室面積が減少し、結果として延べ床面積も減少しました。バルコニー部分は延べ床面積に算入されませんが、その分、建築コストは発生します。ただし、バルコニーは外部空間であるため、居室部分と比較して坪単価は低く抑えられる傾向があります。
間取り案②：増坪による建築費用の増加
間取り案②では、斜線制限の影響を受けない範囲で増坪を行いました。これにより、居室面積は増加し、居住性は向上しますが、増築部分の建築費用は、既存部分の建築費用よりも高くなる可能性があります。これは、以下の理由によるものです。
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- 基礎工事の追加費用：増築部分の基礎工事は、既存部分の基礎工事と別途行う必要があるため、追加費用が発生します。
- 解体費用：増築のために既存部分を一部解体する必要がある場合、解体費用が発生します。
- 外壁・屋根工事の追加費用：増築部分の外壁や屋根の工事も追加費用となります。
- 複雑な構造：増築によって建物の構造が複雑になる場合、設計や施工に手間がかかり、費用が高くなる可能性があります。
- 坪単価の差：新築部分の坪単価は、既存部分の坪単価よりも高くなる傾向があります。これは、既存部分の建築時の価格と現在の建築コストの差、また、増築工事の特殊性によるものです。
バルコニー面積と居室面積のトレードオフ
質問者様の補足にあるように、「同じ面積でもバルコニーを増やして部屋を狭くするのと、バルコニーの面積を減らして、部屋面積を増やすのとでは、後者のほうが割高になる」というのは、一般的に正しいです。これは、上記で説明した増築に伴う追加費用と、バルコニーの坪単価が居室の坪単価よりも低いという事実によるものです。
専門家への相談が重要
間取りの変更や増築は、建築費用だけでなく、将来的な資産価値にも影響します。そのため、建築士や不動産業者などの専門家に相談し、最適なプランを選択することが重要です。専門家は、斜線制限などの法的規制を考慮した上で、予算やライフスタイルに合わせた最適な間取りを提案してくれます。
具体的なアドバイス
* 複数のプランを比較検討する：複数の建築会社に依頼し、それぞれのプランを比較検討することで、最適なプランを選択できます。
* 詳細な見積もりを入手する：建築費用は、プランによって大きく異なります。詳細な見積もりを入手し、費用内訳をしっかりと確認しましょう。
* 専門家と綿密なコミュニケーションをとる：疑問点や不安な点は、遠慮なく専門家に相談しましょう。
* 契約前にしっかりと確認する：契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は質問しましょう。
まとめ
延べ床面積だけで建築費用を判断することはできません。斜線制限などの建築条件や、増築に伴う追加費用などを考慮する必要があります。専門家のアドバイスを参考に、予算やライフスタイルに最適なプランを選択することが重要です。
