長年住み慣れたアパート退去時の修繕費用問題：保証金と経年劣化の落としどころ

今月、23年間9ヶ月住み慣れたアパートを退去致しました。１階の部屋で、ここ10年床が湿気や白蟻でリビングフロアは、2ヶ所陥没してしまいました。畳の部屋は畳が歪んだ状態で過ごしました。管理会社（23年間で3社程変わってます）には、前々の会社の時に知らせましたが、仕事が忙しく工事するまで至りませんでした。今の管理会社にはそろそろ引越を考えていましたから、全く知らせていませんでした。知らせる義務を怠った私もいけないんですが、管理会社も他の1階のお部屋何度も修繕しているのを見て来ましたし、知っておられました。逆に私に知らせるのが、管理会社の仕事と思いましたが。今回全てのリフォーム（台所シンクの交換、畳は表替でなく、畳替えだそうです）に100万位かかるので、１/4位出して頂けないかと、打算が有りましたが、経済的に無理な事で一応10万ならと、でもできれば、保証金内で何とかオーナーさんと折り合って下さいってお願いしました。今、返事待ちです。私としては23年の、経年変化や通常損耗を考えると保証金で全てやって頂きたいと思っております。23年の間、一度もメンテナンやって頂いていません。ご意見お聞かせ下さい。

Contents

1 23年間の居住と修繕費用：賃貸借契約と経年劣化の視点
2 大家さんとの交渉：具体的な対応策
3 インテリアと住環境の改善：今後の視点
- 3.1 1. 新居選びのポイント
- 3.2 2. 住環境の改善
4 まとめ

23年間の居住と修繕費用：賃貸借契約と経年劣化の視点

長年住み慣れたアパートからの退去、そして高額な修繕費用に関するご相談ですね。23年間という長い期間、住み続けられたことは、そのお部屋への愛着の深さを物語っています。しかし、同時に、経年劣化による修繕問題も発生しやすい期間でもあります。今回のケースでは、湿気や白蟻による床の陥没、畳の歪みなど、居住者の責に問えない部分も含まれているように感じます。

賃貸借契約における修繕責任の確認

まず重要なのは、賃貸借契約書の内容です。契約書には、修繕責任の範囲が明記されているはずです。通常、「通常の使用による損耗」は大家側の負担、「故意または過失による損耗」は借主側の負担となります。白蟻被害や湿気による床の損傷は、通常使用による損耗とみなせるケースが多く、大家側の修繕責任となる可能性が高いです。ただし、契約書に特約事項があれば、その内容に従う必要があります。

経年劣化と通常損耗の判断

23年間という期間を考慮すると、床の陥没や畳の歪みは、経年劣化によるものと判断される可能性が高いです。経年劣化は、時間の経過によって自然に生じる損耗であり、借主の責任とは限りません。しかし、管理会社が他の1階住戸の修繕を行っていたという事実から、建物の老朽化や構造上の問題が考えられます。この点は、大家さんとの交渉において重要な論点となります。

管理会社の対応と告知義務

管理会社への告知義務については、確かに借主にも責任があります。しかし、長期間に渡り複数の管理会社が入れ替わり、かつ、管理会社側も問題を知っていた可能性がある点を考慮する必要があります。管理会社が問題を知りながら放置していた場合、管理会社の怠慢も問題視できる可能性があります。この点は、交渉の際に証拠となる資料（写真など）があれば有利に働きます。

大家さんとの交渉：具体的な対応策

100万円の修繕費用に対し、10万円の負担を提示されたとのことですが、これは現状では不十分です。大家さんとの交渉では、以下の点を主張しましょう。

1. 賃貸借契約書と特約事項の確認

契約書を改めて確認し、修繕責任の範囲を明確にしましょう。特約事項に、経年劣化や白蟻被害に関する記述があれば、それを根拠に交渉を進めます。

2. 写真や動画などの証拠提示

床の陥没や畳の歪み、建物の老朽化を示す写真や動画があれば、それらを証拠として提示することで、大家さんの理解を得やすくなります。過去に管理会社に連絡した記録があれば、それも合わせて提示しましょう。

3. 専門家への相談

必要であれば、不動産鑑定士や建築士に相談し、修繕費用や経年劣化の程度について専門家の意見を聞きましょう。専門家の意見は、交渉において強い味方になります。専門家の意見書は、交渉の際に提示することで、大家さんの主張を覆す強力な証拠となります。

4. 交渉の記録を残す

交渉の内容は、必ず記録に残しましょう。メールや手紙でのやり取り、電話での会話の内容などをメモしておけば、後々のトラブル防止に繋がります。

5. 保証金からの充当を強く主張する

23年間の居住期間と、管理会社の対応の遅延を考慮すると、保証金からの全額充当を求めるのは決して不当な要求ではありません。 「23年間一度もメンテナンスが行われなかったこと」「管理会社が問題を知っていた可能性があること」を強調し、交渉を進めましょう。

6. 必要に応じて法的措置も検討する

交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討することも視野に入れましょう。弁護士に相談することで、より効果的な交渉戦略を立てることができます。

インテリアと住環境の改善：今後の視点

今回の件は、住まいの老朽化と修繕問題という難しい問題ですが、これを機に、今後の住まい選びや住環境の改善について考えてみましょう。

1. 新居選びのポイント

* 建物の築年数と管理状況の確認：築年数が古すぎる物件は、経年劣化による修繕費用が高額になる可能性があります。管理状況がしっかりしている物件を選ぶことが重要です。
* 契約書の確認：契約書の内容をしっかりと確認し、修繕責任の範囲を理解しておきましょう。不明な点は、管理会社に確認しましょう。
* 定期的な点検：定期的に部屋の点検を行い、不具合を発見したらすぐに管理会社に報告しましょう。

2. 住環境の改善

* 湿気対策：湿気は、カビや白蟻の発生原因となります。換気をしっかり行い、除湿機を使用するなど、湿気対策を徹底しましょう。
* 害虫対策：定期的に害虫駆除を行い、白蟻などの害虫の発生を防ぎましょう。

まとめ

長年住み慣れたアパートからの退去は、様々な感情が入り混じる出来事でしょう。しかし、今回の修繕費用問題についても、冷静に状況を分析し、適切な対応を取ることで、納得のいく解決を目指しましょう。大家さんとの交渉は、粘り強く、そして誠実に臨むことが大切です。必要に応じて専門家の力を借りながら、最善の解決策を見つけてください。