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１．今後の東京都心の中古マンションの不動産価格の動向
東京都心の中古マンション価格は、短期的に見ると、需給バランスや金利動向の影響を受け変動します。オリンピック後の反動減や、金利上昇による購入意欲の低下など、下落要因も懸念されますが、東京駅2駅圏という立地条件の良さは、価格の下支えとなる大きな要素です。中長期的に見ると、人口減少社会とはいえ、東京への人口流入は依然として続いており、特に都心部への需要は高いと予想されます。そのため、大幅な価格下落は起こりにくいでしょう。長期的な視点では、少子高齢化や都市計画の変化なども考慮する必要がありますが、現時点では、この物件の価値が大きく下がる可能性は低いと判断できます。
２．賃貸市況の動向
都心部、特に東京駅近郊の賃貸市場は、需要が供給を上回る供給不足の状態が続くと予想されます。そのため、空室リスクは低く、安定した家賃収入が見込めます。ただし、金利上昇や経済状況の変化によって、家賃の上昇幅は限定的になる可能性もあります。
３．築年数による売却価格への影響
築10年、20年、30年超と築年数が経過するにつれて、売却価格は低下する傾向にあります。しかし、今回の物件は立地条件が非常に優れているため、築年数の影響は相対的に小さくなると考えられます。築10年程度であれば、価格への影響は限定的でしょうが、築20年、30年を超えると、修繕費用の増加や設備の老朽化が価格に反映される可能性が高まります。
４．３つの選択肢の比較
A：生涯売却しない
メリット：
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- 住み慣れた環境で生活できる
- 将来的な資産価値の維持・向上に期待できる
デメリット：
- ローン返済の負担が続く
- 広すぎる物件で、維持費や管理費などのコストがかかる
- ライフスタイルの変化に対応できない可能性がある
B：売却する
メリット：
- ローン残債を解消できる
- 売却益により、新たな住居の購入資金や生活資金を確保できる
- より自分に合った住環境を選択できる
デメリット：
- 売却時期によっては、価格が下がるリスクがある
- 売却にかかる諸費用が必要となる
- 新たな住居探しにかかる時間と労力が必要
C：賃貸で貸す
メリット：
- ローン返済の一部または全額を家賃収入で賄える可能性がある
- 資産価値の維持に繋がる
デメリット：
- 空室リスクがある
- 家賃滞納のリスクがある
- 管理の手間がかかる
- 家賃収入だけではローン返済が賄えない可能性もある
現状の査定価格で売却すれば、ローン残債を一括返済でき、手元に3000万円弱残るという点は大きなメリットです。この資金を元に、より生活に合った住環境を確保できます。
５．賢明な選択
物件の立地条件、現在の査定価格、そしてご自身のライフスタイルを考慮すると、現状では売却が最も賢明な選択肢と言えるでしょう。
現在の市場状況では、この物件の価格が今後大きく下がる可能性は低いと予想されます。売却益でローンを完済し、手元に資金を残せることは、将来の生活設計において大きな安心材料となります。
ただし、売却を急ぐ必要はありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、相場をしっかりと把握した上で、最適なタイミングで売却を進めることをお勧めします。
専門家の視点
不動産コンサルタントの視点から見ると、この物件は希少性の高い好立地であり、価格が大きく下落する可能性は低いと言えます。しかし、個人の事情や将来計画によって最適な選択は変わってきます。信頼できる不動産会社に相談し、具体的な数字を提示してもらいながら、ご自身の状況に最適なプランを検討することが重要です。
具体的なアドバイス
* 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場価格を正確に把握する。
* 売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用など）を事前に確認する。
* 売却後の住居について、具体的なプランを立てる。
* 賃貸に出す場合、管理会社との契約内容を慎重に確認する。
* 金利上昇などの経済状況の変化にも対応できる柔軟な計画を立てる。
