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１．今後の東京都心の中古マンション価格の動向（短期・中長期・長期）
東京都心の中古マンション価格は、様々な要因が複雑に絡み合い、将来予測は容易ではありません。しかし、いくつかの要素を考慮することで、ある程度の展望を描くことができます。
短期（1～3年）：
* 金利上昇の影響：最近の金利上昇は、住宅ローン借り入れコストの増加につながり、購入需要の減少を招く可能性があります。そのため、価格上昇は鈍化し、横ばいもしくは微減の可能性も考えられます。
* 需給バランス：東京の中心部、特に質問者様の物件のような好立地は需要が依然として高いです。供給が需要を下回っている限り、価格が大きく下落する可能性は低いでしょう。
* オリンピック後遺症：東京オリンピック後の需要減退は、一部で懸念されていますが、質問者様の物件のような立地条件の良い物件への影響は限定的と考えられます。
中長期（3～10年）：
* 人口減少：日本全体の人口減少は、不動産市場に影響を与えますが、東京都心部、特に駅近物件への需要は、地方からの流入や外国人居住者の増加によって支えられる可能性が高いです。
* 少子高齢化：高齢化に伴い、広いマンションの需要は減少する可能性があります。しかし、3LDKは単身者やDINKSにも需要があるため、大きな影響はないと考えられます。
* インフレ：物価上昇は不動産価格を押し上げる傾向があります。
長期（10年以上）：
長期的な予測は非常に困難です。しかし、東京都心部、特に優れた立地条件のマンションは、資産価値を維持しやすい傾向にあります。ただし、建物の老朽化やメンテナンス費用は考慮する必要があります。
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２．今後の東京都心賃貸市況
東京都心の賃貸市況は、依然として需要が高い状況です。特に、質問者様の物件のような好立地は、高い家賃設定が可能でしょう。しかし、供給増加や金利上昇の影響も考慮する必要があります。
３．売却時期と築年数の関係
築年数はマンション価格に大きく影響します。築10年、20年、30年超と経過するごとに、価格が下落していく傾向にあります。しかし、築年数だけでなく、建物の状態、設備の充実度、立地条件なども価格に影響します。質問者様の物件は築9年で、好立地であるため、築10年を超えても、価格が大きく下落する可能性は低いと考えられます。
４．選択肢の比較メリット・デメリット
A：生涯売却しない
* メリット：住み慣れた環境を維持できる。将来的な資産価値の上昇に期待できる。
* デメリット：ローン返済の負担が続く。維持費や修繕費の負担が必要。広すぎるため、もったいないと感じている現状がある。
B：売却する（今？）
* メリット：高値で売却できる可能性が高い。ローン残債を完済できる。新たな住まいへの移転が可能。
* デメリット：売却益の一部を税金として納付する必要がある。新たな住まいの購入費用や賃貸費用が必要。売却後の住まい探しに時間と労力がかかる。
C：賃貸で貸す
* メリット：ローン返済の一部を家賃収入で賄える可能性がある。資産価値の維持に繋がる。
* デメリット：空室リスクがある。家賃滞納リスクがある。管理の手間がかかる。
５．賢明な選択
質問者様の状況を総合的に判断すると、現状では売却が最も賢明な選択肢と考えられます。
* 高値で売却できる可能性が高い：現在の査定価格が高く、今後大きく下落する可能性は低いと考えられます。
* ローン残債を一括返済できる：売却益でローンを完済することで、大きな経済的負担から解放されます。
* より自分に合った住まいを選べる：広すぎる現在のマンションから、よりコンパクトでコストの低い住まいに移ることができます。
ただし、売却前に、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場価格を正確に把握することが重要です。また、税金や手数料などの諸費用についても、事前に確認しておきましょう。
専門家の視点：不動産コンサルタントの意見
不動産コンサルタントの視点から見ると、現在の市場状況と物件の条件を考慮すると、売却は現実的な選択肢です。好立地で築浅であるため、高値で売却できる可能性が高い一方、居住ニーズの変化を考慮すると、現在の物件は大きすぎるというご自身の判断は妥当です。 売却益を有効活用し、よりライフスタイルに合った住まいに移ることで、生活の質向上に繋がるでしょう。 ただし、売却時期については、市場動向を常に注視し、最適なタイミングを見極めることが重要です。
具体的なアドバイス
1. 複数の不動産会社に査定を依頼し、相場価格を把握する。
2. 売却にかかる諸費用（仲介手数料、税金など）を正確に計算する。
3. 売却益の使い道を明確にする（住宅購入、投資など）。
4. 新しい住まいの選定基準を明確にする（立地、広さ、予算など）。
5. 必要であれば、不動産のプロフェッショナル（不動産会社、税理士など）に相談する。
