みなさんの意見を教えてください。Ａさんは手元に3000万円、Ｂさんは手元に3000万円の現金が手元にあったとします。Ａさんは土地代「200万円/坪」の都心の土地、建ぺい率60％、容積率200％、広さ10坪。Ｂさんは土地代「50万円/坪」の郊外の土地、建ぺい率60％、容積率200％、広さ10坪の土地を購入しました。そこに、1階に1部屋、2階に1部屋タイプのアパートをお互い建設します。建築費は共に1000万とします。Ａのアパート、Ｂのアパートともに稼働率は20年平均で70％とします。そして、20年経ったある日、Ａ・Ｂ共にアパートの建物と土地を第三者に土地購入額と同額で売却をしたとします。ちなみに、Ａさんは都心のため、月々1部屋あたり9万円、Ｂさんは郊外のため、月々1部屋あたり5万円で貸していたとします。各種税金、メンテナンス代金などは考えないものとします。ここからが本題です・・・Ａさんは、「200万×10坪＝2000万」＋建築費1000万＝3000万の初期費用。9万円×2部屋×240ヶ月（20年）×稼働率70％＝3024万円。3024万円－初期投資額2000万円＋売却益2000万円＝3024万円の利益。Ｂさんは、「50万×10坪＝500万」＋建築費1000万円＝1500万円の初期投資。手元に1500万円余り。5万円×2部屋×240ヶ月（20年）×稼働率70％＝1680万円。1680万円－初期投資額1500万円＋売却益1500万円＝1680万円＋手元の余り1500万円＝3180万円となりますよね？そこで、「稼働率が同じ」という前提であれば、地方でも都心でも、利益は大きく変わらないのでしょうか？実際はどうなのでしょうか？アパート経営は稼働率が一番と言われるため、やはり都心やニーズの多い地域にアパートを持つことの方がメリットがあるのでしょうか？ただ、そういうところは投資額が大きく、投資に対する利益率を考えると、そこそこの稼働率の郊外に２棟ではどちらがメリットが大きいのでしょうか？そもそも、不動産投資で儲けている人って、管理会社以外でいるのでしょうか？
Contents
都心と郊外のアパート経営：収益性の比較
ご質問にある計算例では、郊外の方が最終的な利益が多いという結果になっています。しかし、これは税金、メンテナンス費用、空室リスクなどを一切考慮していないため、現実とは大きく異なります。 実際のアパート経営では、これらの要素が収益に大きく影響します。
都心型アパート経営のメリットとデメリット
メリット：
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- 高い家賃収入：都心部は需要が高いため、家賃設定が高くできます。
- 空室リスクが低い：需要が多い分、空室期間が短く、安定した収入が見込めます。
- 土地の値上がり益：都心の土地は将来的に値上がりする可能性が高いです。
デメリット：
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- 初期投資額が高い：土地価格が高いため、初期費用が莫大になります。
- 管理費用が高い：管理会社に支払う費用も高額になる傾向があります。
- 税金が高い：固定資産税などの税金負担も大きくなります。
郊外型アパート経営のメリットとデメリット
メリット：
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- 初期投資額が低い：土地価格が安いため、初期費用を抑えられます。
- 管理費用が低い：管理会社への費用も比較的低く抑えられます。
- 税金が低い：固定資産税などの税金負担も少なくなります。
デメリット：
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- 家賃収入が低い：需要が低い分、家賃設定が低くなります。
- 空室リスクが高い：入居者募集に時間がかかり、空室期間が長くなる可能性があります。
- 土地の値上がり益が少ない：郊外の土地は都心部と比べて値上がり益が少ない可能性があります。
稼働率と立地の関係性
アパート経営において稼働率は非常に重要です。しかし、稼働率だけで立地を決めるのは危険です。都心部は家賃が高く、空室リスクが低い反面、初期投資額が非常に大きくなります。郊外は初期投資を抑えられますが、空室リスクが高く、家賃収入も低いため、トータルでの収益は都心部より低くなる可能性が高いです。
専門家の視点：リスクとリターンのバランス
不動産投資の専門家は、リスクとリターンのバランスを重視します。高利回りで魅力的な物件ほど、リスクも高いことが多いです。都心部と郊外、どちらを選ぶかは、個人のリスク許容度と投資目標によって異なります。
例えば、リスクを低く抑え、安定した収入を得たいのであれば、都心部の一等地よりも、やや郊外で需要の安定しているエリアを選ぶ方が賢明な場合があります。
不動産投資で成功するためのポイント
不動産投資で成功するためには、以下の点を考慮する必要があります。
1. 徹底的な市場調査
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- 立地分析：周辺環境、交通アクセス、競合物件などを調査します。
- 需要予測：将来的な人口動向、経済状況などを考慮し、需要を予測します。
- 空室リスク評価：空室期間の長さ、家賃滞納リスクなどを評価します。
2. 資金計画の正確性
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- 初期費用：土地代、建築費、諸費用などを正確に計算します。
- 運営費用：管理費、修繕費、税金などを考慮します。
- キャッシュフロー：毎月の収入と支出をシミュレーションします。
3. プロの活用
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- 不動産会社：物件選び、資金調達、管理などをサポートしてもらいます。
- 税理士：税金対策、節税方法などをアドバイスしてもらいます。
- 建築士：建築計画、コスト管理などをサポートしてもらいます。
管理会社以外の成功者
管理会社に頼らず、自ら管理することでコスト削減し、利益を上げる投資家もいます。しかし、専門知識と時間が必要であり、初心者には難易度が高いです。
結論：最適な選択は投資家の状況次第
都心と郊外、どちらが有利かは、初期投資額、リスク許容度、投資目標、そして市場状況によって異なります。 ご自身の状況を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な投資戦略を立てることが重要です。 今回の計算例はあくまで簡略化されたものであり、実際には様々な要素を考慮する必要があります。
