都内23区、14坪の土地で7人家族の住まいと賃貸併用住宅を実現できる？3000万円予算の建築計画

都内23区、駅から徒歩5分ほどの場所で14坪弱3000万で実家の隣の土地が売りに出されました。実家とその土地はL字方で隣接するような形になります。両方とも二項道路に面しています。地目、宅地区域区分、都市計画区域・市街化区域用途地域、第一種中高層住居専用地域、防火指定、準防火地域建蔽率60％容積率200％160％日影規制3-2ｈ 4ｍという条件で実家北間口3.6ｍの17坪ぐらい隣の土地西間口4.9ｍの14坪ぐらい実家の南西側と隣接するような形でL型になります。両方あわせて31坪の土地で、３階建で新築したいと考えています。（可能なら４階建てでも）子供含めた７人家族の住居スペースを確保し、上の階をワンルーム３，４部屋程とり、家賃収入を得たいと漠然と考えています。この条件で、思い描いているようなことが出来るのか全くわかりません。どうかお知恵をお貸しください。

Contents

1 31坪の土地に7人家族の住まいと賃貸併用住宅：実現可能性の検証
2 まとめ

31坪の土地に7人家族の住まいと賃貸併用住宅：実現可能性の検証

都内23区、駅近の31坪の土地に7人家族の住まいと賃貸併用住宅を建築する計画、非常に魅力的な一方で、実現可能性を慎重に検討する必要があります。3000万円という予算、そしてL字型の土地形状、建ぺい率・容積率などの条件を踏まえ、具体的な検討ポイントを以下に解説します。

1. 敷地面積と建築計画

31坪（約102㎡）の土地に3階建て、もしくは4階建ての建物を建築する計画です。7人家族の居住スペースに加え、ワンルーム3～4部屋の賃貸スペースを確保するとなると、かなりコンパクトな設計が必要になります。

居住スペースの確保：7人家族の快適な生活空間を確保するためには、各部屋の広さ、収納スペース、共用部の広さなどを綿密に計画する必要があります。間取りの工夫が不可欠です。
賃貸スペースの計画：ワンルーム3～4部屋の賃貸スペースは、それぞれの部屋の広さ、設備、プライバシーの確保などを考慮する必要があります。採光や通風も重要なポイントです。また、将来的なメンテナンス費用も考慮しましょう。
建築基準法の確認：建ぺい率60％、容積率200％（または160％）の制限内で、希望する規模の建物を建築できるか、建築確認申請を行う前に確認が必要です。日影規制についても、近隣への影響を考慮する必要があります。
構造計画：3階建て、もしくは4階建ての場合、耐震性・耐火性などを考慮した適切な構造計画が必要です。専門の建築士に相談することが重要です。

2. 予算とコスト管理

3000万円という予算は、都内23区、駅近という立地条件を考えると、決して余裕のある予算とは言えません。建築コストは、土地価格以外にも、設計料、建築工事費、諸費用など、様々な費用が含まれます。

コスト見積りの作成：建築会社に依頼し、詳細なコスト見積もりを作成してもらうことが重要です。見積もりには、建材費、工事費、設計費、諸費用などが含まれていることを確認しましょう。複数の建築会社に見積もりを依頼し比較検討することで、コストを抑えることができます。
コスト削減策：コスト削減のためには、建材の選定、設備のグレード、デザインなどを工夫する必要があります。例えば、標準的な建材を使用したり、シンプルなデザインにすることでコストを抑えることができます。
融資の検討：住宅ローンなどの融資を利用する場合、金利や返済期間などを考慮し、無理のない返済計画を立てる必要があります。事前に金融機関に相談し、借り入れ可能な金額を確認しておきましょう。

3. 専門家への相談

この計画を実現するには、建築士、不動産業者、税理士など、複数の専門家の協力を得ることが不可欠です。

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建築士：設計、構造計画、コスト見積もり、建築確認申請など、建築に関するあらゆる面で専門的なアドバイスを得ることができます。複数の建築士に相談し、それぞれの提案を比較検討することで、最適なプランを選択できます。
不動産業者：土地の売買、建築資金の調達、賃貸経営に関するアドバイスなど、不動産に関する専門的な知識を提供してくれます。土地の価格や市場動向に関する情報も得ることができます。
税理士：建築にかかる税金、賃貸経営に関する税金など、税金に関する専門的なアドバイスを得ることができます。節税対策なども検討できます。

4. デザインとインテリア

限られた空間を最大限に活用するため、収納スペースを多く確保する工夫や、空間を広く見せるためのインテリア選びが重要です。ベージュを基調としたインテリアは、明るく開放的な空間を演出するのに適しています。

コンパクトな家具：省スペースで機能的な家具を選ぶことが重要です。収納付きベッドやソファベッドなど、多機能な家具を活用しましょう。
明るい色調：ベージュなどの明るい色調は、空間を広く見せる効果があります。壁や床の色、カーテンなどのインテリアにも、明るい色を取り入れることを検討しましょう。
間接照明：間接照明は、空間を柔らかく、広く見せる効果があります。ダウンライトや間接照明を効果的に配置することで、快適な空間を演出できます。
収納スペースの確保：収納スペースを多く確保することで、部屋をすっきりとした印象にすることができます。壁面収納や、収納付き家具などを活用しましょう。

まとめ

31坪の土地に7人家族の住まいと賃貸併用住宅を建築する計画は、実現可能性は高いものの、綿密な計画と専門家の協力が不可欠です。予算、設計、建築、税金など、様々な要素を考慮し、専門家と相談しながら、最適なプランを検討しましょう。