都内風致地区100㎡の土地に建てる家：広さ、設計、そして南側の課題

都内の風致地区100㎡で建蔽率が40％で容積率が120％の土地に家を建てる場合、どのくらいの広さの家になりますでしょうか？車は一台分、20畳位の広いリビングや余裕のある収納などは確保できるものでしょうか？現在は夫婦二人ですが、いずれ子供が授かれればと思っているところです。数字上、不動産屋さんには「作り方でいくらでも可能ですよ」と言われるものの、高い買い物ですし、階段や収納や廊下等や壁厚なども考えると部屋の広さにすべて回せるわけでもないはずと思ってしまいます。色々確認して納得してから決断したいので・・ちなみに、綺麗な形の土地ですが、大事な南側が資材置き場の光を通さないようなフェンスというか壁のようなものが高くそびえており、完全に二階のベランダを作っても光がさえぎられてしまうような状況ですので、だいぶ南側をセットバックしてあけて建てる必要がありそうです。寝室等は狭くても、LDKだけは大きく（アイランドキッチンがおけるくらいの広さが夢です）とりたいと思っております。建ぺい率や容積率から考える家の広さと、南側がふさがっている・・・という二点で購入を迷っている状況です。それでも完璧な土地なんて購入不可能な金額だったりするんだろうなと思うと、南側が・・・という点については目をつむるしかないのかなと考えるようにもしています。資材置き場の会社は、「ここはどかしません」というような強気の看板を張り付けているので、言ってどうにかなるという風には思えないと考えています。ここで質問するのではなく、専門家にというご意見もあるかと思いますが、休日まで待てず気になってしまうのでどなたかにお聞きしたいと思い、こちらに書かせて頂きました。うまく書けてないので、状況や言いたいこともわかりにくいかと思いますが、宜しくお願い致します。

Contents

1 土地の広さと建物の大きさ：建ぺい率と容積率から考える
2 20畳のリビングと収納、そして駐車スペースの確保
- 2.1 具体的な間取り例（あくまで参考）
3 南側の資材置き場への対応策
- 3.1 セットバックによるメリット・デメリット
4 専門家への相談が不可欠
5 まとめ：納得のいく家づくりを

土地の広さと建物の大きさ：建ぺい率と容積率から考える

100㎡の土地に建てる家の広さを、建ぺい率40％、容積率120％から検討してみましょう。

まず、建ぺい率40％とは、敷地面積の40％までしか建物を建てることができないことを意味します。 100㎡ × 40％ = 40㎡が建築可能な面積の上限です。

次に、容積率120％とは、敷地面積の120％まで建築面積を設けることができることを意味します。これは、建物の延床面積（各階の面積の合計）が、敷地面積の120％まで許容されるということです。 100㎡ × 120％ = 120㎡が建築可能な延床面積の上限です。

しかし、これはあくまで最大値です。実際には、壁厚、廊下、階段、収納スペースなどを考慮すると、居住スペースはこれよりも狭くなります。 40㎡の建築面積で120㎡の延床面積を確保するには、2階建て以上の建物が必要になります。

20畳のリビングと収納、そして駐車スペースの確保

20畳のリビングと十分な収納、そして駐車スペースの確保は可能でしょうか？これは、設計次第です。

建築面積40㎡を有効活用するための設計が重要になります。 例えば、コンパクトな間取りにすることで、廊下や無駄なスペースを減らし、居住スペースを最大限に確保できます。また、収納スペースは、壁面収納やロフトなどを活用することで、限られたスペースを有効に活用できます。駐車スペースは、土地の形状や位置によって確保できるかどうかが変わってきます。土地の形状図と、駐車スペースの確保方法を設計士と相談することが重要です。

具体的な間取り例（あくまで参考）

例えば、2階建ての場合、1階にリビング・ダイニング・キッチン（20畳）、トイレ、洗面所、玄関、駐車スペース。2階に寝室2部屋、子供部屋、浴室、トイレ、収納などを配置するプランが考えられます。しかし、これはあくまで一例であり、土地の形状やご家族のライフスタイルに合わせて、設計士と綿密に相談して最適な間取りを設計する必要があります。

南側の資材置き場への対応策

南側に高い資材置き場があることは、採光や通風という点で大きな課題です。完全に光を遮断されている状況では、南側をセットバックして建物を建てることが、採光を確保するための最善策と言えるでしょう。

セットバックによるメリット・デメリット

* メリット：十分な日照と通風を確保できる。快適な住空間を実現できる。
* デメリット：建築可能な面積が減少し、家の広さが小さくなる可能性がある。建築コストが増加する可能性がある。

セットバックの幅は、資材置き場の高さや距離、そしてご希望の採光量によって決定する必要があります。建築士と相談し、シミュレーションを行いながら最適なセットバック幅を決定しましょう。 また、近隣への影響も考慮する必要があります。

専門家への相談が不可欠

土地の購入と住宅建設は、高額な買い物であり、多くの判断を要するものです。今回のケースでは、建ぺい率と容積率、南側の資材置き場という課題があります。不動産業者や建築士、設計士など、複数の専門家と相談し、それぞれの専門家の意見を聞きながら、ご自身の状況に最適なプランを検討することが重要です。

まとめ：納得のいく家づくりを

今回の質問では、土地の広さ、間取り、南側の課題など、多くの疑問がありました。これらの課題を解決するためには、専門家と綿密に相談し、ご自身の希望と現実的な制約をバランスよく考慮した上で、最適なプランを立てることが不可欠です。 焦らず、時間をかけてじっくりと検討し、納得のいく家づくりを進めてください。アイランドキッチン付きの20畳のリビングを実現できる可能性は十分にあります。設計士との綿密な打ち合わせを通して、理想の住まいを実現しましょう。