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違法建築物の売却可能性：法的リスクと現実的な対応
結論から言うと、建蔽率・容積率に違反した違法建築物の売却は非常に困難であり、リスクが非常に高い行為です。現金一括取引であっても、完全に問題ないとは言い切れません。
違法建築物の売却における問題点
* 法的リスク：違法建築であることは、売買契約の重要な瑕疵（かし）となります。買主は契約解除や損害賠償請求を行うことができます。また、行政処分（是正命令、罰金など）を受ける可能性があり、売主も責任を負うことになります。
* 金融機関の融資：銀行などの金融機関は、違法建築物には融資を行いません。仮に融資を受けたとしても、発覚した時点で融資が打ち切られる可能性があります。そのため、現金一括取引以外での売却はほぼ不可能です。
* 売却価格の低下：違法建築物は市場価値が著しく低下します。通常の物件と比べて大幅な値引きを余儀なくされるでしょう。
* 心理的抵抗：買主は、違法建築物に心理的な抵抗を感じ、購入を躊躇する可能性が高いです。
現金一括取引でもリスクは存在する
質問者様は現金一括取引であれば問題ないのではと考えていらっしゃいますが、それは誤解です。現金一括取引であっても、以下のリスクは残ります。
* 瑕疵担保責任：売買契約後、買主が違法建築であることを知った場合、瑕疵担保責任を問われる可能性があります。
* 行政処分への巻き込み：売買後も行政処分を受ける可能性があり、売主は責任を負う可能性があります。
* 後々のトラブル：買主との間でトラブルが発生する可能性があります。
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専門家への相談が不可欠
違法建築物の売却は、法律や不動産に関する専門知識が必要不可欠です。不動産会社、弁護士、建築士など、複数の専門家へ相談することを強くお勧めします。
違法建築物の改善と売却戦略
現状を改善し、売却を進めるためには以下のステップを踏む必要があります。
1. 建築指導事務所との協議
まず、建築指導事務所と協議し、是正措置について具体的な計画を立てましょう。是正措置の内容、費用、期間などを明確にする必要があります。
2. 違法部分の是正工事
建築指導事務所の指示に従い、違法部分を是正する工事を行います。工事完了後、建築確認申請を行い、完了検査を受けなければなりません。
3. 登記手続き
増築部分の登記を行い、法的に問題のない状態にします。
4. 不動産会社への相談
違法建築物の売却は、通常の不動産取引とは異なるため、専門知識を持つ不動産会社に相談することが重要です。グレーゾーン物件の取り扱い経験のある会社を選ぶことが大切です。
5. 売却価格の設定
違法建築であったこと、是正工事を行ったことなどを考慮し、現実的な売却価格を設定する必要があります。
具体的なアドバイス：安心安全な売却に向けて
* 専門家チームの構築：弁護士、不動産会社、建築士など、複数の専門家と連携して対応しましょう。
* 透明性の確保：買主に対して、違法建築であったこと、是正工事を行ったことなどを正直に説明しましょう。隠蔽は大きなリスクとなります。
* 契約書への明記：売買契約書には、違法建築であったこと、是正工事の内容、瑕疵担保責任の範囲などを明確に記載しましょう。
* 証拠の保管：是正工事の記録、建築確認申請書、完了検査書などを大切に保管しましょう。
事例：違法建築物の売却成功例
実際に違法建築物を売却し、成功した事例は多くありません。しかし、専門家の適切なアドバイスと、誠実な対応によって、売却が成功したケースも存在します。重要なのは、問題を隠蔽せず、積極的に解決しようとする姿勢です。
まとめ：グレーゾーン物件の売却は専門家と連携して
違法建築物の売却は、非常に困難でリスクの高い行為です。専門家のアドバイスを受けずに安易に進めることは避け、弁護士、不動産会社、建築士など、複数の専門家と連携し、慎重に進めることが大切です。
