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状況整理と問題点
質問者様は、老朽化した水道管による凍結トラブルと、隣接地工事によるアリの大発生により、居住に耐えられない状態となり、退去を余儀なくされています。大家はこれらの問題を事前に把握していたにも関わらず、適切な対応を取らず、結果的に質問者様に多大な負担と精神的苦痛を与えています。 退去に伴い、清掃料と契約書に明記されている退去手数料26,000円の支払いを求められており、その妥当性について疑問を抱いています。特に、敷金制度がないため、修繕費用を差し引かれることもなく、全額負担を求められる可能性が高い点が問題です。
退去時の清掃料について
通常、退去時の清掃は借主の責任で行うのが一般的です。しかし、今回のケースでは、アリの大発生や水道管の凍結といった、借主の責任ではない理由で居住不可能な状態になった点が大きく異なります。 借主の故意または過失によらない状態での退去の場合、清掃料の支払いを免除される可能性が高いと言えます。 契約書に明記されている場合を除き、大家は、借主の責任ではない損耗については、敷金（今回のケースでは礼金ですが、同様の役割を果たすものとみなせます）から差し引くことはできません。
具体的な対応策
* 写真や動画による証拠の確保: アリの大量発生状況、水道管の凍結状況、大家とのやり取りの記録などを写真や動画で詳細に記録しましょう。これは、後々の交渉において非常に重要な証拠となります。
* 専門家への相談: 不動産会社や弁護士などに相談し、法的観点からのアドバイスを受けることをお勧めします。専門家の意見は、大家との交渉において強い味方となります。
* 内容証明郵便による請求: 大家に、これまでの状況と、清掃料および退去手数料の支払いを求める根拠がないことを丁寧に説明し、支払いを求めないよう内容証明郵便で請求しましょう。内容証明郵便は、証拠として非常に有効です。
* 交渉の記録を残す: 大家との交渉は、全て記録に残しましょう。日付、時間、場所、発言内容などを詳細に記録することで、後々のトラブルを避けることができます。
退去手数料26,000円について
契約書に「退去手数料26,000円を、部屋を借りていた人が払う」と記載されているとのことですが、この条項の有効性については、状況を考慮する必要があります。 大家の故意または過失によって居住に不適な状態になった場合、この条項は不当条項として無効と判断される可能性があります。
退去手数料に関する専門家の視点
弁護士などの専門家は、契約書に記載されている条項が、民法や消費者契約法に反していないか、また、状況を考慮した上で公平な条項であるかを判断します。今回のケースでは、大家の不作為（適切な対応を取らなかったこと）が、退去を余儀なくさせた主要因であるため、退去手数料の支払いを免除される可能性は十分にあります。
具体的な事例
似たような事例として、老朽化した建物における欠陥を隠して賃貸契約を結ばせた場合、借主は契約解除と損害賠償請求を行うことができます。 今回のケースでも、大家がアリの巣の存在や水道管の老朽化を把握していたにも関わらず、それを告知しなかった点、また、適切な対応を取らなかった点が問題となります。これは、民法上の「瑕疵担保責任」の問題に該当する可能性があります。
まとめ：具体的な行動計画
1. 証拠集め: 写真、動画、メール、LINEなどの記録を全て保存しましょう。
2. 専門家への相談: 不動産会社、弁護士などに相談し、法的アドバイスを受けましょう。
3. 内容証明郵便の送付: 清掃料と退去手数料の支払いを求めないよう、内容証明郵便で請求しましょう。
4. 交渉: 大家と交渉し、状況を説明し、支払いを免除してもらうよう交渉しましょう。交渉が難航する場合は、専門家の協力を得ましょう。
重要なのは、冷静に状況を整理し、証拠をしっかり確保することです。 焦らず、専門家のアドバイスを受けながら、適切な対応を取ることが大切です。 大家との交渉がうまくいかない場合は、裁判という手段も検討する必要があります。
