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12年後を見据えた住宅購入と賃貸の比較：費用面から考える
現在、賃貸住宅の家賃が9万円、12年後の転居を予定されているとのこと。住宅購入を検討される際には、以下の点を考慮して、賃貸と持ち家のどちらが金銭的に有利かを比較検討する必要があります。
賃貸の場合
* 家賃： 9万円/月 × 12ヶ月 × 12年 = 1296万円
* その他費用： 更新料、修繕費用など。賃貸物件の築年数が古く、地震への不安があるとのことですので、修繕費用が予想以上に高額になる可能性も考慮する必要があります。
持ち家の場合
* 購入費用： 3000万円（土地・建物）
* 頭金： 300万円（ご希望）
* 住宅ローン： 2700万円
* 諸費用： 仲介手数料、登記費用、火災保険料など、数百万単位の費用がかかります。
* 維持費： 固定資産税、都市計画税、修繕費用、管理費（マンションの場合）など。
* 売却時の費用： 売却手数料、広告宣伝費など。12年後の売却価格が購入価格を下回る可能性が高いことを考慮する必要があります。
金銭的メリット・デメリットの比較
単純に家賃と住宅ローンの返済額を比較するだけでは不十分です。12年後の売却価格や、その際の諸費用、賃貸における修繕費用などを総合的に考慮する必要があります。
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住宅ローンの返済額の試算：年収800万～1200万円、手取り600万～700万円、月々の支出10万円（教育費等）、住宅ローン返済額をシミュレーションする必要があります。金利や返済期間によって大きく変動しますので、複数の金融機関でシミュレーションを行うことをお勧めします。
12年後の売却価格：築12年の住宅の価値は、新築時と比較して下落します。下落率は立地、建物の状態、市場動向などによって大きく異なります。不動産会社に査定を依頼し、売却価格を予測することが重要です。
税金面：住宅ローン控除などの税制優遇措置を活用できる可能性があります。税理士などに相談し、最適な方法を選択しましょう。
12年後の転居を考慮した住宅選び
12年後には転居を予定されているため、住宅の売却または賃貸に出すことを考慮する必要があります。
売却する場合
* 売却価格の下落： 築12年の住宅は、新築時と比較して価格が下落します。売却益が住宅ローンの残債を下回る可能性も考慮する必要があります。
* 市場動向： 住みたい町が人気で物件待ちの人がいるとのことですが、12年後の市場動向は予測できません。需要が減少している可能性も考慮する必要があります。
賃貸に出す場合
* 空室リスク： 賃貸に出した場合、空室期間が発生するリスクがあります。その間のローン返済や維持費を賄う必要があります。
* 管理費用： 賃貸管理会社に委託する場合、管理費用が発生します。
地震への懸念と住宅の安全性
賃貸物件の築年数が古く、地震への不安があるとのこと。新築住宅であれば、耐震基準を満たした建物である可能性が高いですが、それでも地震に対するリスクは完全に排除できません。
* 耐震性能の確認： 住宅購入を検討する際には、建物の耐震性能を必ず確認しましょう。建築基準法に適合しているか、耐震診断を受けているかなどを確認することが重要です。
* 地震保険： 地震保険への加入を検討しましょう。地震による被害を軽減する効果があります。
具体的なアドバイス
1. ファイナンシャルプランナーへの相談： 現在の収入、支出、貯蓄、住宅ローンの返済シミュレーションなどを考慮し、専門家の意見を聞きましょう。
2. 不動産会社への相談： 複数の不動産会社に相談し、賃貸物件と売買物件の情報を比較検討しましょう。12年後の売却価格の見込みについても相談してみましょう。
3. 住宅ローンのシミュレーション： 複数の金融機関で住宅ローンのシミュレーションを行い、返済計画を立てましょう。
4. 耐震性能の確認： 住宅購入を検討する際には、建物の耐震性能を必ず確認しましょう。
5. 長期的な視点： 12年後の転居を考慮し、売却または賃貸に出した場合のリスクも考慮した上で、最適な選択を行いましょう。
専門家の視点
不動産会社やファイナンシャルプランナーは、個々の状況に合わせたアドバイスを提供できます。複数の専門家から意見を聞くことで、より客観的な判断ができます。
