賃貸退去時のクリーニング代と畳表替え代の負担：オーナーチェンジ後の再契約を機に見直そう

賃貸物件を退去する際に発生するハウスクリーニング代と畳表替え代は、必ずしも借主が全額負担しなければならないわけではありません。特に、オーナーチェンジ後の再契約という状況では、改めて費用負担について話し合う良い機会となります。 今回のケースでは、ハウスクリーニング代3～5万円、畳表替え代6万円と提示されていますが、これらの費用が妥当かどうか、そして経年劣化による減価償却を考慮すべきかどうかを詳しく見ていきましょう。

ハウスクリーニング代の負担：通常の汚れと経年劣化の区別が重要

ハウスクリーニング代は、借主の故意または過失による汚れを除去するための費用です。しかし、経年劣化による汚れ（例えば、壁の黄ばみ、床の擦り傷など）は、借主の責任とは必ずしも言えません。 契約書に「原状回復義務」の記載がある場合でも、その範囲は「通常の使用による損耗」を除外することが一般的です。

• 通常の使用による損耗とは？　例えば、生活に伴う多少の汚れや傷は、通常の使用による損耗とみなされます。経年劣化による色あせや、日常的な使用による小さな傷などは、借主の負担とはならない可能性が高いです。
• 故意または過失による汚れとは？　例えば、タバコのヤニによる壁の汚れ、ペットによる床の傷、水漏れによる被害などは、借主の故意または過失によるものとみなされ、借主が負担する可能性が高いです。

具体的な事例を挙げると、入居時に既にあった汚れや、通常の生活で避けられない程度の汚れは、クリーニング費用から除外されるべきです。写真や動画で証拠を残しておくことが重要です。

畳表替え代の負担：経年劣化を考慮した減価償却の適用

畳の表替え費用についても、経年劣化を考慮する必要があります。畳の寿命は一般的に5～10年と言われています。入居期間が短く、畳の劣化が軽微であれば、全額負担を求めるのは難しいでしょう。

• 減価償却とは？　資産の価値が時間とともに減少していくことを考慮した計算方法です。畳の場合も、経年劣化によって価値が減少するため、減価償却を適用して費用負担を算出するのが一般的です。
• 減価償却の計算方法：　正確な計算には専門家のアドバイスが必要ですが、大まかな計算方法としては、畳の寿命（例えば10年）を基準に、入居期間に応じた割合で費用負担を減額する方法があります。例えば、5年入居した場合は、費用を半分負担するといった考え方です。

例えば、6万円の畳表替え費用に対して、5年入居していた場合、3万円の負担が妥当だと主張できる可能性があります。

オーナーチェンジ後の再契約：交渉の余地あり

オーナーチェンジ後、同じ部屋を再契約する際には、ハウスクリーニング代と畳表替え代について、改めて交渉する余地があります。新しいオーナーは、前のオーナーとは異なる基準で費用を算出する可能性があります。

• 具体的な交渉方法：　契約前に、現状の写真や動画を撮影し、経年劣化の状況を明確に示します。そして、ハウスクリーニングと畳表替えの費用内訳を丁寧に確認し、妥当な金額かどうかを交渉します。必要に応じて、専門家（不動産会社、弁護士など）に相談することも検討しましょう。
• 書面での確認：　交渉の結果を、必ず書面で確認しましょう。口約束ではトラブルになりかねません。費用負担の割合や、具体的なクリーニング内容、畳の表替えの範囲などを明確に記載した契約書を作成することが重要です。

専門家の意見：不動産会社や弁護士への相談

費用負担に関して不安がある場合は、不動産会社や弁護士に相談することをお勧めします。専門家は、契約書の内容を詳しく分析し、適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ：交渉と証拠で賢く対応しよう

賃貸退去時のハウスクリーニング代と畳表替え代は、必ずしも全額借主負担とは限りません。経年劣化を考慮した減価償却や、具体的な汚れの状況を考慮した交渉が必要です。オーナーチェンジ後の再契約は、これらの費用について改めて交渉する絶好の機会です。写真や動画などの証拠を揃え、必要に応じて専門家に相談しながら、賢く対応しましょう。