賃貸解約と敷金・礼金の返還：換気扇、浴室、照明の不具合による解約の可能性

＜賃貸解約について＞教えて下さい。賃貸契約後、部屋の不具合？により解約したいと思っています。この場合、支払い済のお金は帰ってくるのでしょうか。2011年2月下旬に全額入金を済ませました。（入金内容：敷金3か月分＋礼金2カ月分＋仲介手数料＋日割り分家賃＋翌月分家賃）3月16日に契約書を提出、鍵の引き渡しをしました。引き渡しは3月19日～ですが、早めに鍵を貰いました。鍵の引き渡し後、電気を通し物件を確認してみると、思ってもみない事が分かりました。①換気扇をつけた場合　・部屋が真空状態？のようになり窓やドアが非常に開けにくくなる。　・窓ガラスとサッシのすき間から外の風（扇風機の風量弱位）が入ってくる。　・換気扇の配管ずたいにピーという不快音が鳴り続けている。　・換気扇の排気口からも、ピーという音が聞こえ近所迷惑になる恐れがある。②お風呂場（ユニットバス）　・壁と壁のつなぎ目にカビがこびり付いている。　・天井の塗装が剥げてきており触ると剥がれてくる。③玄関の照明器具　・留め金具が破損しており、クリップで留めてあるだけ。（触ると外れる。）ちなみに、物件を見に行った時は電気が通っておらず、換気扇を付けた場合の不具合は分かりませんでした。仲介業者からの説明も特にありませんでした。このような場合、どうなるのでしょうか。

Contents

1 賃貸契約解除と敷金・礼金の返還について
2 まとめ

賃貸契約解除と敷金・礼金の返還について

賃貸契約後、物件に重大な瑕疵（かし）が見つかった場合、契約解除と敷金・礼金の返還を求めることができます。ただし、全てのケースで全額返還されるわけではありません。ご質問の場合、換気扇、浴室、玄関照明の不具合は、居住に支障をきたす可能性のある重大な瑕疵に該当する可能性があります。特に、換気扇の不具合による騒音や気密性の問題、浴室のカビ、照明器具の破損は、居住の快適性を著しく損なうと考えられます。

解約できるかどうかの判断基準

解約できるかどうかは、以下の点を考慮して判断する必要があります。

瑕疵の重大性： 不具合の程度が、通常の居住に支障をきたすレベルかどうか。今回のケースでは、換気扇の騒音、浴室のカビ、照明器具の破損は、居住の快適性を著しく損なう可能性があるため、重大な瑕疵と判断される可能性が高いです。
告知義務違反： 不動産会社や家主が、事前にこれらの不具合について告知していたかどうか。告知していなかった場合は、告知義務違反に該当する可能性があります。
契約内容： 賃貸契約書に、瑕疵に関する特約事項がないか確認しましょう。特約事項によっては、解約の可否や敷金・礼金の返還割合が異なる可能性があります。

敷金・礼金の返還について

重大な瑕疵があり、かつ告知義務違反があった場合、敷金は原則として全額返還されます。礼金については、契約内容によりますが、返還される可能性が高いです。ただし、日割り家賃や仲介手数料については、契約内容によって返還されない可能性があります。

具体的な対応手順

1. **証拠の確保:** 不具合箇所の状況を写真や動画で記録しましょう。特に、換気扇の騒音は録音しておくことが有効です。
2. **不動産会社への連絡:** 発見した不具合を不動産会社に速やかに連絡し、状況を説明しましょう。書面で連絡し、証拠となる写真を添付することをお勧めします。
3. **交渉:** 不動産会社と交渉し、解約と敷金・礼金の返還について協議します。交渉がまとまらない場合は、弁護士や専門機関に相談することを検討しましょう。
4. **内容証明郵便:** 交渉が不調に終わった場合は、内容証明郵便で解約の意思表示と敷金・礼金の返還請求を行いましょう。これは、証拠として残るため重要です。
5. **裁判:** それでも解決しない場合は、裁判を検討する必要があります。