賃貸物件退去時の修繕費用：何が請求される？何がされない？

賃貸物件を退去する際、修繕費用に関するトラブルは少なくありません。今回のケースのように、以前の大家との約束と現在の大家の主張が食い違っている状況は、非常に複雑です。まずは、どのような修繕費用が借主の負担となるのか、そして、今回のケースにおける適切な対応を整理していきましょう。

借主の負担となる修繕

一般的に、借主の故意または過失による損傷は、借主が修繕費用を負担する必要があります。今回のケースで言えば、息子さんの行為によって生じたドアと壁の穴は、明らかに借主の負担となります。 具体的には、穴の修復に必要な費用（材料費、工事費）が請求されるでしょう。

借主の負担とならない修繕（通常損耗）

一方、経年劣化による損耗は、借主の負担とはなりません。18年間の使用による障子、襖、壁紙、畳の劣化は、通常損耗に該当する可能性が高いです。 賃貸住宅の寿命を考慮した減価償却を大家が行っていることが前提であれば、これらの修繕費用を請求することは、法律上認められないケースが多いです。 ただし、「通常損耗の範囲を超える劣化」があった場合は、借主の負担となる可能性があります。例えば、極端に汚損していたり、破損が著しい場合は、修繕費用の一部負担を求められる可能性があります。

「通常損耗」と「故意・過失」の判断基準

通常損耗と故意・過失による損傷の境界線は曖昧なため、判断が難しいケースもあります。 判断基準としては、以下の点が挙げられます。

• 損傷の程度：小さな傷や汚れは通常損耗、大きな破損は故意・過失の可能性が高い。
• 損傷の原因：経年劣化によるものか、故意・過失によるものか。
• 使用状況：適切な使用をしていたか、不適切な使用をしていたか。

専門家（弁護士や不動産会社）に相談することで、客観的な判断を得ることができます。

口約束の有効性と証拠の重要性

3年前に前の大家（現在の大家の兄）との間で交わされた口約束は、原則として無効です。 口約束は証拠能力が弱く、裁判で争う場合、立証が困難です。 しかし、この口約束が、現在の大家に何らかの影響を与える可能性は否定できません。

証拠の確保

今後の対応においては、証拠の確保が非常に重要です。 例えば、以下の様な証拠を集めておくことが有効です。

• 前の大家とのやり取りの記録（メール、手紙など）
• 賃貸契約書
• 部屋の現状を写した写真・動画（入居時と退去時）
• 証人（前の大家とのやり取りを目撃した人）

これらの証拠を基に、現在の大家と交渉を行うことが重要です。

具体的な解決策と専門家への相談

現在の状況を踏まえて、具体的な解決策を検討しましょう。

1. 現在の大家との交渉

まず、現在の大家と冷静に話し合い、それぞれの主張を明確に伝えましょう。 前大家との約束を伝え、証拠となる資料を提示することで、交渉を進めることが重要です。 交渉が難航する場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをお勧めします。

2. 弁護士・不動産会社への相談

交渉がうまくいかない場合、弁護士や不動産会社に相談し、法的措置を検討する必要があります。 弁護士は、法的観点から適切なアドバイスを行い、必要に応じて訴訟手続きを進めてくれます。 不動産会社は、大家との交渉を仲介したり、専門的な知識に基づいたアドバイスを提供してくれます。 相談費用はかかりますが、トラブルを解決するための有効な手段となります。

3. 具体的な交渉例

例えば、ドアと壁の穴の修理費用は負担するものの、通常損耗による障子、襖、壁紙、畳の修繕費用については、大家に負担を求める交渉を行うことができます。 交渉の際には、証拠となる写真や動画を提示し、冷静かつ丁寧に説明することが重要です。

まとめ：冷静な対応と専門家の活用が重要

賃貸物件の退去時の修繕費用に関するトラブルは、冷静な対応と適切な証拠の確保が重要です。 今回のケースのように、大家との間で意見が食い違う場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することで、より円滑な解決に繋がる可能性が高まります。 一人で抱え込まず、専門家の力を借りながら、問題解決に取り組んでいきましょう。 賃貸トラブルは、早めの対応が重要です。 少しでも不安を感じたら、すぐに専門家に相談することをお勧めします。