賃貸物件の管理委託契約、一方的解除について 不動産業者へ席をおく者です。もし、おわかりになる方がいらっしゃれば、教えてください。２年前、自己破産覚悟をしたオーナーから声がかかり弊社が管理委託契約を結び、管理開始となりました。その段階で、オーナーには ①手元資金０円 ②敷金０円 ③家賃収入０円 という状況でした。前管理会社が、全て持ち逃げし、④税金滞納（所有不動産全てに差押がかかりました）⑤借入金融機関の返済は５ヶ月間延滞 という状況でした。もちろん管理物件については ⑥修繕が全くなされていない状況 ⑦退去後のリフォームも全くできていない状況 でした。弊社としては、⑧税務署との交渉 ⑨金融機関との交渉 により、差押を解除（抵当権へ変更）、延滞金も含め金融機関の返済条件変更を行い 何とかスタート地点に建て直しました。その際、オーナーの自宅売却交渉を行い、買い手をみつけ、滞納税金、延滞金等全てクリアーに戻しました。部屋数は５６。契約委託開始時は、４１部屋しか入居しておらず、非常に厳しい状況でした。前述の通り、修繕、リフォームが全くなされておらず、自転車操業でのやりくり、なおかつ弊社の資金まで充当し、何とか対応までしました。もちろん退去時には、返還敷金もなく、毎月の家賃収入、弊社立て替え金での対応で 乗り切りました。今年に入り、何とか入居数を５４まで挽回し、形的には何とかなる状態までにしました。今年５月、昨年の東日本大震災もあり、建物診断を行ったところ、築１５年の３階建の賃貸マンションのあちこちに、修繕が必要であることが判明しました。また設備・機器も同様に耐用年数を大幅に超過しており、交換が費用であることが判明しました。そこでオーナーに確認したところ、新規の調達資金を用意できないため 、何とかして欲しいとの回答をもらいました。ただ、弊社としてもすでに１０００万円以上の立て替え金を充当しており、これ以上の追加立て替え金を充当することはできないと申し出をしました。オーナーの所有する不動産を担保に資金調達の相談を金融機関、ノンバンクの数多くと交渉しましたが、現在の借入金が大きすぎ、担保評価割れで、対応できないとの事でした。それでも何とかしてあげたい気持ちから、弊社が債務者となり、資金を用意すると申し出ましたが、少しまって欲しい、との連絡後、１週間してから弁護士名で、管理委託契約の解除通知が送られてきました。どうですか？これで解除となりますか？補足オーナーは弁護士に駆け込み、民事再生手続きで対応することを考えているようです。弊社に何か手落ちがあったなら甘んじて受けますが、自分じゃどうしようもできないとなったら、最後の最後には弁護士に駆け込み、一方的な契約解除の内容証明です。これは法的に有効なのでしょうか？管理委託契約書には、解除条項があり、契約満了の３ヶ月前までに通告するとあるんですけどね。
Contents
賃貸物件管理委託契約の一方的解除について
ご相談のケースは、非常に複雑で、かつ管理会社様にとって不当な状況と言えるでしょう。契約書に「契約満了の３ヶ月前までに通告」という解除条項があるとのことですが、この条項は、通常の契約満了時の解除を規定しているものであり、オーナー様のような一方的な解除を正当化するものではありません。
契約解除の有効性
オーナー様からの一方的な契約解除通知が法的に有効かどうかは、契約書の内容、解除事由の正当性、解除手続きの適法性など、複数の要素によって判断されます。
- 契約書の内容：契約書に、オーナーの都合による一方的な解除を認める条項があるか、または、特別な事情（例えば、管理会社の重大な債務不履行など）を理由とした解除が認められる条項があるかを確認する必要があります。単なる契約満了時の解除条項だけでは、今回のケースを正当化できません。
- 解除事由の正当性：オーナー様は、資金調達困難を理由に契約解除を申し出ていますが、これは必ずしも正当な解除事由とは限りません。管理会社様は、オーナー様の財政状況を把握し、多額の費用負担を強いられてきた経緯があります。この状況を踏まえると、オーナー様の責任において発生した問題を、管理会社様に一方的に責任を負わせることは不当と言えるでしょう。
- 解除手続きの適法性：契約書に定められた解除手続きに従って解除が行われたかを確認する必要があります。例えば、事前に協議の機会が与えられたか、書面による通知が適切に行われたかなどです。今回のケースでは、弁護士を通じて一方的に通知された点が問題視されます。
オーナーの責任と管理会社の立場
オーナー様は、物件の維持管理、修繕、資金調達などの責任を負っています。管理会社様は、契約に基づき、物件の管理業務を遂行する立場です。オーナー様の資金不足を理由に、管理会社様に全ての責任を負わせることは、契約の趣旨に反します。
専門家への相談
現状では、オーナー様の一方的解除は法的に有効とは言い切れません。しかし、法的判断は専門家による詳細な契約書の内容確認と事実関係の調査が必要となります。
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- 弁護士への相談：まずは弁護士に相談し、契約書の内容、解除通知の有効性、今後の対応策についてアドバイスを受けることを強くお勧めします。弁護士は、法的観点から状況を分析し、最適な解決策を提案してくれます。
- 不動産鑑定士への相談：物件の現状と修繕費用について、不動産鑑定士に評価してもらうことで、オーナー様の主張の妥当性を客観的に判断することができます。この評価は、弁護士への相談や交渉にも役立ちます。
具体的な対応策
弁護士に相談する前に、以下の準備をしておきましょう。
- 契約書のコピー：契約書全体のコピーを準備します。特に、解除に関する条項を重点的に確認します。
- これまでの取引記録：オーナー様との間の全てのやり取り（メール、手紙、領収書など）を整理します。これらは、交渉や訴訟において重要な証拠となります。
- 修繕費用見積もり：建物診断の結果と、それに基づいた修繕費用見積もりを準備します。これにより、修繕の必要性と費用規模を明確に示すことができます。
- 立て替え金の明細：これまで立て替えた費用に関する明細書を準備します。これにより、管理会社様の負担の大きさを示すことができます。
民事再生手続きの影響
オーナー様が民事再生手続きを検討しているとのことですが、この手続きが開始されると、管理委託契約は原則として解除されます。しかし、民事再生手続きにおいても、管理会社様の債権は認められる可能性があります。弁護士を通じて、債権の保全措置を講じるなどの対応が必要となるでしょう。
まとめ
今回のケースは、オーナー様の一方的で不当な要求と捉えることができます。しかし、法的判断は専門家による詳細な調査が必要です。早急に弁護士に相談し、契約書の内容、解除通知の有効性、今後の対応策についてアドバイスを受けることを強くお勧めします。 冷静に状況を分析し、適切な対応を取ることで、ご自身の権利を守り、損害を最小限に抑えることが重要です。
