賃貸物件明け渡し後の不当請求への対処法：敷金返還と管理会社の責任追及

賃貸物件明け渡し後不当な請求をする管理会社に対し何らかのペナルティーを負わせたいので、アドバイスお願いします。敷金礼金払って半年間しか借りなかった文化住宅を、最近引き払いました。転居した日から始まった上階入居者からの嫌がらせで、心身ともに疲弊し持持病が悪化したためです。管理会社社長（個人経営の小さな不動産屋）と私の立ち会いで一時間かけて1Kの狭い室内を隅々チェックされ、鍵を返還して敷金返還を待ちました。翌週になって管理会社社長から電話があり、原状回復として諸々の請求をすると言われ突然の話にかなり戸惑っています。管理会社社長の言い分は・エアコン専用コンセントを元の100ボルトに戻せ・フローリングが傷だらけになっているので、修繕しろ・トイレにウォシュレット（20年前の物）を残していって迷惑。元の普通便座に戻せこれら三点について請求する旨の内容証明も後日届きました。請求額は敷金+一万円ほどで、敷金を相殺して足らずの金額を請求されてます。明け渡しの際部屋中の電気をつけて隅々チェックされましたがこれらは管理会社社長が確認し、その場では何も指摘されてません。私は車椅子ユーザーですが室内は杖も使わず伝い歩きで移動し、ペット可物件なので小型犬を室内飼いしてましたが傷をつけないようにカーペットを敷きかなり注意して生活してました。元々ウォシュレット付き物件と仲介の不動産屋から紹介されてたし。管理会社の主張するような状態であれば立ち会い時に何らかの指摘をされると思いますがその時は何も言われず、敷金は一週間ほどで返還すると言われただけで。仲介の不動産屋にウォシュレットのことは元々の付帯設備と証言してもらいますと管理会社社長に言いましたが、知っているから正しいとは限らない！と言われ。上階入居者からの嫌がらせも本人達から何も聞いていないので私の妄想だと言われ、今回の不当な請求をするにあたり私の人間性まで否定される謂われのない暴言まで吐かれ情けない思いで怒りに震えています。弁護士に相談し、私の意向を記載した内容証明を管理会社に送りました。礼金も取り返したいですが、弁護士から敷金返還までしか請求出来ないと言われたので。一週間経ちましたが、管理会社からは敷金返還されず。一連の出来事を府庁や市の宅建関係の機関に相談しましたが、契約に関することなので管理会社に指導出来ないとのこと。弁護士には私の正当性・管理会社の非道さを認めていましたが、費用対効果で闘うと却って私が損すると言われ。アドバイスお願いします。補足実は明け渡しの際、管理会社から私の分の契約書を返してと言われ渡してしまいました。まさか数日後にこんなトラブルになるとも思わず、自分のお人好しさが腹立たしいです。記憶では貸し主は大家の名前になっていましたが契約書が手元にない今、どうしたものかと…。入居中管理会社社長にはここに書ききれないほど私を手玉に取る行為をされ、多大な出費を強いられました。今回のことで辛抱も切れ、痛手を負わせたいです。

Contents

1 不当な請求への対応：法的観点と具体的なステップ
2 原状回復をめぐる法的解釈と注意点
3 管理会社へのペナルティ
4 まとめ

不当な請求への対応：法的観点と具体的なステップ

賃貸物件の明け渡し後に不当な請求をされたとのこと、大変お辛い状況ですね。管理会社社長の行為は、誠実な事業者としてあるまじき行為であり、法的措置も検討すべき状況です。まず、冷静に状況を整理し、具体的なステップを踏んで対処していきましょう。

1. 証拠の収集と整理

現状、最も重要なのは証拠の収集です。弁護士にも相談済みとのことですが、以下の証拠を改めて確認・収集し、弁護士に提供しましょう。

賃貸借契約書のコピー： 残念ながら原本は管理会社に渡してしまったとのことですが、仲介不動産会社にコピーを依頼してみましょう。契約内容、特に原状回復に関する条項を確認する必要があります。
写真・動画： 入居時と退去時の部屋の状態を写した写真や動画があれば、管理会社の主張の妥当性を検証する上で非常に有効な証拠となります。特に、フローリングの状態やエアコンコンセント、トイレのウォシュレットは、写真で記録しておきましょう。
メール・LINEなどのやり取り： 管理会社社長とのやり取りを記録したメールやLINEの履歴があれば、証拠として提出できます。特に、明け渡し時のチェック時に何も指摘されなかったことを示す記録があれば重要です。
上階からの嫌がらせの証拠： これは難しいかもしれませんが、騒音記録アプリなどで記録していたり、管理会社に報告した記録があれば提出しましょう。ただし、直接的な証拠がなくても、精神的苦痛を訴えることは可能です。
仲介不動産会社の証言： ウォシュレットが元々設置されていたことを証言してくれるよう、仲介不動産会社に依頼し、その証言内容を文書で入手しましょう。

2. 内容証明郵便の再送付と交渉

弁護士を通じて内容証明郵便を送付済みとのことですが、証拠をさらに充実させた上で、再度内容証明郵便を送付することを検討しましょう。具体的には、上記の証拠を添付し、管理会社の主張に対する反論を明確に記述します。また、敷金返還請求だけでなく、不当な請求による精神的苦痛に対する損害賠償請求も加えることを検討しましょう。

3. 弁護士との連携強化

弁護士に費用対効果の観点から訴訟を勧められていないとのことですが、弁護士に証拠をすべて提示し、改めて訴訟の可能性について相談しましょう。弁護士によっては、小さな不動産会社を相手にする訴訟は、費用対効果が高いと判断するケースもあります。複数の弁護士に相談し、セカンドオピニオンを得るのも有効です。

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4. その他の対応策

消費者センターへの相談： 消費者センターに相談することで、法的アドバイスや、管理会社への交渉支援を受けることができます。
宅地建物取引業協会への相談： 管理会社の行為が宅地建物取引業法に違反している可能性がある場合は、宅地建物取引業協会に相談することもできます。ただし、契約に関する紛争への介入は限られています。
インターネット上の口コミサイトへの投稿： 管理会社の不当な行為をインターネット上の口コミサイトに投稿することで、他の入居者への被害を防止し、管理会社の評判を落とす効果が期待できます。ただし、事実関係を正確に記述し、誹謗中傷にならないよう注意が必要です。

原状回復をめぐる法的解釈と注意点

原状回復義務は、借地借家法や民法に基づいて規定されています。重要なのは、「通常の使用による損耗」と「故意・過失による損耗」の区別です。今回のケースでは、管理会社の主張する損耗が「通常の使用による損耗」なのか、「故意・過失による損耗」なのかを明確にする必要があります。

エアコンコンセント

エアコン専用コンセントの変更は、通常であれば原状回復義務の対象外とされる可能性が高いです。契約書に明記されているかを確認しましょう。

フローリングの傷

フローリングの傷についても、程度によって判断が異なります。軽微な傷であれば、通常の使用による損耗とみなされる可能性が高いです。一方、著しい傷であれば、故意・過失による損耗とみなされる可能性があります。写真や動画で傷の程度を客観的に示すことが重要です。

ウォシュレット

ウォシュレットは、物件の付帯設備として提供されていたのであれば、原状回復義務の対象外です。仲介不動産会社の証言を証拠として提示することで、管理会社の主張を反駁できます。

管理会社へのペナルティ

管理会社に直接的なペナルティを科すのは難しいですが、上記の方法で法的措置を取ることによって、管理会社に経済的損失を与え、今後の同様の行為を抑制する効果が期待できます。また、口コミサイトへの投稿などを通じて、管理会社の評判を落とすことも有効な手段です。

まとめ

今回のケースは、管理会社の不当な請求と、それに伴う精神的苦痛が大きな問題となっています。冷静に証拠を集め、弁護士と連携して適切な対応を取ることで、敷金返還を実現し、管理会社に責任を問うことが可能です。諦めずに、適切な手続きを踏んで対処していきましょう。