保証金返還と償却額について解説

賃貸契約を終了し、退去する際に発生する保証金の返還は、多くの入居者にとって重要な問題です。今回の質問では、保証金15万円のうち償却額が10万円と記載されている契約書について、残りの5万円が確実に返還されるのか、それとも修繕費用に充当されるのかという疑問が提示されています。

結論から言うと、契約書に「償却額10万円」と明記されている場合、原則として10万円は返還されません。 残りの5万円については、部屋の汚れや破損などの修繕費用に充当された後、残額が返還されます。つまり、必ずしも5万円全額が返金されるとは限らないということです。

償却額とは何か？

償却額とは、契約期間中の建物の経年劣化や通常使用による損耗分をあらかじめ差し引いた金額です。礼金や権利金と同様に、契約時に支払った保証金の一部を、家主側が自由に使用できる部分と考えてください。この償却額は、契約書に明記されていることが一般的です。

修繕費用と保証金の関係

賃貸物件の退去時には、通常、原状回復義務があります。これは、入居時の状態にできるだけ近い状態に戻す義務です。そのため、入居者の故意・過失による破損や汚れは、入居者負担となります。しかし、経年劣化による損耗は、家主の負担です。

保証金の返還にあたっては、まず、故意・過失による損傷の修繕費用が保証金から差し引かれます。その後、償却額を差し引いた残額が、入居者に返還されます。

今回のケースでは、15万円の保証金から10万円の償却額が差し引かれ、残りは5万円です。この5万円から、修繕費用が差し引かれた後の残額が、最終的に返還される金額となります。もし、修繕費用が5万円を超えるような大きな損傷があれば、返還される金額は0円となる可能性もあります。

具体的な返還プロセスと注意点

保証金の返還プロセスは、以下のようになります。

1. 退去届の提出： 退去する旨を家主または管理会社に届け出ます。
2. 立会検査： 家主または管理会社立会いのもと、部屋の状態を検査します。写真撮影など記録を残すことが重要です。
3. 修繕費用の見積もり： 検査結果に基づき、修繕費用が算出されます。この見積もりは、詳細な内訳が明示されている必要があります。不明な点があれば、家主または管理会社に確認しましょう。
4. 保証金精算： 保証金から修繕費用と償却額を差し引いた残額が計算され、返還されます。
5. 返還： 銀行振込などが一般的です。

トラブルを防ぐためのポイント

保証金返還に関するトラブルを防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 契約書をよく読む： 契約書に記載されている保証金の取り扱いに関する条項を、しっかりと理解しましょう。特に、償却額や修繕費用に関する記述は、注意深く確認することが重要です。専門用語が分からなければ、家主や管理会社に丁寧に確認しましょう。
• 入居時の状態を記録する： 入居時に、部屋の状態を写真や動画で記録しておきましょう。退去時の検査時に、入居時の状態との比較ができます。
• 退去時の立会検査に立ち会う： 立会検査には必ず立ち会い、検査結果に異議があれば、その場で主張しましょう。写真や動画を証拠として提示することも有効です。
• 修繕費用の見積もりを確認する： 修繕費用の見積もりは、詳細な内訳を確認し、妥当な金額であることを確認しましょう。高すぎる場合は、交渉することも可能です。
• 証拠を保管する： 契約書、写真、動画、見積もりなど、全ての書類を大切に保管しておきましょう。トラブル発生時に、重要な証拠となります。
• 必要であれば専門家に相談する： 保証金返還に関してトラブルが発生した場合、弁護士や不動産会社などに相談することをお勧めします。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士の視点から、保証金返還に関するトラブルを回避するためのアドバイスを以下に示します。

「契約書は、賃貸借契約における重要な証拠書類です。契約書の内容をよく理解し、不明な点は家主や管理会社に確認することが重要です。特に、保証金に関する条項は、償却額や修繕費用の負担割合などが明確に記載されているかを確認しましょう。もし、契約書に不明瞭な点があったり、家主との間でトラブルが発生した場合は、弁護士に相談することをお勧めします。」

まとめ

保証金返還は、賃貸契約終了時の重要な手続きです。契約書をよく読み、修繕費用や償却額について理解した上で、トラブルのないスムーズな返還を心がけましょう。 上記で挙げたポイントを参考に、事前に準備を進めておくことで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。