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敷金返還に関する法律と現実
友人の身に起きたことは、残念ながら賃貸トラブルとして決して珍しくありません。大家が「敷金は返還しない」と言い出したとしても、それは法律的に必ずしも正しいとは限りません。敷金の返還に関するルールは、民法や借地借家法によって定められています。簡単に言うと、借家人（あなたの友人）が故意または過失によって物件を損傷していない限り、敷金は原則として返還されるべきなのです。
敷金と償却
敷金は、家賃の滞納や物件の損傷に対する担保として預けられるお金です。しかし、「敷金」と「保証金」は異なる点に注意が必要です。保証金は、家賃滞納などのリスクヘッジとして預けられるもので、敷金とは異なり、原則として全額返還されるのが一般的です。契約書をよく確認し、預けたお金が敷金なのか保証金なのかを確認しましょう。
大家が敷金を返還しない理由として、よくあるのが「原状回復費用」です。しかし、原状回復費用は、借家人側の故意・過失による損傷を除き、通常の経年劣化による損耗は大家側の負担となります。例えば、壁紙の変色や床の傷みなどは、居住期間に応じた経年劣化と判断されることが多いです。
具体的な例と専門家の意見
例えば、5年間居住した賃貸マンションで、壁紙の黄ばみやフローリングの小さな傷みが発生した場合、これらは通常使用による経年劣化とみなされ、原状回復費用として請求されるのは不適切です。専門家である不動産会社や弁護士は、これらの判断に精通しています。
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ある弁護士の意見によると、「大家が敷金を不当に留保しようとするケースは少なくありません。しかし、証拠をしっかりと揃えることで、交渉を有利に進めることが可能です。」とのことです。
敷金返還請求のための具体的なステップ
では、実際に敷金返還請求を行うにはどうすれば良いのでしょうか？以下に具体的なステップを示します。
1. 契約書と証拠の確認
まず、賃貸借契約書を精査し、敷金に関する条項を確認しましょう。また、物件の状態を写真や動画で記録しておきましょう。入居時の状態を記録した写真があれば、退去時の状態との比較が容易になり、大家の主張に対抗できます。
2. 退去時の立会いの実施
退去時には、必ず大家または管理会社と立会いを行い、物件の状態を双方で確認しましょう。その際に、損傷箇所の状況を写真や動画で記録し、記録した写真や動画を共有します。この立会いは、後日のトラブルを避ける上で非常に重要です。
3. 請求書の作成と送付
立会い後、大家に敷金返還を請求する書面を作成し、内容証明郵便で送付しましょう。請求書には、以下の内容を明記しましょう。
- 賃貸借契約書に基づく敷金返還請求である旨
- 返還請求額
- 返還期限
- 銀行口座情報
- 連絡先
4. 交渉と調停
請求書を送付しても返答がない場合、または返答が不十分な場合は、大家と直接交渉するか、弁護士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。交渉がまとまらない場合は、裁判所への調停を申し立てることができます。
5. 裁判
調停でも解決しない場合は、裁判を検討する必要があります。裁判では、証拠に基づいて判断が行われますので、写真や動画などの証拠は非常に重要です。
大家に伝えるべきこと（法律・条令ではなく、事実と根拠）
大家に憲法や条令を引用する必要はありません。重要なのは、事実と根拠に基づいた主張です。具体的には、
- 賃貸借契約書の内容
- 退去時の物件の状態（写真・動画など）
- 損傷箇所の原因と責任の所在
- 専門家（弁護士など）の意見
これらの情報を明確に伝え、冷静に交渉を進めることが重要です。感情的な言葉遣いは避け、事実関係を正確に伝えましょう。
まとめ：冷静な対応と専門家の活用が重要
敷金返還問題は、冷静な対応と適切な証拠の確保が不可欠です。大家との交渉が難航する場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、よりスムーズに問題解決を進めることができます。 友人は、まず契約書を確認し、証拠を揃え、必要に応じて専門家の力を借りながら、冷静に交渉を進めていくべきです。
