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賃貸トラブル：モラルを逸脱した居住者への対応
賃貸物件オーナーにとって、モラルを逸脱した居住者は大きな悩みの種です。家賃滞納ではないものの、他の居住者への迷惑行為や建物の損傷、さらには将来的な空室リスクにつながるため、早急な対応が必要です。今回のケースでは、駐車場の不正利用、私有地の不適切な使用、建物の汚損など、複数の問題点が指摘されています。
問題点の整理と具体的な対策
まず、問題点を整理し、それぞれに対して具体的な対策を講じることが重要です。
問題点①：駐車場の不正利用
* 現状： １台分の駐車料金で２台駐車、ナンバープレート未装着の改造車駐車、自転車置き場やゴミ捨て場の妨害
* 対策：
- 賃貸契約書を確認： 契約書に駐車場利用に関する規定（台数、車両の種類など）が明記されているかを確認します。規定違反であれば、その点を指摘し、改善を促すことができます。
- 警告書面を送付： 契約違反であることを明確に記した警告書面を内容証明郵便で送付します。具体的な改善期限を提示し、期限までに改善が見られない場合は、契約解除を検討することを明記します。
- 警察への相談： ナンバープレート未装着の改造車は道路交通法違反の可能性があります。警察への相談も検討しましょう。
- 追加料金請求： 契約違反による追加料金を請求することも可能です。ただし、契約書にその旨の規定がない場合は、難しい場合があります。
問題点②：玄関先での車の部品塗装
* 現状： 玄関先での塗装作業による建物の汚損
* 対策：
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- 写真や動画撮影： 建物の損傷状況を写真や動画で記録します。証拠として非常に重要です。
- 損害賠償請求： 塗装による損害賠償を請求します。修理費用や清掃費用などを請求できます。
- 禁止事項の明確化： 今後のトラブル防止のため、賃貸契約書に敷地内での塗装作業などを禁止する条項を追加することを検討しましょう。
問題点③：玄関への屋号掲示
* 現状： 玄関への屋号掲示による建物の外観への影響
* 対策：
- 契約違反の確認： 賃貸契約書に看板や屋号の掲示に関する規定がないかを確認します。規定違反であれば、撤去を要求できます。
- 警告書面を送付： 屋号掲示の撤去を要求する警告書面を内容証明郵便で送付します。
- 近隣への影響： 近隣住民への影響も考慮し、適切な対応を検討します。
問題点④：敷地内へのタイヤ放置
* 現状： 敷地内への大量のタイヤ放置
* 対策：
- 危険性の指摘： タイヤ放置による危険性（火災、転倒など）を指摘し、撤去を要求します。
- 警告書面を送付： タイヤ撤去を要求する警告書面を内容証明郵便で送付します。
- 行政への相談： 不法投棄にあたる可能性があります。必要に応じて、市区町村の環境衛生課などに相談します。
居住者の退去を促す場合
上記対策にも関わらず改善が見られない場合は、居住者の退去を検討する必要があります。
* 賃貸借契約の解除： 契約違反を理由に、賃貸借契約を解除することができます。ただし、正当な理由が必要であり、裁判になる可能性も考慮する必要があります。
* 弁護士への相談： 複雑なケースや、居住者が退去に応じない場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、契約内容の確認、警告書面の作成、裁判手続きなど、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。
今後の入居者対策
今回のトラブルを教訓に、今後の入居者対策を強化しましょう。
* 契約書の明確化： 駐車場利用、敷地内での行為制限など、具体的なルールを賃貸契約書に明記します。
* 入居審査の厳格化： 入居審査を厳格化し、問題を起こしそうな人物を事前に排除する努力をします。
* 定期的な巡回： 定期的に物件を巡回し、問題発生の早期発見に努めます。
* 苦情受付窓口の設置： 入居者からの苦情を受け付ける窓口を設置し、迅速な対応を心がけます。
専門家の視点：不動産管理会社への相談
このようなトラブルは、不動産管理会社に相談することで、スムーズに解決できる可能性があります。管理会社は、賃貸トラブルの専門知識と経験を持っており、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。
