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賃貸契約更新と住み替え手数料について
賃貸契約の更新時に、部屋の交換を希望し、契約を新たに締結する場合、「住み替え手数料」が発生するケースがあります。しかし、ご質問にあるような状況では、住み替え手数料の請求は不当である可能性が高いです。
住み替え手数料とは？
住み替え手数料は、一般的に、契約更新ではなく、新しい部屋への転居を伴う場合に不動産会社が請求する手数料です。部屋の状況に問題がなく、借主の都合で部屋を変える場合に発生するのが一般的です。 しかし、居住環境に重大な問題があり、居住に支障をきたしている状況で、家主の責任が認められるケースでは、住み替え手数料を請求することはできません。
今回のケースにおけるオーナーの責任
ご質問の内容からは、オーナーの賃貸物件管理に重大な瑕疵があったと判断できます。
* 入居時からのカビ問題：畳のカビは入居前から存在し、適切な対応がなされていませんでした。これは、明らかな瑕疵担保責任違反に該当する可能性があります。
* 結露と壁の剥がれ：クローゼットの結露、壁紙の剥がれ、壁の浮きなどは、建物の老朽化やメンテナンス不足を示唆しており、居住に適さない状態です。
* ダニ問題：深刻なダニ問題は、建物の状態や管理状況に起因している可能性が高く、オーナーには改善義務があります。
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これらの問題を放置し、適切な修繕を行わなかったオーナーには、責任があると判断できます。 借主であるあなたが、これらの問題を理由に部屋の交換を希望することは正当な権利であり、そのために住み替え手数料を請求されるのは不当です。
具体的な対応策
まず、オーナーとの交渉を継続することが重要です。
交渉のポイント
* 証拠を揃える：カビ、結露、壁の剥がれなどの状況を写真や動画で記録しておきましょう。 除湿機の排水量なども記録しておくと効果的です。
* 専門家の意見を聞く：必要であれば、不動産鑑定士や建築士に現状を調査してもらい、報告書を作成してもらいましょう。専門家の意見は、交渉において強い武器となります。
* 書面でのやり取り：口頭での約束は曖昧になりがちです。オーナーとのやり取りは、すべて書面（メールでも可）で行い、記録を残しておきましょう。
* 法的措置も視野に入れる：交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的措置（例えば、損害賠償請求）を検討することも必要です。
交渉例
「オーナー様、これまで何度も申し上げておりますが、居住環境の悪化により、家族の健康に深刻な影響が出ています。入居時からのカビ、結露、壁の剥がれなど、オーナー様の管理責任が問われる問題であると考えております。住み替え手数料の請求は不当であり、新たな部屋への移転費用、そして、現在の部屋の修繕費用（敷金からの充当分も含む）は、オーナー様にご負担いただくべきだと考えます。 専門家の意見も踏まえ、改めて交渉させてください。」
敷金と住み替え手数料に関する注意点
通常、敷金は、退去時の原状回復費用として充当されます。しかし、今回のケースでは、建物の老朽化や管理不備による損傷は、借主の責任とはみなされません。 そのため、敷金から修繕費用を差し引くことは不当です。 オーナーに、敷金を全額返還するよう要求しましょう。
まとめ
賃貸物件において、居住環境の悪化は深刻な問題です。オーナーには、居住可能な状態を維持する義務があります。 今回のケースでは、オーナーの責任が大きく、住み替え手数料の請求は不当である可能性が高いです。 証拠を揃え、専門家の意見も参考にしながら、粘り強く交渉を進めてください。 必要であれば、法的措置も検討しましょう。 ご家族の健康を守るためにも、諦めずに対応することをお勧めします。
