賃貸更新で困ってます！現状回復義務と契約書の変更について

前回の質問の続きです。新オーナーから、前管理会社から契約内容を引き継がれなかったので、入居者の確認書類を送付するから記載して返送するよう連絡がありました。書類は紙切れ一枚、再度保証人が必要だったりと不安に思い、確認したところ「うーん、説明するの難しいな。こういうのよくあるんで。不動産関係者や法律を知っている人ならわかるんですけどね。素人の〇〇さんに話しても理解できないと思うので、とりあえず記載して返送して下さい」敷金がない物件だったので、入居前の汚れや破損個所は支払わなくて大丈夫か確認したところ、｢それはわかりません。ちなみに部屋を修繕する場合、修繕箇所によって業者が異なるから修理する時期も違うし、いつまであなたに請求し続けるかわかりませんから」と言われました。初めてのことでこのままサインしていいのかわからず、消費者センターに報告し弁護士に相談しました。弁護士からは今の段階では何ら不動産屋に法律上問題はなく、きちんと借り主に説明出来ないのは単に担当者が悪いだけのこと。サインをしなくても契約内容は引き継がれているからそのままにしても大丈夫だと言われました。私の知識不足なだけで、不動産に問題がないなら更新しても大丈夫だと思い今月更新を迎えました。しかし更新の契約書を確認したところ、前オーナーが負担する現状回復の項目が一切削除され、借主の負担だけが記載されています。 ☆前オーナー負担が借り主負担に変更になった項目＊クロスに関して日照などによる変色、電気焼け、クリーニングで除去できる汚れ等（タバコのヤニを含む）＊フローリングに関して家具の設置による設置後のへこみ等あとは前契約時には記載すらなかった借り主負担項目がたくさん増えています。補足不動産に電話をしましたが担当者不在と言われ対応してもらえず、直接そちらに伺うと伝えたら、担当者の事前予約をとらないと対応できる者はいないと言われました。伺いに行ってみたら、担当者が外回り中で戻りがわからないから帰るよう促され、結局私の話は聞いてもらえていないままです。更新料は支払い済みなのですが、納得出来ないからと契約書を返送しなくても問題ないでしょうか？また仮に同意した後で退去する際、オーナーが記載している借主負担の修繕項目一覧はすべて支払わなくてはいけないんでしょうか？引っ越しする場合一苦労しそうなのでどうすればいいのか全くわかりません。またご教授して頂けたら助かります。

Contents

1 賃貸更新における現状回復義務と契約書変更問題
2 契約書に記載された現状回復義務について
3 契約書変更の妥当性
- 3.1 具体的な対応策
4 退去時の修繕費用について
5 具体的な事例と専門家の視点
6 まとめ

賃貸更新における現状回復義務と契約書変更問題

賃貸契約の更新手続きにおいて、オーナー変更に伴い契約内容が一方的に変更され、不安を感じているとのこと、大変お辛い状況ですね。弁護士に相談済みとのことですが、改めて現状回復義務と契約書変更について、具体的な解決策をご提案します。

契約書に記載された現状回復義務について

まず、契約書に記載されている現状回復義務について確認しましょう。 「通常の使用による損耗」と「故意または過失による損耗」を明確に区別することが重要です。

通常の使用による損耗

これは、入居者が通常の生活を送る中で生じる自然な劣化・損耗です。例えば、壁のわずかな汚れ、フローリングの小さな傷などは、通常使用による損耗とみなされ、借主の負担とはなりません。今回の契約書では、「日照などによる変色、電気焼け、クリーニングで除去できる汚れ等（タバコのヤニを含む）」が借主負担となっていますが、日照や電気による変色は通常使用による損耗と解釈できる余地があります。 タバコのヤニについては、喫煙の有無や程度によって判断が変わるため、明確な証拠（写真など）を提出する必要が出てくる可能性があります。

故意または過失による損耗

これは、入居者の故意または過失によって生じた損傷です。例えば、大きな穴を開けた壁、ひどい傷のついたフローリングなどは、借主の負担となります。「家具の設置による設置後のへこみ等」も、設置方法に問題があった場合、故意または過失と判断される可能性があります。しかし、通常の使用範囲内で生じたへこみであれば、借主の負担とはならない可能性があります。

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契約書変更の妥当性

契約書が一方的に変更された点について、非常に問題があります。 賃貸借契約は、双方の合意に基づいて成立する契約です。 オーナーの都合だけで、一方的に契約内容を変更することはできません。特に、現状回復義務の範囲を大幅に変更する場合は、借主の同意を得ることが必要です。

具体的な対応策

1. 契約書の再確認と証拠の確保： 契約書を詳細に確認し、変更された部分と元の契約書との違いを明確にしましょう。写真や動画で現状を記録しておくことも重要です。
2. 不動産会社への再交渉： 弁護士を通じて、不動産会社と交渉を行い、契約内容の変更について再考を求めましょう。具体的な根拠を示しながら、不当な負担を減らすよう交渉することが重要です。交渉の際には、記録を残すために、内容証明郵便を使用することをお勧めします。
3. 専門家への相談： 弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的観点から適切な対応策を検討しましょう。専門家の意見を参考に、交渉を進めることで、より有利な条件で解決できる可能性が高まります。
4. 消費者センターへの相談： 既に相談済みとのことですが、引き続き消費者センターに相談し、状況を報告し、アドバイスを求めることも有効です。
5. 契約解除の可能性： 交渉がまとまらない場合、契約解除も選択肢として考慮する必要があります。契約解除には、違約金が発生する可能性があるため、弁護士と相談の上、慎重に判断しましょう。

退去時の修繕費用について

仮に現状の契約書に同意したとしても、退去時に全ての修繕費用を支払う義務があるわけではありません。 通常の使用による損耗は、借主の負担とはなりません。 退去時には、専門業者による現状調査を行い、損耗の程度を客観的に判断してもらうことが重要です。 写真や動画などの証拠を提出することで、不当な請求を回避できます。

具体的な事例と専門家の視点

例えば、築年数の古い物件で、経年劣化によるクロスやフローリングの変色が著しい場合、それらを借主が負担するのは不当です。また、タバコのヤニについても、喫煙者でない場合や、換気を適切に行っていた場合、借主の責任を問われることは難しいでしょう。

不動産鑑定士などの専門家は、物件の築年数、使用状況、市場価格などを考慮し、客観的な判断を行います。専門家の意見書は、交渉の際に強力な武器となります。

まとめ

今回のケースは、オーナー変更に伴う契約内容の不透明さ、不動産会社とのコミュニケーション不足が問題となっています。契約書の内容をしっかりと理解し、不当な負担を負わないよう、積極的に交渉することが重要です。弁護士や専門家への相談を積極的に行い、適切な対応策を検討しましょう。そして、全てのやり取りを記録に残すことを忘れないでください。