1. 1年前の告知で退去しなければならないのか？

結論から言うと、1年前の告知があったとしても、必ずしも退去しなければならないわけではありません。 賃貸借契約は、原則として期間の定めのない契約（定期借家契約でない場合）です。 今回のケースでは、契約期間が明記されておらず、更新も1回のみでその後は黙示の継続となっています。 民法では、期間の定めのない賃貸借契約は、当事者の一方から解約の申し入れがあれば、正当な理由があれば解約できます。

家主の「定年退職で自分の家に住みたい」という理由が、正当な理由として認められるかどうかが争点となります。 裁判例では、家主の居住目的は正当な理由と認められるケースが多いですが、家主側の事情のみで一方的に解約を請求できるわけではありません。 借主の事情（長期間の居住、改修工事の実施など）も考慮されます。

家主の居住目的が正当と認められるための条件

* 家主が実際に居住する意思があること：単なる投資目的や売却目的ではないことを示す必要があります。
* 代替住宅の確保が困難であること：家主が他に住む場所がない、または確保が困難であることを示す必要があります。
* 借主への十分な配慮：退去の時期、方法、補償などについて、借主への十分な配慮が必要です。

2. 敷金精算について

敷金の償還は、契約書に別途定めがない限り、原状回復義務に基づいて行われます。 原状回復とは、建物の老朽化による自然消耗を除き、借主の故意または過失による損耗を修復することを意味します。

敷金から差し引かれる可能性のある項目

* 通常の使用による損耗を超える損耗：フローリングのツヤの消失などは、7年半の使用期間を考慮すると、自然消耗の範囲内と判断される可能性が高いです。ただし、専門家の判断が必要となる場合があります。
* 故意または過失による損耗：故意または過失による破損があれば、敷金から差し引かれます。
* ペット飼育による損耗：犬の飼育について、清潔に保たれているとのことなので、問題ない可能性が高いですが、専門家による確認が必要となる可能性があります。

差し引かれない可能性のある項目

* 自然消耗：経年劣化による建物の老朽化は、借主の負担ではありません。
* 家主の承諾を得た改修工事：デッキやサンルームの工事は、家主の承諾を得ているため、敷金から差し引かれる可能性は低いと考えられます。ただし、契約書に明記されているかを確認する必要があります。

3. 具体的な対応策

1. 家主との交渉：まずは家主と話し合い、退去時期や敷金精算について交渉しましょう。 家主の事情とあなたの事情を丁寧に説明し、合意を目指します。 話し合いが難航する場合は、弁護士や不動産会社に相談することをお勧めします。
2. 証拠の収集：契約書、家賃領収書、改修工事の領収書、写真などを保管し、証拠として活用しましょう。 特に、改修工事については、家主の承諾を得たことを証明する必要があります。
3. 専門家への相談：弁護士や不動産会社に相談し、法的観点からのアドバイスを受けましょう。 専門家の意見を参考に、家主との交渉を進めることができます。
4. 退去交渉の記録：家主との交渉内容を記録に残しておきましょう。 メールや手紙でのやり取りを記録に残しておくことが重要です。

4. 専門家の視点

弁護士や不動産鑑定士などの専門家は、契約書の内容、家主の主張の正当性、原状回復義務の範囲などを客観的に判断し、適切なアドバイスを提供してくれます。 特に、敷金精算については、専門家の意見を聞くことで、不当な請求を回避することができます。

5. まとめ

今回のケースでは、家主の居住目的が正当な理由として認められるかどうか、そして、敷金精算においてどのような項目が差し引かれるのかが重要なポイントとなります。 家主との話し合い、証拠の収集、専門家への相談を積極的に行い、適切な対応をすることが重要です。 焦らず、冷静に状況を判断し、最善の解決策を見つけるようにしましょう。