賃貸契約更新と家賃交渉に関する疑問と不安

オーナーチェンジで賃貸契約書の書き換えがあったんですが･･７年程分譲貸マンションに住んでいます。１ヶ月程前にオーナーチェンジがあり、その際、前オーナーから新しい契約書の署名捺印を求められました。旧契約では保証金７０万円だったのですが、「旧契約書では敷引４０万＋消費税２万円が解約時控除金となっているので、保証金から控除金を差し引いた２８万円を新オーナーが引き継ぐため」と前オーナーから説明があり、私と保証人の２通印鑑証明も請求されました。契約をし直すなら７年前の契約で家賃約113,000円と高く（同マンション内同タイプの部屋で78,000とか80,000円とか）、この機会に相場並みに変更してもらおうと思いましたが、契約書書き換えの際も全て前オーナーで、それ以降手紙や電話も含めて新オーナーから連絡は一切なく、何とか不動産会社を調べ電話口の中年女性に家賃の見直しを相談しましたが「オーナーはその家賃だから物件購入したためムリと思う。一応聞いてはみるけど、月の半分以上は出張のため何時連絡取れるかわからない」という誠意のないもので、「同タイプで78,000円の家賃も実際にある」と言っても「あぁ～そぅ･･」と面倒くさそうだった為、交渉できるようなことじゃないんだろうと思い諦めて電話を切りました。その後、105,000円との提示があり「相場よりまだかなり高い」言うと「これが限界」と言われてしまいました。質問は１、オーナーチェンジはこちらにとっては関係ないことなのに遠くに住む保証人の印鑑証明など本来オーナーチェンジがなければ必要ないものを請求しているにもかかわらず、挨拶も含め一切連絡がない事って有り得ますか。２、家賃交渉をしたのはオーナーチェンジで契約書が書き直された事で（70万円の保証金が28万円の敷金に変更されていた為）オーナーサイドだけでなく、借主の言い分（と言っても相場に合わせてもらう家賃交渉ですが）も当然聞いてもらえると考えていましたが違うのでしょうか。家賃の再交渉はムリなのでしょうか。３、一度も連絡がない事、また電話の対応、で正直、最近すごくすごく不安なのですが、悪徳不動産業者とかだった場合、この状況でヒドイ被害に遭いそうな可能性はありますか。考え過ぎだったらいいのですが･･全く知識がない為、常識的な事を質問しているかもしれませんが、詳しい方よろしくお願いします。ただ、印鑑類は全部押し、印鑑証明も既に提出済みなのですが･･

Contents

1 オーナーチェンジと契約更新：よくある疑問と不安への回答
2 まとめ：冷静な対応と積極的な情報収集が重要

オーナーチェンジと契約更新：よくある疑問と不安への回答

賃貸マンションに住んで７年、オーナーチェンジを機に契約更新と家賃交渉でトラブルを抱えているとのこと、ご心配ですね。一つずつ丁寧に解説していきます。

１．オーナーチェンジと連絡の欠如について

オーナーチェンジは、所有者が変わるだけで、借主であるあなたにとって直接関係のないことではありません。しかし、契約の継続はオーナーチェンジ後も必要です。そのため、新オーナーは旧契約を引き継ぐか、新たな契約を締結する必要があります。今回のケースでは、前オーナーが契約更新の手続きを代行した形ですが、新オーナーからの直接連絡がないのは、確かに不自然です。挨拶や今後の対応について何らかの連絡があっても良いはずです。

ただし、必ずしも違法行為とは限りません。不動産会社を仲介にしている場合、不動産会社が連絡窓口になっているケースも珍しくありません。新オーナーが遠方に住んでいたり、不動産管理を全て委託している場合、直接連絡がないことは、必ずしも悪意のある行為とは断定できません。しかし、不安を感じることは当然です。今後の対応のためにも、新オーナーと直接連絡を取れるよう、不動産会社に働きかけるべきです。

２．家賃交渉の妥当性と可能性

オーナーチェンジは、家賃交渉の絶好の機会となるケースが多いです。特に、長年同じ家賃を払い続けている場合、近隣の相場と比較して高額であれば、交渉の余地があります。今回のケースでは、7年前の家賃113,000円に対し、同タイプの部屋が78,000円～80,000円で賃貸されているとのこと。これは家賃交渉の根拠となります。

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しかし、新オーナーが「その家賃で物件を購入した」と主張しているように、オーナーの事情も考慮する必要があります。家賃の値下げは、オーナーの収益に直結するため、容易に承諾されるとは限りません。今回の不動産会社担当者の対応は誠実とは言えず、交渉は難航する可能性が高いです。それでも、諦める前にできることがあります。

具体的なデータを示す：近隣物件の家賃相場を証明する資料（不動産サイトのスクショなど）を提示しましょう。
交渉の姿勢を見せる：家賃の値下げ幅を提示し、交渉の余地を残しましょう。例えば、「105,000円では高すぎるので、85,000円を提案します」など具体的な金額を提示します。
書面での交渉：口頭での交渉だけでは証拠が残らないため、内容証明郵便で交渉内容を記録に残しましょう。
専門家の相談：弁護士や不動産会社に相談し、法的観点からのアドバイスを受けるのも有効です。

家賃交渉は、必ず成功するとは限りませんが、現状維持のままでは損をする可能性があります。積極的に交渉を試みるべきです。ただし、感情的にならず、冷静に、証拠を基に交渉を進めることが重要です。

３．悪徳業者への懸念と対策

連絡の欠如や不動産会社担当者の対応から、悪徳業者を疑う気持ちも理解できます。しかし、現状の情報だけでは、悪徳業者と断定することはできません。しかし、不安を感じる状況であることは確かです。

悪徳業者に遭遇する可能性を減らすために、以下の点を確認しましょう。

不動産会社への確認：不動産会社が正規の業者であるか、国土交通省のホームページなどで確認しましょう。
契約書の確認：契約書に不当な条項がないか、専門家に相談して確認しましょう。特に、解約違約金や保証金の取り扱いについて注意深く確認しましょう。
周辺の状況調査：近隣住民に、その不動産会社やオーナーに関する情報を聞いてみるのも有効です。
記録の保持：全ての連絡履歴（メール、電話など）を記録しておきましょう。トラブル発生時の証拠となります。

もし、契約書に不当な条項があったり、明らかに違法な行為が行われていると判断した場合は、すぐに弁護士や消費者センターに相談しましょう。

まとめ：冷静な対応と積極的な情報収集が重要

オーナーチェンジに伴う契約更新は、多くの場合、家賃交渉の機会となります。しかし、今回のケースのように、スムーズに進まないこともあります。大切なのは、感情的にならず、冷静に対応することです。そして、必要な情報を集め、専門家のアドバイスを受けることで、適切な対応を判断できるようになります。

不安な気持ちを抱えながら、現状を放置するのは危険です。積極的に行動し、自分の権利を守りましょう。