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状況整理と問題点
質問者様は当初601号室を借りる賃貸契約を締結しましたが、オーナーの申し出により204号室を使用することになり、契約内容が変更されました。しかし、その変更は口頭での合意にとどまり、書面による契約変更がなされていません。さらに、使用開始後にオーナーから什器に関する新たな条件（2年使用後の返却、その他什器のレンタル）が提示され、トラブルに発展しています。 主な問題点は以下の通りです。
* **契約の不備**: 賃貸契約は書面で締結するのが原則です。口頭での合意は法的効力が弱く、トラブル発生時の証拠として弱い点が懸念されます。
* **追加条件の不当性**: 契約締結後に一方的に追加条件を提示することは、契約違反の可能性があります。特に、什器のレンタル条件は、当初の合意内容と大きく異なるため、問題視されます。
* **損害賠償の可能性**: 契約変更による混乱や、新たな条件への不服従によって発生する損害（引っ越し費用など）について、損害賠償請求の可能性があります。
* **現状回復義務**: 204号室の使用状況によっては、現状回復義務が発生する可能性があります。
法的観点からの考察
賃貸借契約は民法の規定に基づきます。口頭での契約変更は有効とは言い切れません。オーナーの主張は、契約書にない追加条件であり、法的拘束力を持つとは限りません。 仲介業者が「書面を交わして和解」を提案しているのは、この点を考慮した上での提案です。
契約書がない場合の証拠
口約束だけでは証拠が不十分であるというのは事実です。しかし、以下の証拠を収集できれば、有利に交渉を進められる可能性があります。
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* **メールやメッセージの履歴**: オーナーとのやり取りを記録したメールやメッセージがあれば、重要な証拠となります。
* **証人**: 契約変更の際に立ち会っていた人がいれば、証言を得ることができます。
* **録音**: オーナーとの会話の内容を録音していた場合、有効な証拠となります（ただし、録音は相手方の承諾を得ることが望ましいです）。
具体的なアドバイスと解決策
現状を打開するために、以下のステップを踏むことをお勧めします。
1. 書面による契約変更の要求
まず、オーナーに書面による契約変更を要求しましょう。 変更内容には、使用部屋（204号室）、賃料、什器の扱い（無償譲渡またはレンタル条件の詳細）、契約期間などを明確に記載する必要があります。 この際に、弁護士や司法書士に相談し、法的観点から適切な契約書を作成してもらうことを強くお勧めします。
2. 仲介業者との連携
仲介業者にも積極的に協力してもらいましょう。仲介業者は、オーナーと交渉する際に重要な役割を果たします。 和解案についても、弁護士や司法書士の意見を聞きながら検討しましょう。
3. 損害賠償請求の可能性
もし、オーナーとの交渉がうまくいかず、契約解除を余儀なくされる場合、引っ越し費用などの損害賠償請求を検討する必要があります。 この場合、弁護士に相談し、証拠を収集しながら請求手続きを進めることが重要です。 損害賠償請求には、損害の発生とオーナーの責任を証明する必要があります。
4. 現状回復義務
契約解除後、現状回復義務が発生する可能性があります。 具体的には、204号室を元の状態に戻す必要があります。 ただし、オーナーが提供した什器については、レンタル契約に基づいて返却すれば問題ありません。 契約書に現状回復に関する事項が明記されていない場合は、民法の規定に基づいて判断されます。
専門家の意見
弁護士や不動産専門家によると、口頭での契約変更はリスクが高いと言われています。 特に、重要な事項については、必ず書面で契約を締結する必要があります。 トラブルを避けるためには、契約書を丁寧に確認し、不明な点があればすぐに質問することが重要です。 契約書にサインする前に、弁護士や司法書士に相談することも有効な手段です。
まとめ
今回のケースでは、口頭での契約変更がトラブルの原因となっています。 今後、同様のトラブルを避けるためには、賃貸契約は必ず書面で締結し、内容をしっかりと確認することが重要です。 不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。 交渉が難航する場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討することも視野に入れてください。
