賃貸借契約を結ばない場合の退去と違約金請求について

賃貸借契約を組まない下宿・間借り契約の家主です。私はアパートを自主管理している家主です。借地借家法に基づいた賃貸借契約は交わさず、入居者は自前で紹介などで探しています。相談は、先日入居者男性から退去を言われ、1年未満退去の違約金（実質7ヶ月しか入居してない）及びルームクリーニング代を通知したところ、全面的に支払う義務はないと突っぱねてきました。弁護士に相談したら、賃貸借契約を交わしてないので支払う義務はないとアドバイスされたようです。しかし、ほかの不動産を断られてきて、紹介者のすすめから私の部屋を、敷金・礼金・鍵代・保険代・保証協会代金・仲介料金・全て無しにして、挙句に家賃3000円ダウンしてあげて、退去するのも本人の勝手な都合で退去するのに何も支払わずというのは？どうなんでしょうか？6ヶ月の滞納はなんとか全額支払ってくれたものの…これではなんとも納得いきません。得てして、賃貸借契約を締結しないのも借主側が有利なことが多いのと、私は人と人の信用契約を重視しているからです。恩を仇で返された形でどうも、納得いかないのですが…皆様どう思いますか？この入居者は既に退去済です。弁護士側が正しいのでしょうか？教えてください。請求額は家賃1ヶ月分25,000円の違約金とルームクリーニング代金26,000円のみです。補足：簡単なA4書式で契約書は作成し、お互いに交わしています。違約金も記名しています。入居者の保証人などは信用して印鑑登録証明などは頂いていません。

Contents

1 賃貸借契約と民法上の債務不履行
- 1.1 契約書の内容が重要
2 弁護士の意見の解釈と今後の対応
- 2.1 民法上の債務不履行を主張するには
3 具体的なアドバイス
4 専門家の視点：不動産管理会社からのアドバイス
5 まとめ

賃貸借契約と民法上の債務不履行

弁護士のアドバイス通り、借地借家法に基づかない契約では、賃貸借契約と同様の法的効力が認められない可能性が高いです。しかし、A4サイズの契約書を作成し、お互いに署名捺印しているという点が重要です。この契約書の内容によっては、民法上の債務不履行に基づき、違約金やクリーニング代金の請求が認められる可能性があります。

契約書の内容が重要

契約書には、以下の点が明確に記載されている必要があります。

入居期間：明確な期間が記載されているか
家賃：金額と支払方法が明確に記載されているか
違約金：中途解約時の違約金とその算定方法が具体的に記載されているか
クリーニング代：退去時のクリーニング費用負担について明確に記載されているか
その他特約事項：その他、重要な事項（例えば、修繕義務など）が記載されているか

契約書の内容が曖昧であったり、重要な事項が記載されていなかったりすると、裁判で請求が認められない可能性が高まります。

弁護士の意見の解釈と今後の対応

弁護士が「賃貸借契約を交わしていないので支払う義務はない」とアドバイスした理由は、借地借家法の保護規定が適用されないため、契約内容が民法上の債務不履行に該当するか、そしてその債務不履行による損害賠償請求が認められるかが、厳格に判断されるためです。

民法上の債務不履行を主張するには

民法上の債務不履行を主張するには、以下の点を証明する必要があります。

有効な契約の存在：A4契約書が有効な契約として成立していることを証明する必要があります。契約の内容が明確で、お互いの合意に基づいて締結されていることを示す必要があります。
債務不履行：入居者が契約で定められた期間を満たさずに退去したことを証明する必要があります。退去の通知の内容や時期なども重要です。
損害の発生：違約金やクリーニング代金が、入居者の債務不履行によって発生した損害であることを証明する必要があります。例えば、次の入居者が見つかるまでの期間の家賃収入の損失なども考慮されます。

具体的なアドバイス

1. 契約書の精査：契約書の内容を改めて精査し、上記で挙げた項目が明確に記載されているか確認しましょう。曖昧な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。

2. 証拠の収集：契約書以外にも、入居者とのやり取り（メール、LINEなど）、家賃の領収書、退去時の部屋の状態の写真などを証拠として保管しておきましょう。

3. 専門家への相談：弁護士や不動産専門家などに相談し、契約書の有効性や損害賠償請求の可能性について、具体的なアドバイスを受けましょう。弁護士費用はかかりますが、裁判になった場合の費用と比較すると、費用対効果が高い場合があります。

4. 簡易裁判所の利用：弁護士に相談の上、簡易裁判所に訴訟を起こすことも検討しましょう。簡易裁判所は手続きが比較的簡単で費用も安く済むため、少額訴訟に適しています。

5. 今後の契約改善：今後の契約においては、借地借家法に基づいた賃貸借契約を締結することを強くお勧めします。契約書には、より詳細な条項を盛り込み、トラブルを未然に防ぎましょう。専門家に依頼して契約書を作成してもらうのも良いでしょう。

専門家の視点：不動産管理会社からのアドバイス

不動産管理会社に勤務する経験豊富な専門家によると、「たとえ賃貸借契約でなくても、契約書の内容によっては、民法上の債務不履行として違約金請求が認められる可能性があります。しかし、勝訴できるかどうかは契約書の内容や証拠によって大きく左右されます。裁判になる可能性も考慮し、弁護士に相談することが重要です。」とのことです。

まとめ

今回のケースでは、賃貸借契約を締結していないため、借地借家法の保護は受けられません。しかし、作成した契約書の内容によっては、民法上の債務不履行に基づき、違約金やクリーニング代金の請求が認められる可能性があります。契約書の有効性や損害賠償請求の可能性については、専門家（弁護士や不動産専門家）に相談し、適切な対応を検討することが重要です。