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賃貸住宅の青色申告と固定資産税・都市計画税の計上
ご質問ありがとうございます。賃貸住宅経営における青色申告と固定資産税・都市計画税の計上について、詳しくご説明いたします。ご質問の内容は、居住部分と賃貸部分の区分、そして空室時の扱いに関する重要な点を含んでいます。
居住部分と賃貸部分の区分と固定資産税・都市計画税の計上
現在、お母様がお住まいの部屋を含め、一棟6部屋の賃貸住宅を経営されているとのことです。青色申告において、ご自身がお住まいの部屋は「居住部分」として扱われ、固定資産税・都市計画税の計上は、賃貸部分（5部屋）のみとなります。そのため、43万円の固定資産税のうち、賃貸部分に相当する金額のみを必要経費として計上できるというご説明を受けているとのことです。
これは正しい理解です。 固定資産税・都市計画税は、物件の所有者に課税されますが、青色申告では、事業に関連する経費のみを計上できます。居住部分は事業に直接関係しないため、その部分にかかる固定資産税・都市計画税は経費として認められません。
同居による固定資産税・都市計画税の計上
今年からご自宅に同居される予定とのことですが、来年度から固定資産税・都市計画税を全額計上できるようになるかどうかは、物件の利用状況次第です。
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* 全室賃貸の場合：お母様が部屋を空け、その部屋を賃貸として貸し出すことができれば、全6部屋分の固定資産税・都市計画税を必要経費として計上できます。
* 一部空室の場合：お母様が部屋を空けても、すぐに新たな入居者が決まるとは限りません。空室期間がある場合は、その期間分の固定資産税・都市計画税は経費として計上できません。空室期間中の固定資産税・都市計画税は、お母様の個人負担となります。
空室時の扱い
お母様が部屋を出て空室になった場合、部屋を貸し出す意思と行動があれば、その時点で賃貸部分として扱われ、固定資産税・都市計画税を計上できる可能性があります。 ただし、単に空室であるだけでは、賃貸部分とはみなされません。
例えば、以下のような対応が必要です。
- 賃貸広告の掲載
- 不動産会社への仲介依頼
- 入居希望者の募集
これらの行動によって、部屋を貸し出す意思を示すことが重要です。税務署は、これらの状況を総合的に判断して、賃貸部分として認めるかどうかを決定します。
専門家への相談
税金に関する事項は複雑で、個々の状況によって判断が異なります。上記の説明は一般的なものであり、必ずしもご自身のケースに当てはまるとは限りません。
確定申告は、税務署への正確な申告が求められる重要な手続きです。 誤った申告は、税務調査の対象となる可能性があり、ペナルティを科せられる可能性もあります。
そのため、より正確な情報を得るためには、税理士などの専門家への相談がおすすめです。税理士は、賃貸経営に関する税務の専門家であり、個々の状況に合わせた適切なアドバイスを提供してくれます。
税理士への相談方法
税理士への相談方法はいくつかあります。
- 税理士事務所への直接訪問：最も直接的な方法です。事務所に訪問して相談することで、詳細な状況を説明し、的確なアドバイスを受けることができます。
- 電話相談：事前に電話で相談内容を伝え、相談の可否や費用などを確認できます。
- オンライン相談：近年では、オンラインで相談できる税理士事務所も増えています。場所を選ばずに相談できるため、忙しい方にもおすすめです。
税理士を選ぶ際には、賃貸経営に詳しい税理士を選ぶことが重要です。複数の税理士に相談し、自分に合った税理士を選ぶことをお勧めします。
まとめ
賃貸住宅経営における青色申告と固定資産税・都市計画税の計上は、居住部分と賃貸部分の区分、そして空室時の扱いなど、複雑な要素が絡み合っています。正確な申告を行うためには、専門家である税理士に相談することが最も確実な方法です。ご自身の状況を詳しく説明し、適切なアドバイスを受けることで、税務上のリスクを回避し、安心して賃貸経営を続けることができます。
