賃貸住宅の雨漏りトラブルと管理会社の対応：結露とカビ被害の補償について

管理業者が保障する範囲について教えて下さい！！現在賃貸アパートに入居していて、先月寝室天井からの水濡れの件で管理会社ともめています。天井から水滴が滴り落ちる(拭いても4.5時間経つとまた水滴が・・・)状態になり、雨漏りを心配した私は管理会社に連絡をし、調べてもらうと断熱材の偏りにより室内の結露がたまった、とのことでした。気づいたのはそれだけではなく、部屋の布団やスタンドミラー、ベッド、掛け布団などが濡れたりカビが生えていたので、管理会社に保障するようお願いしました。今まで、被害状況等の見取り図や、損害をうけた物を弁償するのかカビが取れるならクリーニングでもいいのか、など指定された物を提出しましたが、何度話し合っても保障するといった返事がありません。逆に保証しないといった書類が送付させることもありません。今回の件で私が納得できないのは、風などで断熱材が偏って(建築ミス？)通常なら発生しないカビが発生したことに関しては認め謝罪し、断熱材の偏りの修理やクロスの張り替えなども管理会社負担でするがが、因果関係のはっきりしない物(カビの生えた物のクリーニング代や弁償費用)はその時にできたのもだという確たる証拠が無ければ保証できない。さらに、天井から滴っていたのはあくまで結露であり、入居者が発生させたもの！ということです。念のため、被害状況のわかる(当日)の写真を撮っておいたので、それを見せましたが効果なし・・・今日は、今度は生活環境の見たいので湿度計つけていいですか？結露で保証が下りたという事例が無い。断熱材があったとしても絶対カビは生えるんです。このまま折り合いがつかないんですかね、と言えば法的な機関入れるとかになってきますね。と、全然話が進みません。法的な手段を取る前に一般的なご意見や、宅建に携わっている方、他みなさんのお知恵をお借りしたいです。長々とすみません。読んでいただきありがとうございました。ちなみにTVCMでも有名な不動産会社の賃貸物件です。補足このアパートは一括借上でトラブルが発生した際の全責任や支払い等は大家ではなく管理会社がする仕組みになっています。昨年の夏から入居していますが、昨年の冬は気になるほどもカビが発生しませんでした。しかも去年はファンヒーターをたいていましたが、今年は子供が生まれ危ないのでエアコンのみで過ごしています。子供の昼寝用に各部屋の扉は開けっぱなし。去年よりもカビは発生しにくく、結露はできにくいはずなんです。

Contents

1 賃貸住宅における結露とカビ被害：管理会社の責任
2 結露対策と予防：快適な住環境のために
3 まとめ

賃貸住宅における結露とカビ被害：管理会社の責任

賃貸住宅で発生した結露やカビによる被害について、管理会社の責任範囲を明確にすることは非常に重要です。今回のケースでは、断熱材の偏りによる結露が原因で、布団や家具などにカビが発生している点が争点となっています。管理会社は、断熱材の修理やクロス張り替えを負担する一方、カビの生えた布団や家具のクリーニング・弁償については、因果関係が明確でないとして拒否しているようです。

管理会社の責任範囲：法律と判例

民法616条では、賃貸借契約において、貸主（大家または管理会社）は、借主が通常使用する範囲において、物件の瑕疵（欠陥）について責任を負うと規定されています。今回のケースでは、断熱材の偏りは建物の瑕疵に該当する可能性が高く、それが原因で発生した結露は、管理会社の責任範囲内にあると判断される可能性があります。

しかし、結露によって生じたカビによる布団や家具の損傷については、因果関係の証明が重要になります。管理会社は、「結露は入居者側の行為によって発生したもの」と主張していますが、断熱材の偏りが原因で通常以上の結露が発生したと証明できれば、管理会社の責任を問える可能性があります。

専門家の意見：宅地建物取引士の視点

宅地建物取引士の視点から見ると、管理会社の対応は適切とは言えません。断熱材の偏りは明らかに建物の瑕疵であり、その結果発生した結露とカビ被害には、管理会社に一定の責任があると考えられます。

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特に、「結露は入居者側の行為によって発生したもの」という主張は、客観的な証拠がない限り、認められる可能性は低いでしょう。入居者の生活習慣（換気状況、湿度管理など）が結露に影響を与えることは事実ですが、今回のケースでは、断熱材の偏りという建物の欠陥が主要因である可能性が高いと判断できます。

証拠の重要性：写真・動画・湿度データ

今回のケースで重要なのは、証拠の収集です。既に被害状況の写真を撮っているとのことですが、以下の証拠も収集することをお勧めします。

結露の発生状況を記録した動画：時間経過とともに結露が増加していく様子を記録することで、管理会社への主張を強化できます。
湿度計によるデータ：室内の湿度を継続的に記録することで、結露が発生しやすい環境であったことを証明できます。管理会社が湿度計の設置を許可しない場合は、その旨を記録しておきましょう。
専門業者による調査報告書：建築士や不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼し、断熱材の偏りが結露の原因であるという報告書を作成してもらうことで、管理会社への交渉を有利に進めることができます。
賃貸借契約書：契約書に、修繕義務に関する条項が記載されているか確認しましょう。

交渉の進め方：具体的なステップ

管理会社との交渉は、以下のステップで進めることをお勧めします。

書面による内容証明郵便：これまでの経緯、主張、要求事項を明確に記載した内容証明郵便を送付します。これは、証拠として非常に有効です。
専門家への相談：弁護士や不動産問題に詳しい専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。専門家の介入は、交渉を有利に進める上で大きな効果があります。
裁判への準備：交渉がまとまらない場合は、裁判を視野に入れて証拠を収集し、準備を進めましょう。

結露対策と予防：快適な住環境のために

結露は、建物の状態だけでなく、生活習慣も大きく影響します。以下の対策を行うことで、結露の発生を抑制し、カビの発生を防ぐことができます。

換気：こまめな換気は、室内の湿度を調整する上で非常に重要です。特に、浴室やキッチンでは、使用後すぐに換気をしましょう。
除湿：除湿機を使用することで、室内の湿度を適切に保つことができます。特に梅雨時期や冬場は、除湿機の活用が効果的です。
暖房：暖房を使用する場合は、室温を均一に保つようにしましょう。局所的に暖めることで、結露が発生しやすくなります。
断熱：窓や壁の断熱性を高めることで、結露の発生を抑えることができます。カーテンやブラインドを使用するのも効果的です。

まとめ

賃貸住宅における結露とカビ被害は、管理会社と入居者双方にとって悩ましい問題です。しかし、適切な証拠を収集し、法的知識を備えた上で交渉を進めることで、解決への道筋が見えてきます。今回のケースでは、管理会社との交渉が難航しているようですが、諦めずに専門家のアドバイスを受けながら、粘り強く対応していくことが重要です。