賃貸住宅の漏水トラブルと家主の責任：老朽化と契約違反について

賃貸アパートの賃借人ですが漏水事故について賃貸人の契約違反はないのでしょうか? 今年になってから、もう既に3回の漏水事故が起きまして、その度に翌日、業者がきて排水の詰まりを修理していく状況です。それも同じ箇所からの漏水で、直上階には誰も入居していない状態なのに、夜20時ごろから直上階浴室の浴槽ではなく床排水が詰まって汚水が浴室の外にあふれ出て、当方の廊下天井からポタポタと漏れ始めて、またかと、何とか被害が広がらないように私自身が汚水を被り、びしょびしょになって対策を興している状態です。当方の排水管は流し台、トイレ、浴室共にすべて流れるのですが、どうしてこうなるのか、と管理会社に問うと排水管の老朽化か髪の毛などがパイプの中で詰まって同じ現象が起きてしまいご迷惑をおかけしていますとの事でした。この建物は4階建てで当方は1階です。なにより困るのは、こういった漏水が起こる事によって、子供は恐怖に怯えて、部屋中が汚水臭でいっぱいになり、この寒い中窓を全開にして空気を入れ替え、広がった汚水を処理しなければならないという事です。そうしなければ普通の生活ができないと言う事です。知人に聞くとそんな所は早く引っ越せば良いと軽々しく言ってくれます、私もそう思えます。それが賃貸の良いところだと、しかしながらこのご時世の中、経済上の理由で引っ越す事ができません。前置きがとても長くて申し訳ございません。ここからがご教授いただければという所になります。このアパートには最初の契約から11年経過しております。家賃も滞り鳴く毎月支払い、2年置きに1ヶ月分の家賃の更新料を支払っています。部屋の破損もなく当初から維持できていると思います。にもかかわらず、こういった漏水事故が発生することによって、普通の生活ができなくなり、いやな思いをして非常に困っています。賃貸人の契約違反となることは全くないのでしょうか? (契約書を見ると種類は普通型建物賃貸借と書いてあり別紙の契約書を見ても特別な項目はないように思えます。) もし契約違反があるとすれば、どういった事で、どのように対処することができますでしょうか? 無償で引越しをさせて貰えないでしょうか? 契約期間はあと1年です。

Contents

1 賃貸住宅における漏水事故と家主の責任
2 専門家の視点：弁護士からのアドバイス
3 まとめ

賃貸住宅における漏水事故と家主の責任

11年間居住されている賃貸住宅で、3回もの漏水事故に見舞われているとのこと、大変なご苦労とご心配をお察しします。繰り返される漏水事故は、日常生活に大きな支障をきたし、精神的にも大きな負担となるでしょう。特に小さなお子様がいらっしゃるご家庭では、恐怖心を与えてしまう可能性もあり、深刻な問題です。

まず、重要なのは、「賃貸人の契約違反」の有無です。結論から言うと、状況によっては賃貸人の責任を問える可能性があります。ただし、単純に「漏水があったから契約違反」とは言い切れません。契約違反を主張するには、いくつかの要素を検討する必要があります。

賃貸借契約における家主の義務

賃貸借契約において、家主には「瑕疵担保責任」と「安静義務」があります。

* 瑕疵担保責任： 賃貸物件に隠れた欠陥（瑕疵）があり、それが居住の妨げになっている場合、家主は修繕義務を負います。今回の場合、老朽化した排水管が原因で漏水が発生している可能性があり、これが「隠れた欠陥」に該当するかどうかがポイントとなります。 11年も経過している建物であれば、排水管の老朽化は十分に考えられます。管理会社が「排水管の老朽化」を原因として挙げていますので、この点を重視すべきです。

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* 安静義務： 家主は、借主が安心して居住できるよう、騒音や漏水など、居住の平穏を妨げる行為をしない義務があります。繰り返される漏水事故は、明らかに居住の平穏を妨げています。この点からも、家主の責任を問える可能性があります。

契約違反を主張するための証拠集め

家主の責任を問うためには、証拠集めが不可欠です。以下の証拠をしっかりと集めておきましょう。

漏水事故の発生日時、状況を記録したメモや写真、動画：できるだけ詳細に記録しましょう。漏水箇所の状況、被害の程度、対応状況などを写真や動画で記録しておくと、証拠として有効です。
管理会社とのやり取りの記録：メールや電話でのやり取りの記録を保存しておきましょう。管理会社からの回答や対応状況を明確に示すことができます。
修理業者からの報告書：修理業者が作成した報告書があれば、漏水原因や修理内容が明確になり、家主の責任を立証する上で役立ちます。
医師の診断書（必要に応じて）：漏水事故による精神的ストレスや健康被害を受けている場合は、医師の診断書を取得しましょう。精神的苦痛に対する損害賠償請求を行う際に必要となる可能性があります。

具体的な対処方法

まず、管理会社に改めて状況を説明し、早期かつ適切な対応を求めるべきです。これまでの対応に不満があることを明確に伝え、漏水原因の究明と根本的な解決策（例えば、排水管の交換）を要求しましょう。その際に、集めた証拠を提示することで、あなたの主張の信憑性を高めることができます。

管理会社が適切な対応を取らない場合、家主（所有者）に直接連絡を取り、状況を説明し、解決を求める必要があります。それでも解決しない場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、あなたの権利を保護し、適切な法的措置を講じるためのサポートをしてくれます。

無償での引越しについて

無償での引越しは、家主の責任が明確に認められた場合に可能性があります。しかし、契約期間が残っていること、経済的な理由で引越しが難しいことを考慮すると、家主が容易に承諾するとは限りません。弁護士に相談し、状況を精査してもらい、交渉を進めることが必要となるでしょう。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士に相談することで、あなたの状況に合わせた最適な解決策を見つけることができます。弁護士は、契約書の内容を精査し、家主の責任の有無を判断し、適切な交渉戦略を立案します。また、必要に応じて裁判手続きもサポートしてくれます。早期の相談が、有利な解決につながる可能性が高いです。

まとめ

繰り返される漏水事故は、あなたの日常生活に大きな負担を与えていることは間違いありません。家主には、賃貸借契約に基づく責任があります。証拠をしっかりと集め、管理会社や家主と積極的に交渉し、問題解決に向けて努力しましょう。必要であれば、弁護士に相談することを強くお勧めします。ご自身の権利を主張し、安心して暮らせる環境を取り戻すために、諦めずに対応していくことが重要です。