賃貸住宅の壁の亀裂と敷金に関するQ&A

12月20日に築13年の4DK木造一戸建てに引っ越しました。二階建てのペット可物件の賃貸です。敷金は猫を飼うので家賃の三ヶ月分支払っており(26万近く)、敷金は入居二ヶ月で減価償却されるとの事で、退去時に戻って来ません。入居決定前の内覧の時にリビング壁に天井の境目から15cm位の亀裂を確認していましたが、不動産会社の担当曰く、一軒家の性質上このくらいのひび割れはどうしてもあります。っとの事だったので、その他の条件等を加味して入居を決めました。引っ越し後、リビングの他に階段に二ヶ所廊下に一ヶ所亀裂を発見しました。その後、別件で11月頭位に不動産会社の担当者が来たので、他の亀裂についてと、気になっていたフロアマットに付く跡(加湿器を置くだけで跡が付く)等について、退去時に支払いが発生しないか、見てもらいました。しかし、やはり担当者は「フロアマットは性質上絶対に跡がつきますし、壁のひび割れも一軒家なら範囲内です。余りにも亀裂が大きくなって、クロスがベロっと剥がれてきたら修復するので言ってください。故意的に殴って壁が凹んだなどがない限り、敷金は3ヵ月分頂いていますし大抵の事は敷金で直せますから退去時の事は気にしなくて大丈夫。心配でしたら、写真を」との事でしたので、携帯のカメラで撮っておきました。質問①最近頻発している地震のせいか、亀裂が広がった気がします。そのまま放置して大丈夫でしょうか？質問②亀裂が大きくなり修復が必要な場合、請求されるのでしょうか？質問③入居してから忙しく、しっかりとチェック出来ていなかったのですが、確実に入居前のクロスの汚れ、柱の傷があります。入居時に物を荷物を置いて以来一度も入らなかった部屋です。今日写真を撮りましたが、いつ撮ったものまでが有効なのでしょうか？(普通は入居一週間位かとは思うのですが、生活して気が付くものって絶対出てきますよね？)質問④退去時、敷金から足が出る現状回復ってどんなことでしょうか？因みに、オーナーが両親の知り合いらしく、あまり強く出れません。何卒アドバイスをお願い致します。

Contents

1 賃貸住宅における壁の亀裂と敷金に関する問題点
2 専門家の視点：弁護士・不動産鑑定士
3 まとめ：記録と冷静な対応が重要

賃貸住宅における壁の亀裂と敷金に関する問題点

築13年の木造住宅に居住し、入居前に確認済みの亀裂に加え、入居後に新たな亀裂を発見されたとのこと。敷金は家賃3ヶ月分と高額ですが、減価償却されるため、退去時の返還額は少ないと説明を受けています。さらに、入居前の汚れや傷についても発見されており、退去時の敷金精算について不安を感じている状況です。

質問①：地震による亀裂拡大への対応

最近頻発している地震の影響で亀裂が広がったと感じているとのことですが、放置は危険です。地震による被害は、賃貸借契約における「不可抗力」に該当する可能性があります。しかし、現状の亀裂拡大を放置し、それが修繕が必要なレベルにまで悪化した場合、地震によるものか、経年劣化によるものかの判断が難しくなり、修繕費用負担の責任が曖昧になる可能性があります。

そのため、まずは不動産会社に現状を報告し、写真や動画で記録を残すことが重要です。証拠となる記録をしっかり残しておくことで、後々のトラブルを回避できます。

質問②：亀裂修復費用と請求について

亀裂が大きくなり修復が必要になった場合、誰が費用を負担するかは、亀裂の原因によって異なります。経年劣化や通常の使用によるものであれば、大家の負担となる可能性が高いです。しかし、入居者の故意または過失によるものだと判断された場合は、入居者が費用を負担する可能性があります。

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地震によるものと判断された場合でも、初期の亀裂の状況を記録しておけば、修繕費用負担の交渉に有利に働きます。不動産会社との連絡記録や写真、動画などを保管しておきましょう。

質問③：入居前の汚れや傷の証拠写真について

入居前に存在した汚れや傷について、入居後すぐに発見できなかったとしても、写真や動画で証拠を残していれば、有効な証拠となる可能性があります。入居後すぐに発見できなかった理由を説明できれば、なおさらです。

入居から時間が経っていることや、生活を始めてから発見した点を説明し、写真に撮影日時が記録されていることを伝え、誠実に対応することで、不動産会社も理解を示してくれる可能性があります。

入居時チェックの重要性と、その方法について以下にまとめます。

入居前チェックは入念に行いましょう：入居前に、壁や床、設備など、建物の隅々まで丁寧にチェックし、傷や汚れ、不具合などを写真や動画で記録しておきましょう。
チェックリストを活用しましょう：不動産会社から提供されるチェックリストがあれば、それを活用し、確認事項を漏れなくチェックしましょう。自分でチェックリストを作成するのも有効です。
写真や動画は証拠として重要です：発見した傷や汚れは、必ず写真や動画で記録しておきましょう。撮影日時が記録されていることが重要です。複数枚撮影し、全体像と詳細を捉えましょう。
記録は大切に保管しましょう：撮影した写真や動画、チェックリストなどは、大切に保管しておきましょう。退去時のトラブル発生時に重要な証拠となります。

質問④：敷金から足が出る現状回復とは

敷金から足が出る現状回復とは、退去時の原状回復費用が敷金を超えることを意味します。今回の場合、敷金は家賃3ヶ月分と高額ですが、減価償却されるため、実際にはそれほど多くは戻ってこない可能性があります。

現状回復費用は、借主の故意・過失による損傷を除き、経年劣化による損耗は大家負担となるのが一般的です。しかし、判断が難しいケースも多く、不動産会社との交渉が重要になります。

オーナーが両親の知り合いであるとのことですが、感情的な対応ではなく、客観的な証拠に基づいて冷静に交渉することが重要です。写真や動画、契約書などを提示し、冷静に現状を説明しましょう。必要であれば、弁護士や専門家への相談も検討しましょう。

専門家の視点：弁護士・不動産鑑定士

弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することで、より客観的な視点と法的根拠に基づいたアドバイスを得ることができます。特に、敷金精算に関するトラブルは、専門家の知識と経験が不可欠です。

弁護士：賃貸借契約に関する法律的な知識を持ち、交渉や訴訟などの法的措置をサポートします。
不動産鑑定士：建物の現状を客観的に評価し、修繕費用や減価償却の妥当性を判断します。

専門家への相談は、費用がかかりますが、トラブルを未然に防ぎ、損失を最小限に抑えるためには有効な手段です。

まとめ：記録と冷静な対応が重要

賃貸住宅でのトラブルを回避するには、入居前の状態をしっかりと記録し、問題が発生した際には冷静に対応することが重要です。不動産会社との良好なコミュニケーションを心がけ、必要に応じて専門家の力を借りることも検討しましょう。

今回のケースでは、地震による亀裂拡大の可能性、入居前の汚れや傷の存在、敷金精算に関する不安など、複数の問題点が絡み合っています。そのため、全ての状況を記録し、不動産会社と丁寧に話し合うことが大切です。感情的に対応せず、客観的な証拠を提示することで、より円満な解決に近づけるでしょう。