賃貸マンションの現状回復とは？
賃貸マンションの現状回復とは、契約時に受け渡された状態に、できるだけ近い状態に戻すことを指します。ただし、借主の故意または過失による損耗を除き、通常の使用によって生じた損耗は、借主の負担とはなりません。 この「通常の使用」の範囲が、トラブルの発生原因となることが多いのです。 具体的には、経年劣化による傷み、自然災害による損傷などは、借主の負担とはなりません。しかし、故意に壁に穴を開けたり、家具の移動で床に傷をつけたりといった行為は、借主が費用を負担する必要があります。
現状回復義務と借主の責任
現状回復義務は、民法616条に規定されています。 しかし、この条文は抽象的であるため、裁判例や判例に基づいて判断されることが多いです。 そのため、契約時に現状を写真や動画で記録しておくことが非常に重要です。 また、契約書に現状の状況を詳細に記載し、不明な点は事前に確認しておくことで、後のトラブルを回避できます。
気になる箇所の詳細と対応策
質問者様が発見された箇所の詳細と、それぞれの対応策について解説します。
①壁に釘がささっている。穴が空いている。
小さな釘の穴や、画鋲の跡程度であれば、通常の使用による損耗とみなされる可能性が高いです。しかし、大きな穴や、多数の穴がある場合は、修繕が必要となる可能性があります。 契約前に不動産会社に確認し、写真や動画で記録しておきましょう。
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②押し入れの天井が釘で止めてある場所がはずれている。
これは、現状回復が必要となる可能性が高いです。 押し入れの天井がはずれている状態は、通常の使用状態とは言えません。 不動産会社に報告済みとのことですが、修繕費用負担の確認を改めて行いましょう。
③リビングのドアの上の金具が錆びてる。90％ぐらい錆びてる。
90％錆びている状態は、経年劣化ではなく、管理状態の悪さが原因の可能性があります。 不動産会社も「気になる」と発言していることから、大家さんとの交渉が必要となるでしょう。 写真や動画で状況を記録し、修繕費用負担について明確な合意を得ることが重要です。
④窓のサッシの横？に穴が空いている。
穴の大きさや原因によって、対応が異なります。 小さな穴であれば、通常の使用による損耗とみなされる可能性がありますが、大きな穴や、明らかに故意によるものと判断される場合は、修繕が必要となる可能性があります。 こちらも、写真や動画で記録し、不動産会社に確認しましょう。
⑤部屋の絨毯にシミがついている。
シミの種類や大きさによって対応が異なります。 洗剤で落とせる程度の軽いシミであれば、通常の使用による損耗とみなされる可能性がありますが、落ちないシミや、大きなシミの場合は、修繕が必要となる可能性があります。 契約前に写真や動画で記録しておきましょう。
退去時のトラブルを防ぐための具体的なアドバイス
* 契約前に現状を詳細に記録する： 写真や動画を複数枚撮影し、日付と時間、場所を記録しておきましょう。 特に、気になる箇所は複数枚撮影し、様々な角度から撮影することが重要です。
* 契約書に現状を記載する： 契約書に、現状の状態を詳細に記載してもらいましょう。 不明な点があれば、事前に確認し、合意事項を明確に記載してもらうことが大切です。
* 不動産会社とのコミュニケーションを密にする： 気になる点があれば、すぐに不動産会社に連絡し、対応を依頼しましょう。 メールで連絡を取り、記録を残しておくことも有効です。
* 専門家への相談： トラブルが発生した場合、弁護士や不動産専門家などに相談しましょう。 専門家のアドバイスを受けることで、適切な対応を取ることができます。
* 退去時の立会いを依頼する： 退去時には、不動産会社立会いの下、現状を確認してもらいましょう。 その際、現状回復費用に関する明細書を必ず受け取り、内容を確認しましょう。
専門家の視点：弁護士からのアドバイス
弁護士の視点から見ると、現状回復に関するトラブルは、「通常の使用の範囲」の解釈が曖昧なことが原因となることが多いです。 そのため、契約前に現状を明確に記録し、不動産会社との間で合意形成を図ることが非常に重要です。 また、トラブルが発生した場合、証拠となる資料をしっかりと準備しておくことが、有利に交渉を進める上で不可欠となります。
まとめ
賃貸マンションの現状回復は、トラブルになりやすい問題です。 しかし、契約前にしっかりと現状を確認し、記録を残しておくことで、退去時のトラブルを大幅に減らすことができます。 本記事で紹介したアドバイスを参考に、安心して賃貸生活を送ってください。
