賃貸マンションの未契約駐車スペース駐車トラブルと管理会社の対応について

友人の賃貸マンション訪問時に未契約駐車スペースに駐車したら罰金を取られました。マンションの入り口に防犯カメラがあり、駐車場も映るようで住人である友人と一緒に入館した際に顔から部屋番が分かったようです。以下その時の流れです ①駐車したのは夜の１１時位で深夜１２時半位に警察官二人が「苦情が入ってる」との事で友人部屋を訪問。警官に「民事不介入なのでは？」「なぜ部屋番が分かった？」などと質問するもウヤムヤな答え。当然私はクルマを移動。既述どおり部屋番は防犯カメラで賃借人である友人と一緒に入るところが映っていた為割り出されたと思われる。 ②翌朝１０時頃、マンションの管理会社から部屋の賃借人である友人に電話が入る。内容は、「過去にも何度か停めてますよね」「駐車場の正規の賃借人が無断駐車されて怒ってる。その人が１か月分の料金を払って欲しいと言ってる」「その人とどうして欲しいか相談してまた後で電話する」との事 ※実際には２台分のスペースが常に空いており、駐車場の正規の賃借人は存在しないと思われます。私も訪問時には何度か停めてますし、違う友人も何度も停めてますし、他の入居者の訪問者であろうクルマが停めてあるのも何度も見ています。 ④２０分後くらいに再度管理会社より電話入る。内容は、駐車場の正規の賃借人が１か月分の駐車料金１万円を払えといってるのでこれから訪問します」との事友人は正規の賃借人など存在しないはずなので「直接その方に謝罪したいのでその方と会わせて欲しい」と直接面談を望むも管理会社は「本人は直接会うことは望んでないし、今後の注意事項を話したいので担当者が行きます」との事 ⑤管理会社の人間が訪問し部屋の賃借人である友人が (1)１万円を払わされた (2)今後このようなことがあった場合には部屋の賃貸契約を解約するとの誓約書というか覚書にサインさせられたまた、荷物等の搬入時にも空きスペースに停めることは厳禁で路駐せよとの事でした。確かに停めた自分が一番悪いのは分かってますし、部屋を解約されたら困るので反論はしませんでしたが納得できません。長くなりましたが質問点は以下のとおりです 1駐車場の正規の賃借人が実際に存在しない場合、管理会社の行為は詐欺罪になるのでは？存在したとしても1万円は妥当？月々1万円の駐車料であれば1日当り10,000÷30日＝333円の計算では？ 2今後同様のことがあった場合、部屋の賃貸契約を解約するとのことですが、今後荷物の搬入とかで短時間の駐車をしてバレた場合にはこの程度のことで解約に応じなければならないのか？管理会社に逆襲する場合こちらの住居侵入罪とかの落ち度は？

Contents

1 賃貸マンションにおける未契約駐車スペースの利用と法的問題点
2 具体的なアドバイスと今後の対応
3 専門家の視点
4 まとめ

賃貸マンションにおける未契約駐車スペースの利用と法的問題点

このケースは、賃貸マンションの未契約駐車スペースに駐車したことで発生したトラブルです。管理会社の対応に疑問を感じ、法的観点からの検討が必要となります。具体的には、「駐車場の正規の賃借人が存在しない場合、管理会社の行為は詐欺罪に当たるのか？」と「１万円の支払い額の妥当性、及び賃貸契約解除条項の妥当性」について検証します。

1. 駐車場の正規賃借人が存在しない場合の管理会社の行為

仮に、駐車場の正規賃借人が存在しないにも関わらず、管理会社が「正規の賃借人がいる」と偽って駐車料金を請求したとすれば、詐欺罪に該当する可能性があります。詐欺罪は、人を欺いて財物を取得する行為を処罰する犯罪です。このケースでは、管理会社が虚偽の事実を告げて１万円という金銭を得ている可能性があり、詳細な状況によっては詐欺罪の成立が検討されます。

しかし、詐欺罪の成立には、管理会社が故意に虚偽の事実を告げたことを立証する必要があります。管理会社が何らかの誤解に基づいて、あるいは不注意で虚偽の情報を伝えた可能性も考えられます。そのため、詐欺罪が成立するかどうかは、具体的な事実関係の調査と証拠によって判断されることになります。

2. 駐車料金１万円の妥当性

仮に、正規の賃借人が存在したとしても、１万円という駐車料金は妥当かどうか疑問です。質問者様の計算通り、月額１万円であれば１日あたり約333円となり、数時間程度の駐車に対して１万円は高額です。

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駐車料金の妥当性は、近隣の相場やマンションの駐車場利用規約によって判断されます。近隣の駐車場の料金を調査し、マンションの規約に記載されている料金体系と比較することで、１万円という金額が妥当かどうかを判断する材料となります。

もし、規約に料金が明記されておらず、かつ近隣の相場よりも著しく高額であれば、不当利得に該当する可能性も考えられます。不当利得とは、正当な理由なく利益を得た場合に、その利益を返還させることを求める権利です。

3. 賃貸契約解除条項の妥当性

管理会社は、「今後同様のことがあった場合には部屋の賃貸契約を解約する」と友人に誓約書にサインさせました。これは、契約解除条項の一種です。

契約解除条項の妥当性は、賃貸借契約書の内容や民法の規定に基づいて判断されます。一般的に、契約解除条項は、契約の重要な条項に違反した場合にのみ有効とされます。未契約駐車スペースへの駐車が、賃貸借契約の重要な条項違反に該当するかどうかは、契約書の内容によって異なります。

もし、契約書に「未契約駐車スペースへの駐車は禁止されており、違反した場合、契約を解除できる」といった条項が明記されていれば、管理会社の対応は妥当と判断される可能性があります。しかし、そのような条項がなければ、不当な契約解除とみなされる可能性があります。

具体的なアドバイスと今後の対応

今回のケースでは、以下の点を考慮して今後の対応を検討する必要があります。

証拠の収集：マンションの駐車場の状況、近隣の駐車場料金、賃貸借契約書、管理会社とのやり取りの記録（メール、電話記録など）を収集します。これらの証拠は、今後の交渉や法的措置に役立ちます。
管理会社との交渉：管理会社に、駐車料金の返還と契約解除条項の撤回を求める交渉を行います。交渉にあたっては、収集した証拠を提示し、冷静かつ丁寧に説明することが重要です。弁護士に相談し、法的助言を得ながら交渉を進めることも有効です。
弁護士への相談：管理会社の行為が詐欺罪や不当利得に該当する可能性、契約解除条項の妥当性について、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。
消費者センターへの相談：管理会社の対応に不当な点があると感じた場合は、消費者センターに相談することもできます。消費者センターは、消費者の権利保護のために活動しており、適切なアドバイスや解決策を提供してくれます。

専門家の視点

弁護士や不動産管理の専門家によると、今回のケースは、管理会社の対応に問題点がある可能性が高いと指摘されています。特に、正規の賃借人が存在しないにも関わらず、駐車料金を請求した点、そして契約解除をちらつかせて１万円を支払わせた点は、法的リスクが高いとされています。

専門家は、証拠をしっかりと集め、弁護士に相談して適切な対応をとることを推奨しています。安易に１万円を支払うのではなく、まずは冷静に状況を整理し、専門家のアドバイスを得ることが重要です。

まとめ

賃貸マンションにおける未契約駐車スペースの利用は、トラブルにつながる可能性が高いです。今回のケースのように、管理会社の対応に疑問を感じた場合は、すぐに証拠を集め、弁護士や専門機関に相談することをお勧めします。トラブルを未然に防ぐためには、事前にマンションの駐車場利用規約をよく確認し、不明な点は管理会社に問い合わせることが重要です。