賃貸マンションのトラブル！問題入居者への対応とスムーズな退去方法

賃貸マンションの不良入居者を簡単に退去させる方法を教えて下さい。マンションの管理会社に勤めています。担当している賃貸マンションに質の悪い入居者がいます。 60歳前後の夫婦です。最上階に住む大家さんの主人が他界し、奥様ひとりになってから牙をむくようになりました。駐輪場の自転車が乱れているので大家さんに朝6時に整理しろだの、日常清掃のおじさんを捕まえて掃除の仕方が悪いだの。エレベーターの調子が悪い時、点検に来た保守点検会社の作業員に向かって大声で罵倒したり。 1階店舗の飲食店にダクトの煙が臭いと怒鳴り込み、アルバイトの女性を小突いて泣かせたり。ヤリたい放題です。家賃も2ヶ月遅れており、消防設備点検等、建物維持管理には協力せず部屋に入れなかったり。大家さんは怯えて警察に相談したり、弁護士に高額の費用を支払って裁判所に呼び出し注意するも態度は一向に治りません。この不良入居者、簡単に退去させる方法はないでしょうか？管理会社として手を尽くしましたが、当社に社長を出せと怒鳴り込みに来て手に負えません。その道に詳しい方、ご教授願います。本当に困っています。補足弊社が管理する前から問題を起こしている入居者で、大家さんがご自身で弁護士に依頼しています。弁護士いわく、『この入居者を退去させる事は不可能で、おとなしくさせるのが精一杯だ』との事です。また、『この案件はこちらに任せなさい、管理会社として余計な事をするな』といった姿勢で困っています。

Contents

1 問題入居者への対応：現状分析と解決策
2 専門家の視点：不動産管理会社としての対応
3 事例：類似事例からの学び
4 まとめ：長期的な視点と予防策

問題入居者への対応：現状分析と解決策

ご質問にある状況、非常に困難な状況におかれていることが分かります。60歳前後の夫婦という年齢、大家さんとの関係性、弁護士からの助言など、複雑な要素が絡み合っています。「簡単に退去させる方法」はないと断言せざるを得ませんが、現状を改善し、最終的には退去に繋げるための具体的なステップを提案します。

1. 証拠集めと記録の徹底

まず、現状を客観的に示す証拠集めが不可欠です。騒音や迷惑行為、家賃滞納、建物への損害など、全ての行為について、日付、時間、内容を詳細に記録しましょう。できれば、写真や動画、証言なども合わせて証拠として残してください。これらの記録は、今後の法的措置において非常に重要な役割を果たします。

日付・時間： いつ、何時何分に事件が発生したか
場所： 具体的にどこで発生したか
行為内容： 具体的にどのような行為が行われたか
証人： 証言できる人がいれば、その方の名前と連絡先
証拠写真・動画： 行為の様子を記録した写真や動画

2. 弁護士との連携強化

現状では、大家さんが弁護士を雇用されているとのことですが、管理会社としても、専門家の意見を聞くことが重要です。別の弁護士に相談し、現状の法的リスクと対応策についてアドバイスを求めることをお勧めします。大家さんの弁護士との連携も重要です。定期的に情報共有を行い、共通の目標に向かって協力体制を築くことが必要です。

3. 警察への相談

暴言や暴行、脅迫などの行為は、警察への通報が可能です。証拠を元に、警察に相談し、適切な対応を検討しましょう。警察からの介入は、入居者への抑止力となり、状況の改善に繋がる可能性があります。

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4. 賃貸借契約書の見直し

賃貸借契約書に、迷惑行為や家賃滞納に対する違約金に関する条項が明記されているか確認しましょう。もし、明確な条項があれば、それを根拠に法的措置を進めることができます。契約書にない場合でも、民法に基づいて、損害賠償請求を行うことも可能です。

5. 穏やかなコミュニケーションの試み（リスクと併存）

弁護士のアドバイスを仰ぎつつ、穏やかなコミュニケーションを試みることも重要です。直接的な対決は避け、書面で注意喚起を行うなど、記録に残る方法で対応しましょう。ただし、この方法は、相手が協力的である場合にのみ有効です。危険を感じたり、状況が悪化する可能性がある場合は、すぐに専門家のアドバイスに従ってください。

6. 退去勧告と訴訟

上記の対応にもかかわらず改善が見られない場合は、最終手段として退去勧告を行い、必要であれば訴訟を起こす必要があります。この段階では、弁護士の指導に従い、適切な手続きを進めることが重要です。訴訟は時間と費用がかかりますが、法的根拠に基づいて対応することで、退去を強制することができます。

専門家の視点：不動産管理会社としての対応

弁護士だけでなく、不動産管理の専門家にも相談することをお勧めします。彼らは、同様のトラブルを数多く経験しており、具体的な解決策を提案できるでしょう。また、管理会社として、大家さんとのコミュニケーションを円滑に進めるためのスキルも必要です。大家さんの不安を取り除き、協力体制を築くことで、問題解決への道筋が見えてくる可能性があります。

事例：類似事例からの学び

多くの不動産管理会社が、問題のある入居者への対応に苦慮しています。類似事例を参考に、自社での対応を見直すことが重要です。例えば、早期発見のための定期的な巡回や、入居者とのコミュニケーション強化、トラブル発生時の迅速な対応マニュアルの作成などです。

まとめ：長期的な視点と予防策

問題入居者への対応は、時間と労力を要する困難な課題です。しかし、適切な手順を踏むことで、状況を改善し、最終的には退去に導くことができます。今回のケースでは、証拠集め、弁護士との連携、警察への相談、そして必要であれば訴訟というステップを踏むことが重要です。さらに、将来的なトラブルを予防するためにも、入居審査の厳格化や、契約内容の明確化、入居者との良好なコミュニケーションの維持など、予防策を講じる必要があります。