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賃貸契約における不動産管理会社の義務と責任
賃貸契約において、不動産管理会社は、契約書に記載された事項を履行する義務を負っています。今回のケースでは、「エアコン1台設置」と「浴室クリーニング」が契約書に明記されているにも関わらず、履行されていないため、不動産管理会社の契約不履行にあたると考えられます。
契約書は、家主と借主の間の合意事項を明確に記した重要な書類です。そこに記載された事項は、法的拘束力を持つため、一方的に変更したり、履行を怠ったりすることはできません。特に、エアコン設置や浴室クリーニングといった、居住に直接関わる事項については、契約通りの履行が求められます。
契約不履行に対する対処法と違約金請求の可能性
まず、不動産管理会社に対して、改めて書面で契約不履行を伝え、速やかな履行を強く求める必要があります。内容証明郵便を利用することで、証拠として残せるため、後々のトラブル防止に繋がります。書面には、具体的な履行期限を明記し、期限までに履行されない場合の対応（例えば、違約金請求や契約解除）を明確に記しましょう。
具体的な書面作成例：
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* 契約日
* 契約者名（借主）
* 不動産管理会社名
* 件名：賃貸借契約に関する契約不履行について
* 本文：契約書に記載されているエアコン設置および浴室クリーニングが未実施であること、催促にもかかわらず履行されていないこと、これによる損害（例：暑さによる不快感、不衛生な浴室の使用）を訴えること、履行期限を明確に提示すること、期限までに履行されない場合の対応（違約金請求、契約解除）を明記すること。
違約金請求の可能性について
契約書に違約金に関する条項が明記されている場合は、その条項に基づいて違約金を請求できます。しかし、多くの賃貸契約書では、具体的な違約金の金額が明示されていないケースが多いです。この場合、民法上の損害賠償請求を検討する必要があります。損害賠償請求では、エアコン未設置や浴室清掃未実施によって被った具体的な損害を立証する必要があります。例えば、エアコンがないために購入した扇風機の費用や、自分で浴室清掃を行った費用などを証拠として提出することで、損害額を算出できます。
専門家への相談
契約内容の解釈や損害賠償請求の手続きは複雑なため、弁護士や不動産専門家への相談がおすすめです。専門家は、契約書の内容を精査し、最適な解決策を提案してくれます。特に、証拠集めや交渉、訴訟といった手続きにおいては、専門家のサポートが不可欠です。
具体的な事例と専門家の視点
事例1： ある借主が、契約書に記載されていた冷蔵庫が設置されていなかったため、弁護士に相談。弁護士は、契約書と冷蔵庫がない状態の写真などを証拠として、不動産会社に損害賠償を請求。結果、冷蔵庫の購入費用と同額の損害賠償が認められました。
事例2： 契約書に「入居前にハウスクリーニングを実施する」と記載されていたにも関わらず、清掃が不十分だったケース。借主は、自分で清掃した費用を請求。不動産会社は、清掃の不備を認め、清掃費用の一部を支払いました。
専門家の視点（弁護士）： 「契約書は、家主と借主間の権利と義務を明確に定めたものです。契約書に記載されている事項は、必ず履行されるべきです。履行されない場合は、書面で催促し、それでも履行されない場合は、損害賠償請求を検討すべきです。専門家のサポートを受けることで、よりスムーズに解決できる可能性が高まります。」
インテリアへの影響と解決策
エアコン未設置は、室温調節に大きな影響を与え、快適な居住空間を阻害します。また、浴室清掃の未実施は、衛生面の問題を引き起こし、健康にも悪影響を及ぼす可能性があります。これらの問題は、インテリアの快適性や美観にも影響を与えます。
解決策としては、まず不動産管理会社に速やかに対応を求めることが重要です。その後、状況に応じて、損害賠償請求や契約解除といった法的措置を検討する必要があります。
まとめ：契約書はしっかり確認し、問題発生時は迅速な対応を
賃貸契約を結ぶ際には、契約書の内容を十分に理解し、不明な点は必ず確認することが重要です。万が一、契約不履行が発生した場合は、速やかに不動産管理会社に連絡し、書面で対応を求めましょう。必要に応じて、弁護士などの専門家に相談し、適切な解決策を見つけることが大切です。
