賃貸マンションにおける騒音トラブルと管理会社責任：法的対応の可能性

不動産管理会社の対応に疑問を感じ、法的な対応ができないか悩んでおります。少々複雑ですので、活字にするのが難しいのですが、どなたか法関係に詳しい方にご教示いただきたいと存じます。まず、私（以下、甲）は賃貸マンションに住んでいます。２階が医院でそこの院長がオーナーで、３階から８階がマンションになっています。管理会社は、大きくはありませんが地元で40年続く不動産会社（以下、A社）です。そこは、現在甲が努めている会社（以下、B社）が社寮扱いで借りていて、甲はそこの「住居人」として住んでいます（家賃はB社が支払っている（＝「賃借人」はB社）。甲は少額ですが寮費を毎月払っており、それは毎月の給与から差し引かれる）。部屋は角から２番目の部屋です。先日、甲の部屋の隣（角部屋）の住人（以下、乙）から、「隣の部屋のテレビの音がうるさい」と、A社に苦情の電話が入りました。A社は、何の確認もなく、甲の勤めるB社の寮関係を担当している部署へ、「部屋のテレビの音がうるさいと苦情が来ている。甲の部屋である」と連絡を入れました。B社の担当者は、甲に対し、「A社から部屋のテレビがうるさいと苦情が来ている。会社のお金で住んでいるのであるから、甚だしいことである。以後気を付けるように」と注意喚起をおこないました。甲には全く身に覚えがなかったにもかかわらず、これにより、甲のB社での評価が著しく下がりました（その程度で「”著しく”評価が下がる」ことを疑問に思われるかもしれませんが、B社はそういう会社であることをご理解ください）。以上が経緯です。要点は、①乙の苦情の原因が真に甲にあるかを確認する前に、A社が自身で確信（角部屋から「隣の部屋」と指定されたから、との理由）し、B社に連絡を入れた。②A社は、連絡は必ず「賃借人」に第一に入れる、それを40年やってきたと述べている（しかし、日常の連絡（ｽﾌﾟﾘﾝｸﾗｰ･ｸｰﾗｰ等の点検業務、ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ点検日時お知らせ等）は、甲含め「住居人」に第一に連絡していた。）③A社の言い分は、「管理会社の仕事は、オーナーと「賃借人」の関係、そしてオーナーのビルの全ての「賃借人」が日常生活を快適に過ごせるよう業務を遂行することであり、「賃借人」と「住居人」の関係まで考慮する必要はない」とのこと④甲に減給や謹慎など明確な処分はない。私が求めているものの結論を申し上げると、Ⅰ法的に賠償請求したいⅡ確認したところ、騒音の原因が甲であるかどうか確証はない、とB社に連絡を入れさせるどちらかでも可能でしょうか。A社からの謝罪とかは不要です。形としてほしいです。よろしくお願いします。補足回答依頼に補足します。・A社の一連の行動は、法的に何の問題もないのか YES or NO ”一般論とかではなく、法関係に詳しい方”に、”実例や法律を具体的にあげて”回答いただきたく存じます。それ以外の方は、書き込む時間も無駄だと思いますので、回答いただかなくて結構です。

Contents

1 騒音トラブルにおける管理会社の責任
2 騒音トラブルの予防と対策
3 専門家の意見
4 まとめ

騒音トラブルにおける管理会社の責任

A社の対応は、いくつかの点で問題をはらんでいます。まず、乙からの苦情を甲に直接確認せずに、B社に連絡した点です。管理会社は、入居者間のトラブルに対して、事実関係を正確に把握する責任があります。A社の対応は、憶測に基づいて行動し、甲に不利益を与えたと言えるでしょう。

さらに、A社が「連絡は必ず賃借人に」と主張している点も疑問です。日常の連絡を「住居人」である甲にも行っていた事実から、A社の主張は矛盾しています。管理会社は、賃貸借契約に基づき、賃借人であるB社に対して責任を負うのは事実ですが、同時に、建物の円滑な運営のために、全ての居住者の快適性を考慮する義務も負っています。

A社の行動は法的に問題があるか？

結論から言うと、A社の一連の行動は、法的に問題がないとは言い切れません。YESです。

A社の行為は、民法上の不法行為に該当する可能性があります。民法709条は、「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」と規定しています。

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A社は、乙からの苦情を事実確認せずに甲を犯人扱いし、B社に連絡することで、甲の名誉を傷つけ、B社における評価を下げるという損害を与えました。これは、甲の権利（名誉権、業務上の利益）を侵害する行為と解釈できる可能性があります。

賠償請求の可能性

甲は、A社に対して、損害賠償請求を行うことができます。請求できる損害としては、以下のものが考えられます。

* 精神的苦痛に対する慰謝料：A社の行為によって受けた精神的苦痛に対する慰謝料を請求できます。
* B社における評価低下による損害：B社での評価低下によって生じた損害（昇進機会の喪失、給与減額など）を立証できれば、その損害額を請求できます。ただし、この点については、B社の社内規定や甲の勤務状況など、具体的な証拠が必要になります。

具体的な法的対応

賠償請求を行うためには、以下の手順を踏む必要があります。

1. 証拠の収集：A社からの連絡記録、B社からの注意喚起記録、乙からの苦情内容など、全ての証拠を収集します。
2. 弁護士への相談：弁護士に相談し、法的対応についてアドバイスを受けます。弁護士は、証拠に基づいて、賠償請求の可否や請求額を判断します。
3. 内容証明郵便の送付：弁護士を通じて、A社に対して内容証明郵便を送付し、損害賠償請求を行います。
4. 訴訟提起：A社が賠償に応じない場合は、裁判所に訴訟を提起します。

騒音トラブルの予防と対策

騒音トラブルを予防するためには、以下の対策が有効です。

* 防音対策：窓や壁に防音材を取り付けるなど、防音対策を強化しましょう。カーペットやカーテンなども効果的です。
* 音量に配慮：テレビや音楽の音量に十分配慮し、近隣に迷惑がかからないようにしましょう。特に夜間は音量を下げるなど、配慮が必要です。
* コミュニケーション：近隣住民との良好なコミュニケーションを心がけ、トラブル発生前に問題を解決しましょう。挨拶を交わしたり、ちょっとした気遣いを示すことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

専門家の意見

弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することで、より適切な対応策を見つけることができます。専門家は、法律的な観点から、甲の権利を保護するための最善策をアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ

A社の対応は、管理会社としての責任を果たしていない可能性があります。甲は、証拠を収集し、弁護士に相談することで、損害賠償請求を行うことができます。騒音トラブルを予防するためにも、防音対策や近隣住民とのコミュニケーションを心がけましょう。