状況整理と問題点

まず、現状を整理しましょう。あなたは、旧大家さんとの間で口頭での合意に基づき、敷金なしで入居。契約書が存在せず、扉の傷については口頭で説明し了承を得たものの、写真などの証拠がありません。新しい大家さんとは契約書を交わしており、壁に穴を開けたことは認め、修繕費用を負担する意思を示しています。しかし、扉の傷については、証拠がないため、負担を回避したいと考えているようです。さらに、あなたの部屋の家賃が周辺相場より高いという点も、交渉の材料となり得ます。

問題点は、大きく分けて以下の３点です。

• 契約書の不存在：旧大家さんとの間で契約書が存在しないため、入居時の状況を証明することが困難です。
• 証拠不足：扉の傷について、写真などの証拠がないため、既存の傷だと主張しても信用されにくい状況です。
• 高額な家賃：家賃が高額であることは、修繕費負担の交渉において、ある程度の優位性を主張できる材料となります。

新しい大家さんとの交渉戦略

現状では不利な立場であることは否めませんが、適切な交渉によって、修繕費負担を軽減できる可能性があります。以下の点を踏まえ、新しい大家さんと交渉を進めましょう。

1. 事実を丁寧に説明する

まず、壁の穴については責任を認め、修繕費用を支払う意思を明確に伝えましょう。その上で、扉の傷については、入居時にすでにあったことを丁寧に説明します。旧大家さんとの口頭での合意、そして新しい大家さんとの口頭での了承についても正直に話しましょう。

2. 家賃の高さに着目する

あなたの部屋の家賃が周辺相場より高いことを指摘し、「家賃が高額であることを考慮し、修繕費負担を軽減していただけないでしょうか」と交渉してみましょう。これは、家賃に修繕費が含まれていると解釈できる余地を生み出します。賃貸雑誌などの資料を提示することで説得力を高めることができます。

3. 妥協点を探す

完全に修繕費を免除してもらうことは難しいかもしれません。そこで、修繕費用の一部負担や、修繕方法の変更（例：傷を目立たなくする補修）などを提案し、妥協点を探ることを目指しましょう。

4. 専門家の意見を参考にする

弁護士や不動産会社などに相談し、専門家の意見を参考に交渉に臨むのも有効です。専門家の意見は、交渉の際に大きな力となります。

5. 書面での合意

交渉がまとまった際には、必ず書面で合意内容を記録しましょう。口頭での合意は、後々トラブルになる可能性があります。書面に残すことで、トラブルを回避し、双方の権利を保護することができます。

具体的な交渉例

「○○様、この度は壁の穴について、大変申し訳ございませんでした。修繕費用は全額負担させていただきます。扉の傷につきましては、入居前にすでにあったもので、旧大家さんにも確認済みです。また、この部屋の家賃は周辺相場より5000円高いこともご存じの通りです。家賃に修繕費が含まれていると考えることもできるのではないでしょうか。そのため、扉の修繕費用については、一部負担という形でお願いできないでしょうか？ もしくは、傷が目立たなくなる程度の補修で済ませることは可能でしょうか？ もしよろしければ、これらの点について、書面で合意できれば幸いです。」

予防策：今後の賃貸生活のために

今回の経験を活かし、今後の賃貸生活では以下のような点に注意しましょう。

• 必ず契約書を作成する：入居時には、必ず契約書を作成し、部屋の状態を写真や動画で記録しましょう。これは、退去時のトラブルを回避するために非常に重要です。
• 入居時の状態を詳細に記録する：部屋の傷や汚れなどを写真や動画で詳細に記録し、日付と場所を明確に記載した記録を残しましょう。これは、証拠として非常に有効です。
• 定期的な点検を行う：定期的に部屋の状態をチェックし、変化があれば写真や動画で記録しておきましょう。
• 大家さんとのコミュニケーションを大切にする：何か問題が発生した場合は、すぐに大家さんと連絡を取り、状況を説明しましょう。

まとめ

賃貸アパートの退去時の修繕費問題は、証拠が非常に重要です。今回のケースでは証拠不足が大きなハンディキャップとなりますが、誠実な対応と適切な交渉によって、状況を改善できる可能性があります。専門家の意見を参考に、冷静に、そして丁寧に交渉を進めていきましょう。