賃貸の連帯保証人が死亡した場合の対応と解決策

賃貸マンションの契約期間中に連帯保証人が死亡しました。後任の件でお聞きしたい事があります。私は借主の同居人です。死亡した連帯保証人は借主の父でした。連帯保証人には配偶者(借主の母)はおりませんし、親族も絶縁です。従って頼める人が一人もおりません。その事を不動産に相談しましたが、変なことを言います。以下、電話での会話の流れです。(『』は不動産、矢印→以降はこちらの返答) 『連帯保証人様には、お金の負担などではなく、万が一の遭難などの際に部屋の片付けをお願いしたい。』 →どうしても立てられそうにないので、そういう事なら、役所で万が一の場合の遺品整理などをしてもらえないか、一度相談してみる。『確かにそういうシステムはありますが…。親戚なら高齢でも、年金暮らしでも構わない。保証人がいないと更新がでない。』 →更新は諦める。『本当は親戚がいいが、職場の方でも友人でも無職の人でも誰でも良い。せっかく住んでもらってるので。』 →誰でも良いと言われても、連帯保証人を容易く承諾する人はいないだろう。保証人がいないと即刻退去になるのか？『最悪、同居人の親族でも構わない。』 (との返事で、退去については触れず…) →同居人(私)の親族は既に他界していて居ない。『ならば敷金として家賃三ヶ月分を預けて貰う。が、連帯保証人を探す努力は継続してほしい。見つかるまではそれで良しとする。払わなければ即刻退去になる。』こんな風に不動産に言われています。私共のような面倒な客でも、何とか住まわせて貰えるのは有り難いのですが、取って付けた様に聞こえるせいか、なんだか府に落ちません。皆様はどう思われますでしょうか。私共のように、保証人がいなくなる場合も稀にあると思いますが、法律などで定められてはいないのでしょうか。不動産と大家で規約を決めるのでしょうか。元々敷金がない物件なので、即刻退去ですと違約金が発生してしまいます。出来れば契約期間満了までは住みたいのですが、やはり無理そうでしょうか。賃貸契約にお詳しい方のご意見を頂戴したいです。よろしく御願いします。

Contents

1 連帯保証人が亡くなった場合の対応：賃貸借契約と法律
2 具体的な解決策とアドバイス
3 専門家の視点
4 まとめ

連帯保証人が亡くなった場合の対応：賃貸借契約と法律

賃貸契約において、連帯保証人が亡くなった場合、契約自体が無効になるわけではありません。しかし、家主側は家賃滞納のリスクを抱えることになります。そのため、家主や不動産会社は、新たな保証人を立てることを求めるのが一般的です。今回のケースでは、不動産会社からの対応に戸惑いを感じているとのことですが、その対応は必ずしも不当とは言えません。しかし、対応の仕方に問題点も含まれています。

法律的な根拠

民法では、連帯保証人の責任について規定されていますが、保証人が死亡した場合の具体的な対応については明確に定められていません。そのため、家主と借主の間で合意に基づいた対応が必要となります。重要なのは、契約書に記載されている条項です。契約書に保証人死亡時の対応について具体的な記述があれば、それに従う必要があります。多くの場合、契約書には「保証人の変更」や「保証人不在時の対応」に関する条項が記載されているか、もしくは、それに準ずる条項が記述されている可能性があります。契約書を改めて確認し、該当条項を確認しましょう。

不動産会社の対応の問題点

不動産会社の対応には、いくつかの問題点が見られます。

「部屋の片付け」を保証人の役割とする発言：連帯保証人の役割は、家賃滞納時の債務保証です。部屋の片付けは、本来保証人の役割ではありません。
「誰でも良い」という曖昧な発言：保証人は、責任を負う覚悟のある人物である必要があります。「誰でも良い」という発言は、責任の所在が曖昧になりかねません。
敷金３ヶ月分の提示と即時退去の脅し：敷金は、家賃滞納時の保証として機能しますが、３ヶ月分という金額は物件や地域によって妥当性が異なります。また、即時退去の脅しは、交渉の余地を残さない強硬な姿勢と言えます。

これらの対応は、借主を不安にさせ、不当な圧力をかけている可能性があります。

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具体的な解決策とアドバイス

まず、冷静に現状を分析し、具体的な解決策を検討しましょう。

1. 契約書を精査する

契約書に、連帯保証人死亡時の規定がないか、または、それに準ずる条項がないかを確認しましょう。 保証人変更に関する条項や、保証人不在時の対応に関する条項、違約金に関する条項などを確認してください。

2. 不動産会社との交渉

不動産会社と改めて交渉を行い、以下の点を伝えましょう。

保証人変更の困難さを説明する：親族との絶縁や、新たな保証人を探す困難さを丁寧に説明しましょう。
家賃滞納リスクの軽減策を提案する：家賃の口座振替による自動支払いや、家賃保証会社への加入などを提案し、家賃滞納のリスクを軽減する努力を示しましょう。
敷金３ヶ月分に関する交渉：敷金３ヶ月分は高額なため、金額の減額や、他の保証措置との組み合わせを交渉しましょう。例えば、家賃保証会社と併用するなど。
法的根拠に基づいた主張：契約書の内容や、民法の規定に基づいて、正当な主張を行いましょう。必要であれば、弁護士に相談することも検討しましょう。

3. 家賃保証会社への加入を検討する

家賃保証会社は、家賃滞納リスクを軽減するためのサービスを提供しています。保証会社に加入することで、家主側のリスクが軽減され、契約更新の可能性が高まります。加入費用はかかりますが、現状を打開する有効な手段となるでしょう。

4. 弁護士への相談

交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法的観点から適切なアドバイスを行い、必要であれば家主との交渉を代行します。

専門家の視点

弁護士や不動産鑑定士などの専門家は、賃貸借契約に関する法律や慣習に精通しています。彼らの意見を聞くことで、より客観的な判断と、効果的な解決策を見つけることができます。

まとめ

連帯保証人が亡くなった場合でも、すぐに諦める必要はありません。契約書の内容を確認し、不動産会社と冷静に交渉することで、解決策が見つかる可能性があります。家賃保証会社への加入や弁護士への相談も有効な手段です。大切なのは、誠実な態度で対応し、家賃滞納リスクの軽減に努めることです。焦らず、一つずつ問題を解決していくことで、契約期間満了まで住み続けることができる可能性があります。