１．貸ビル共有部分の無断使用問題

問題点の整理

ご質問では、貸しビルの売却済み部分以外を、購入者が共有部分として無断で使用している状況が問題となっています。購入者が中国人であるという点は、問題解決に直接関係ありません。重要なのは、共有部分の無断使用という事実です。母が「共有部分だから内のもの」という認識は誤っており、共有部分は全てのテナントが共有するものであり、個人が私的に使用することはできません。

具体的な対処法

まず、購入者に対して、共有部分の無断使用を明確にやめさせる必要があります。以下のようなステップで対応しましょう。

• 内容証明郵便による警告： 弁護士に依頼して、共有部分の無断使用の事実と、使用をやめるよう強く求める内容証明郵便を送付します。これは、法的措置を取る前の重要なステップであり、証拠として残ります。具体的な使用状況（荷物置き場、喫煙所など）を明確に記載しましょう。
• 法的措置： 内容証明郵便で改善が見られない場合は、弁護士を通じて、民事訴訟（不法占拠、損害賠償請求など）を起こす必要があります。共有部分の使用状況、使用期間、それによる損害などを証拠として提示します。写真や動画などの証拠は非常に重要です。
• 管理規約の確認： ビルには管理規約があるはずです。その規約に、共有部分の使用に関する規定があれば、それを根拠に警告や訴訟を進めることができます。管理会社があれば、管理会社にも相談しましょう。
• 警察への相談： 場合によっては、警察に相談することも有効です。特に、違法行為（例えば、火災の危険性のある喫煙など）が確認できる場合は、警察が介入する可能性があります。

専門家の活用

弁護士への相談は必須です。弁護士は、状況を正確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。また、訴訟になった場合も、弁護士が代理人として対応します。

２．マンション部屋の占有問題

問題点の整理

ご質問では、転勤中に母があなたの部屋を無断で12歳年下の男性と同居させており、帰ってきた際に男性が占有権を主張する可能性があるという問題です。これは、賃貸借契約とは異なる、所有権と占有権に関する問題です。母との合意に基づいて使用していたとしても、無断で第三者を住まわせる行為は、所有権を侵害する可能性があります。

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具体的な対処法

• 母との話し合い： まずは、母と冷静に話し合うことが重要です。現状を説明し、あなたの部屋を明け渡すよう求めます。家賃の差額を支払っているから問題ないという母の主張は、法的根拠としては弱いです。所有権はあなたにあることを明確に伝えましょう。
• 男性との話し合い： 母との話し合いで解決しない場合、男性と直接話し合う必要があります。男性が家賃と食事代を支払っているとしても、それは母との間の契約であり、あなたとの契約ではありません。あなたの部屋から出ていくよう求めましょう。
• 法的措置： 話し合いで解決しない場合は、弁護士に相談し、明け渡し請求の訴訟を起こす必要があります。この場合、男性が占有権を主張する可能性がありますが、あなたの所有権を証明できれば、勝訴の可能性は高いです。 男性が占有を継続した場合、不法占拠として警察への相談も検討できます。
• 証拠の確保： 話し合いをする前に、あなたの部屋の所有権を証明する書類（登記簿謄本など）を準備しておきましょう。また、男性が住んでいる状況を写真や動画で撮影しておくことも有効です。

専門家の活用

弁護士への相談は必須です。弁護士は、訴訟手続きや証拠収集の方法などをアドバイスしてくれます。

まとめ

どちらの問題も、早期に弁護士に相談し、適切な法的措置を取ることで解決できる可能性が高いです。放置すると、問題が複雑化し、解決が難しくなる可能性があります。早めの行動が重要です。