築40年マンションの排水臭とコンクリートブロックの穴：売り主の責任は？

築40年のマンションを今年の5月に購入しました。部屋は7階建の4階で1階は駐車場とエントランスです。9戸/階で私の家は端から3軒目です。部屋は購入する5年前くらいにリフォームしてあります。（私はゼネコンの設備担当をしていたので、マンションの仕組みはある程度はわかるつもりでいます。）新居に引っ越してから平日の朝と夕方になると洗面所が下水臭いと感じるようになったので、封水切れを調べましたが変わりませんでした。次に、①洗面化粧台の付属のＳトラップ管と床から立ち上がっている排水管との接続に隙間がないか。②洗濯パンのトラップ(横出し)におかしいところが無いか。③ユニットバスのトラップに問題がないか調べました。①と③は問題なかったのですが、②は部品が不足しており、トラップが形成されていなかったので、部品を購入してトラップを形成させたのですが、それでも平日の朝と夕方の下水臭は無くなりませんでした。臭いが出ている時に各器具のところに鼻を当てて臭いを嗅ぐのですが、その部分からは臭いが出ていない様ですが、洗面所に収納室があって、その中の二重床の隙間があいてる部分から臭いがしてくるようでした。その先は探りようが無いと思いましたが、ユニットバスの天井点検口を開けると上階の排水管があり、ユニットバスの横にあるPSにある排水竪管に接続されてました。そのPSには排水竪管以外に、縦列の各階のレンジフード系統のダクトが屋上のハト小屋まで個別に1本ずつ配管されていました（竣工図で確認）。ユニットバスの天井の狭い隙間からそのPSをみると、上下階のスラブ貫通が確実にされているかどうかは分かりませんでした。ただそのPSの壁は防火区画のようなのですが、コンクリートブロックの一部は排水管を繋ぐのに壊されたままで塞がっていませんでした。ただ、ユニットバスの天井内には下水臭いが無いようなので、恐らく床部分の壁も穴が開いていて他の階の臭いが入って来ているのではないかと考えています。それを見てから何故か煙草臭いもするような気がします。仲介の東急リバブルに相談しましたが、雨漏り、水漏れは購入後3か月の瑕疵に該当するが、下水臭や防火区画のブロックの穴は売り主の責任範囲ではないとの事で相手にされません。売り主責任で壁の穴を直してもらうことは出来ないのでしようか。教えてください。よろしくお願いします。

Contents

1 中古マンション購入後の下水臭とPSの穴：原因究明と解決策
2 インテリアへの影響と対策

中古マンション購入後の下水臭とPSの穴：原因究明と解決策

築40年のマンションを購入後、下水臭が発生し、その原因がPS（パイプスペース）内のコンクリートブロックの穴にあると推測されているとのこと。ご自身で排水設備の点検をされた経験から、問題点の特定に近づいているのは素晴らしいです。しかし、東急リバブルからは売り主の責任ではないと断られている状況ですね。

下水臭の原因特定

まず、下水臭の原因を特定するために、以下の点を改めて確認しましょう。

PS内のコンクリートブロックの穴：これが臭いの原因である可能性は高いです。穴から他の部屋の排水管や空気、もしかしたら煙草の煙まで流入している可能性があります。写真や動画で記録しておきましょう。
二重床の隙間：洗面所の収納室の二重床の隙間からも臭いがするという情報も重要です。この隙間からPS内の空気が流入している可能性があります。
他の住戸からの臭い：上階や隣接する住戸からの臭いが漏れてくる可能性も考慮する必要があります。管理会社に相談し、他の住戸の排水設備に問題がないか確認してもらうのも良いでしょう。
排水管の接続部：改めて、全ての排水管の接続部を点検し、隙間がないか確認しましょう。特に、洗濯パンのトラップは、部品不足でトラップが形成されていなかったため、再度確認が必要です。
換気扇の機能：レンジフードや浴室換気扇の機能が正常に動作しているか確認しましょう。換気不足も臭いの原因となる可能性があります。

売り主の責任範囲

東急リバブルの回答にあるように、雨漏りや水漏れは購入後3ヶ月以内の瑕疵担保責任の対象となることが多いですが、下水臭やPS内の穴は必ずしも含まれません。しかし、PS内の穴が既存の欠陥であり、それが下水臭の原因であることが明確に証明できれば、売り主の責任を問える可能性があります。

専門家の意見を参考に

現状では、ご自身での調査だけでは、PS内の穴が下水臭の原因であると断定するのは難しいでしょう。そのため、建築士や不動産鑑定士などの専門家に調査を依頼することをお勧めします。専門家は、PS内の状況を詳しく調査し、穴が既存の欠陥であるか、それが下水臭の原因であるかを判断できます。調査結果を元に、売り主との交渉を進めることができます。

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具体的な対応策

1. **専門家への調査依頼:** 建築士や不動産鑑定士に調査を依頼し、PS内の穴の状態、下水臭との因果関係、そしてその責任の所在について専門的な意見書を作成してもらいます。費用はかかりますが、交渉の強力な武器となります。

2. **写真・動画の証拠収集:** PS内の穴、二重床の隙間、臭いの発生状況などを写真や動画で記録しておきましょう。これらの証拠は、専門家への調査依頼、そして売り主との交渉において非常に重要です。

3. **東急リバブルへの再交渉:** 専門家の調査結果と証拠を元に、東急リバブルに再交渉を依頼します。専門家の意見書があれば、交渉が有利に進められる可能性が高まります。

4. **売り主との直接交渉:** 東急リバブルを通じた交渉がうまくいかない場合は、売り主と直接交渉することも検討しましょう。専門家の意見書と証拠を提示し、誠実に対応することで、解決に繋がる可能性があります。

5. **法的措置:** それでも解決しない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討することも必要です。

インテリアへの影響と対策

下水臭は、生活空間の快適性を大きく損ないます。インテリアの観点からも、この問題を解決することが重要です。臭いが解消された後、快適な空間を作るために、以下の点を考慮しましょう。

空気清浄機：高性能な空気清浄機を設置することで、残留臭を軽減し、空気の質を改善できます。特に、脱臭機能の高い機種を選ぶことが重要です。
消臭剤：様々な種類の消臭剤が販売されています。スプレータイプ、置き型タイプなど、好みに合わせて選びましょう。ただし、根本的な解決策ではないため、あくまで補助的な対策として利用しましょう。
芳香剤：消臭剤と併用して、心地よい香りをプラスすることで、より快適な空間を作ることができます。ただし、香りの強すぎには注意が必要です。
インテリアの素材：臭いの吸収が少ない素材の家具やカーテンを選ぶことで、臭いの拡散を防ぐ効果が期待できます。例えば、レザーやガラスなどの素材は臭いを吸収しにくい傾向があります。
定期的な清掃：定期的な清掃は、臭いの発生を防ぎ、清潔な空間を保つ上で非常に重要です。特に、換気口や排水口の清掃はこまめに行いましょう。

ベージュ色のインテリアは、落ち着きと温かみのある空間を演出します。今回の問題解決後、ベージュを基調としたインテリアで、リラックスできる空間をデザインしてみてはいかがでしょうか。