住むのに疲れちゃう！ いったいなんだこのマンション規約、管理費・修繕積立金不公平に管理組合役員免責料6万円？ ２２戸の築３０年の古く自主管理のマンションです。住んでびっくり、管理規約を盾に昔からの慣習で納得できないことばかりが生じています。事の始まりはバイクの駐車でした。マンション規約ではバイクは置く事ができないのですが、理事長の許可を得てマンション敷地内の片隅に置かしてもらったのですが留めたらマンション規約違反だと猛烈な講義があり、決まりは決まりなのでバイクを処分しました。その事がありよくよく規約を見直すといくつかの疑問が沸きました。①管理費と修繕積立金は、部屋の間取り（2LDK・3LDK）のみで分けら、占有面積では対応していないこと。役員当番が回ってきた時、何らかの理由により受けれられない場合は6万円（理由なき場合は12万円）支払うとなっています。①については、１階住居には専用車庫（鍵付きシャッター）があり専有面積にも関わらず、それに対する負担金はありません。②役員が回ってきたときに協力できない場合の協力金があるのは知っていますが、私が購入した時は次の順番まで10年近くあるとのことでしたが、前の人が次々に断り早くも来年度、6万円を払って欲しいと言われています。このままでは、3年に一度支払わなければならない状況です。「これらのことは違法だ。」と言うと最近雇ったマンション管理士から「訴えるなら訴えればいい、絶対に負けるから」と言われました。この管理士は、以前自分の息子のことで役員免責についておかしいと言って集会で来た人です。それなのに他の人のことになったら何も言いません。「私たちのアドバイザーだろ。なんだその言い方は」と反論しました。飼い犬に手をかまれるとはこのことです。 話が反れて申し訳ありません。①と②について、私から提案した管理規約見直委員会を一応作ってもらい役員間で話し合いは行われているようですが、実際のところ進んではいません。また、雰囲気としては事を荒立てるより今まででよいという感じです。管理規約を盾に言う人もベランダにルーフバルコニーを造作している戸に対しては何も言いません。なにか私には釈然としないことばかりなのですが、我慢するしかないのでしょうか？それとも法的によい策はありますか？どうぞよきアドバイス宜しくお願い申し上げます。 補足 早速のご回答ありがとうございます。当方マンションは、以前、前理事長の提案で管理委託の業者説明会を開きましたが、従業員何人だとかなんらかんだと因縁めいたことを言い、業者を話し合いから追い出してしまった経緯があります。よってきちんと決議されるのかも難しい状況です。できれば、法的な拘束力？を持って強制的に是正する方法はないかと思います。重ねてよろしくお願い申し上げます。
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築30年マンションにおける管理規約の不公平性：問題点の整理
質問者様は、築30年の自主管理マンションにおいて、管理費・修繕積立金の算定方法、役員免責料の額、そして管理規約の運用における不公平さに直面されています。具体的には以下の3点が問題となっています。
- 管理費・修繕積立金の算定：間取り（2LDK、3LDK）のみで算定され、専有面積を考慮していない。1階住戸の専用車庫は専有面積に含まれるにも関わらず、負担金がない。
- 役員免責料：役員を辞退した場合、理由の有無に関わらず高額な免責料（6万円～12万円）を支払う必要がある。当初の説明と異なり、免責料の支払いが早まっている。
- 管理規約の運用：規約違反とされる行為（バイク駐車）に対して厳格な対応をとる一方、他の規約違反（ベランダへのルーフバルコニー設置）については黙認されている。
これらの問題は、管理組合の運営の透明性や公平性に欠けることを示唆しており、居住者の不満や不信感を招いていることがわかります。
管理費・修繕積立金の算定方法の是正
管理費・修専積立金の算定方法は、専有面積を基準とするのが一般的です。間取りのみを基準とするのは不公平であり、法律に違反しているとは断言できませんが、他のマンションと比較して不当に高い負担を強いられている可能性があります。
- 専有面積に基づく算定への変更を提案：管理組合に対して、専有面積を基にした管理費・修繕積立金の算定方法への変更を提案しましょう。具体的な計算方法や根拠を示すことで、説得力を高めることができます。
- 専用車庫の負担金：1階住戸の専用車庫についても、専有面積に比例した負担金を設定するよう提案する必要があります。これは、公平性を確保するためだけでなく、将来的な修繕費用を確保する上でも重要です。
- 資料の提示：近隣マンションの管理規約や管理費・修繕積立金の算定方法を参考に、資料として提示することで、より具体的な提案を行うことができます。
役員免責料の是正
役員免責料は、高額すぎる上に、理由の有無に関わらず一律の金額を課すのは不当です。
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- 免責料の減額または廃止：管理組合に対して、免責料の減額または廃止を提案しましょう。他のマンションの事例を参考に、妥当な金額を提示することが重要です。役員負担を軽減することで、より多くの住民が役員を引き受ける可能性が高まります。
- 免責理由の明確化：免責料の支払いを免除される理由を明確化し、公平な基準を設ける必要があります。例えば、正当な理由（病気、転勤など）がある場合は免除するなど、具体的な条件を提示しましょう。
- ローテーションの見直し：役員任期のローテーションを見直すことで、負担を軽減することも可能です。任期を短縮したり、複数人で分担したりするなど、現実的な方法を検討しましょう。
管理規約の見直しと法的な対応
管理規約の見直し委員会が設置されているものの、進展が見られない状況です。現状維持を望む組合員がいる場合、法的な手段を検討する必要があります。
- 弁護士への相談：弁護士に相談し、管理規約の違法性や不当性を確認してもらいましょう。弁護士は、管理組合に対して是正を求めるための法的措置をアドバイスしてくれます。
- 区分所有法に基づく訴訟：管理組合の運営に問題がある場合、区分所有法に基づいて訴訟を起こすことができます。ただし、訴訟は時間と費用がかかるため、慎重な判断が必要です。弁護士と相談の上、訴訟のメリット・デメリットを十分に検討しましょう。
- 管理組合への書面での要望：まずは、管理組合に対して、問題点と改善策をまとめた書面を提出しましょう。複数の居住者から同様の要望が出れば、管理組合も対応せざるを得なくなる可能性があります。
マンション管理士の対応については、専門家としての倫理に反する行為と言えるでしょう。他の居住者にも相談し、管理組合全体の意見として対応を検討することが重要です。
管理委託への移行
自主管理に限界を感じているのであれば、外部の管理会社に委託することも検討しましょう。
- 複数の管理会社に見積もり依頼：複数の管理会社に見積もりを依頼し、比較検討することで、最適な管理会社を選ぶことができます。管理会社の選定にあたっては、実績や評判、料金体系などを比較することが重要です。
- 管理組合の総会で提案：管理委託への移行は、管理組合の総会で議決する必要があります。そのため、事前に他の居住者と意見交換を行い、賛同を得ることが重要です。
- 管理会社との契約内容：管理会社との契約内容をしっかりと確認し、不明な点があれば質問するようにしましょう。特に、管理費や修繕積立金の算定方法、役員免責料の取り扱いについては、明確に記載されていることを確認する必要があります。
まとめ
築30年のマンションの管理において、公平性や透明性を確保することは非常に重要です。管理組合と話し合いを進めるだけでなく、必要であれば弁護士に相談し、法的な手段も視野に入れるべきです。居住者の権利を守るためにも、積極的に問題解決に取り組むことが大切です。
