築24年賃貸マンションの多様な不具合と対応：家賃減額と費用請求の可能性

賃貸した部屋のお風呂のお湯が出ません。2月初頭に入居しました。浴槽へ給湯するカランから赤錆まみれの水しか出ません。もう一つのカランも歪んでて全く動きません。浴室の換気扇の横に隙間があり、湯気が天井裏に入ってしまいます。天井裏は湿気が強く異臭が漂っています。水回りの排水トラップが機能しておらず悪臭があがってきています。台所の水栓から異音（ウォーターハンマー？）がします。トイレの便座が左後方へ傾いています。トイレのタンク内にはペットボトルが詰め込まれ、時折漏れ出す腐敗臭がきついです。家中の窓のパッキンが経年劣化していてすきま風が酷いです。網戸も破れや紛失があります。エアコンもカビだらけで使えません。不動産会社に電話とメールで対策をお願いしたところ、二週間放置されました。その後事前通告なしに私の留守中に業者が入り、エアコンクリーニングの際にルーバーを破損され、水回りの工事の際に浴室の汚損、雑巾の放置がありました。２月下旬になり、いまでは不具合の多くは解消され、来月頭の浴室の天井の隙間を塞ぐ工事を残すのみとなっております。しかし不具合のあった設備のいくつかは前の入居者の残置物なので今後は対応が難しいと云われました。これは下見時ならびに契約時には何の説明もなかった事柄です。また家中の窓のパッキンはサッシの型番が古すぎて対応できないとのことで、仕方がないので私が部材を購入して自分で取り付けました。網戸も同様のことを云われ、夏の前には作業しようと思っております。確かに築２４年の分譲賃貸なのである程度の不具合は覚悟しており、下見時にこうした不具合を見抜けなかった私にも責任はあるのですが、さすがにちょっと酷いような気がします。この場合購入した部材の費用と家賃の減額を求めることは、妥当なことなのでしょうか？補足下見の際に悪臭のことを云ったら、一週間もすれば消えますよと云われ、電気とガスと水道が止められてたので水周りのチェックができず、不安がよぎりましたが、一ヶ月前まで入居者がいて問題なく居住していたとのことで、こちらも安心してしまい、また、訪れた日が風の無い小春日和だったので窓のパッキンまで確認しませんでした。こちらの確認不足と云われれば、確かにその通りですね…。

Contents

1 築24年賃貸における多様な不具合と対応策
2 家賃減額と費用請求の可能性
- 2.1 家賃減額請求の根拠
- 2.2 部材費用請求の根拠
3 具体的な対応策
- 3.1 専門家の視点：弁護士からのアドバイス
4 まとめ

築24年賃貸における多様な不具合と対応策

築24年の賃貸マンションに入居後、様々な不具合が発生し、対応に苦慮されているとのこと、お気持ちお察しします。入居前に確認できなかった点も多々あり、ご自身にも責任の一端があると感じておられるようですが、状況から判断すると、不動産会社側の対応にも問題点がいくつか見られます。

発生した不具合と不動産会社側の対応の問題点

発生した不具合は、以下の通りです。

お風呂：お湯が出ない、赤錆、カランの歪み
浴室：換気扇の隙間による湿気と異臭、排水トラップの不良による悪臭
台所：水栓からの異音（ウォーターハンマー）
トイレ：便座の傾き、タンク内の残置物による腐敗臭
窓：パッキンの経年劣化によるすきま風、網戸の破損・紛失
エアコン：カビによる使用不可

これらの不具合に対し、不動産会社は二週間放置という対応の遅延がありました。さらに、事前連絡なしの業者侵入によるエアコンルーバーの破損、浴室の汚損、雑巾放置といった二次被害も発生しています。これは、不動産会社側の重大な瑕疵と言えるでしょう。

前の入居者の残置物と対応の難しさ

一部の不具合が前の入居者の残置物によるものと説明されている点も問題です。入居前にこれらの状況が説明されていなかったことは、重要事項説明義務違反の可能性があります。入居者は、物件の状態を正確に把握した上で契約を結ぶ権利があります。

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窓のパッキンと網戸の自己修理

窓のパッキンと網戸の修理を、不動産会社からの指示がないまま、ご自身で行われたとのこと。これは、不動産会社が本来負うべき責任を放棄していると言えるでしょう。

家賃減額と費用請求の可能性

ご自身の確認不足もあったとはいえ、ここまで多くの不具合と不動産会社側の不適切な対応があったことを考慮すると、家賃減額と部材費用の請求は妥当と言えるでしょう。

家賃減額請求の根拠

家賃減額請求の根拠としては、以下の点が挙げられます。

居住性の著しい低下：多くの不具合により、快適な居住が著しく阻害されている。
不動産会社側の対応の遅延と不適切さ：適切な対応がなされず、二次被害まで発生している。
重要事項説明義務違反：前の入居者の残置物に関する説明がなかった。

減額の期間や割合は、不具合の程度や期間、そして不動産会社との交渉次第となります。専門家（弁護士など）に相談することで、より有利な条件で交渉を進めることができるでしょう。

部材費用請求の根拠

部材費用請求の根拠としては、以下の点が挙げられます。

不動産会社側の責任：不動産会社が本来修理するべき不具合であった。
対応不能の言い訳：サッシの型番が古いという理由で修理を拒否された。

領収書などの証拠をしっかり保管しておきましょう。

具体的な対応策

1. **証拠集め:** 不具合の写真や動画、修理にかかった費用に関する領収書、不動産会社とのやり取りの記録（メール、電話記録など）を全て保管しましょう。
2. **内容証明郵便:** 不動産会社に、家賃減額と部材費用請求の意向を、内容証明郵便で正式に伝えましょう。具体的な減額額や請求額を明記し、根拠となる事実を詳細に記載します。
3. **専門家への相談:** 弁護士や不動産会社に詳しい専門家に相談し、法的観点からのアドバイスを受けましょう。交渉が難航する場合は、専門家の力を借りることで有利に進めることができます。
4. **交渉:** 内容証明郵便を送付後、不動産会社と交渉を行いましょう。冷静に、事実を基に主張することが重要です。
5. **裁判:** 交渉がまとまらない場合は、裁判を検討する必要があるかもしれません。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士に相談することで、以下の点についてアドバイスを得ることができます。

法的根拠の確認：家賃減額請求や費用請求の法的根拠を明確にする。
交渉戦略の立案：不動産会社との交渉を有利に進めるための戦略を立案する。
裁判手続きの支援：裁判が必要になった場合、手続きを支援する。

まとめ

築24年の賃貸マンションとはいえ、今回のケースは不動産会社側の対応に問題があると言えるでしょう。家賃減額と部材費用の請求は妥当な要求であり、証拠をしっかり集め、必要に応じて専門家に相談しながら、適切な対応を取ることが重要です。今後のトラブル防止のためにも、入居前に物件の状態をしっかりと確認し、契約書の内容を理解しておくことが大切です。