築23年木造住宅の現状と今後の対策：快適な暮らしと将来を見据えたリフォーム計画

建物の構造に詳しい方お願いします。3階建て木造住宅、築23年の物件に10年住んでいます。ここ数年、みしみしと建物からきしんでる音がします。天井を見るとクロスがちょうどボードのサイズで少し浮いて線が見えています。ドラム式洗濯機を回すと脱水の時に家がかなり揺れます。掃き出し窓の開閉がスムーズではなくなりました。築年数が経ってるから仕方ないことなんでしょうか？潰れるのではないかと心配です。1階がほぼ駐車スペースで居住スペースは2階です。2階の音はビックリする位外に漏れています。足音は特に酷くて2、3階の音、話し声はすごく階下、外に聞こえます。いずれ売りたいなぁと漠然とですが思っているのであまりお金をかけて手入れしたくありませんが、今すべきことで考えられることはありますか？室内干しにするため床から天井まで縦につっばりを立てているのが何カ所かあります。それも原因の一つでしょうか？あまり床と天井はつっばらない方がいいでしょうか？1階の駐車スペースをつぶして奥の部屋とつないでそこにLDKをつくるのはやはり大掛かりで費用もかかりますでしょうか？せっかく庭があるのに居住スペースが2階であるため庭が活かされてません。なるべくお庭に出て有効活用したいです。最近トイレも水漏れしてるし、いろいろガタがきて修繕が必要になってきました。室内の壁を貼り直したりいろいろしたいなーと思ったり、、、、でも後何年持つか分からない家を下手にリフォームするともったいないでしょうか？犬も居るので子供と犬たちが庭で遊べるようLDKを1階へ新たにつくるのはどのくらいの費用がかかりそうですか？分かりづらい文章で申し訳ありません。犬2匹と保育園児の娘と快適に暮らせるように間取りを考えてますが、いい案が浮かびません。現在は2階しかほとんど使ってないのでもったいなく思ってしまいます。どうぞ宜しくお願いします。補足：回答ありがとうございます。建築確認書と建築完了検査済証があるかとのことで購入時の資料では見当たりませんでした。売買契約書の備考に『本建物は平成9年1月20日に新築であるが、実際は平成2年頃に建てられた建物であることを予めご了承下さい』とあります。固定資産税の評価や謄本は平成9年新築で記載されてます。少し気になりました。あと3階は屋根裏部屋で天井が屋根の形状になって立てない所もあるので物置になっています。

Contents

1 現状の把握と問題点の整理
2 緊急性の高い問題への対処
3 中長期的なリフォーム計画
4 費用を抑えるための工夫
5 家の寿命とリフォームの判断
6 建築確認書類の確認
7 まとめ

現状の把握と問題点の整理

まず、ご質問を整理し、問題点を明確にしましょう。築23年の3階建て木造住宅にお住まいの方で、以下の問題を抱えているとのことです。

床鳴りや壁の浮き：みしみとする床鳴りや、天井クロスが浮いていることから、建物の老朽化による構造材の劣化や、地震などによる影響が考えられます。
建物の揺れ：ドラム式洗濯機の脱水時に家が揺れるのは、建物の基礎や構造に問題がある可能性があります。特に、1階が駐車スペースである点が懸念されます。
窓の開閉不良：窓の開閉がスムーズでないのは、経年劣化による歪みなどが原因と考えられます。
遮音性の悪さ：2階からの音が階下や外部に漏れるのは、防音対策が不十分なためです。特に足音は問題が深刻です。
トイレの水漏れ：トイレの水漏れは早急に修理が必要です。放置すると、水回り全体の劣化につながる可能性があります。
間取りの不便さ：居住スペースが2階に集中しているため、庭が活用できていない、という問題があります。犬を飼われていることから、1階にLDKを設け、庭と繋がる空間を確保したいというご希望です。
建築確認書類の不明瞭さ：建築確認書や検査済証が見当たらず、売買契約書に築年数の食い違いが記載されている点も懸念材料です。

これらの問題点を踏まえ、今後の対応を検討していきましょう。

緊急性の高い問題への対処

まず、緊急性の高い問題から対処する必要があります。

1. トイレの水漏れ

トイレの水漏れは、放置すると深刻な水害につながる可能性があります。すぐに専門業者に点検・修理を依頼しましょう。

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2. 建物の揺れ

ドラム式洗濯機の脱水時に家が揺れるのは危険です。基礎の強度や建物の構造に問題がないか、専門業者（建築士や構造設計士）に調査を依頼することを強くお勧めします。これは、建物の安全性に関わる重要な問題です。

3. 床鳴りや壁の浮き

床鳴りや壁の浮きは、建物の劣化が原因の可能性が高いです。状況によっては、部分的な補修が必要になるかもしれません。専門業者に点検してもらい、適切な処置を検討しましょう。

中長期的なリフォーム計画

緊急性の高い問題への対処と並行して、中長期的なリフォーム計画を立てましょう。

1. 1階LDKへの改修

ご希望の1階LDKへの改修は、大掛かりな工事となる可能性が高いです。駐車スペースを潰してLDKを作るには、構造変更が必要になる場合があり、費用も高額になる見込みです。しかし、犬やお子さんの生活空間を庭と繋げることで、生活の質を大きく向上させることができます。

費用は、工事内容（解体、基礎工事、内装工事など）によって大きく変動します。概算費用を知るには、複数の建築業者に相談し、見積もりを取ることが重要です。相見積もりを取ることで、適正価格を把握できます。

2. 遮音性の向上

2階からの騒音が問題になっているため、遮音性の向上は必須です。床や壁に遮音材を追加する、二重窓にするなどの対策が必要です。費用を抑えるためには、DIYも検討できますが、専門業者に依頼した方が確実な効果が期待できます。

3. その他の修繕

窓の開閉不良、室内の壁の貼り直しなどは、予算と優先順位に合わせて段階的に行うことができます。

費用を抑えるための工夫

予算を抑えるためには、以下の工夫が有効です。

優先順位をつける：本当に必要な修繕から行い、不要なものは後回しにする。
DIYを取り入れる：簡単な修繕はDIYで済ませることで費用を削減できる。
複数の業者に見積もりを取る：相見積もりを取ることで、適正価格を把握し、費用を抑えることができる。
補助金制度の活用：自治体によっては、住宅リフォームに関する補助金制度がある場合があるので、確認してみましょう。

家の寿命とリフォームの判断

築23年の木造住宅の寿命は、メンテナンス次第で長く保つことができます。しかし、構造的な問題や老朽化が著しい場合は、リフォーム費用に見合うかどうか慎重に検討する必要があります。

建物の状態を正確に把握するために、建築士や住宅診断士に依頼して、建物の検査を行うことをお勧めします。検査結果に基づいて、リフォームするか、建て替えるか、売却するかを判断しましょう。

建築確認書類の確認

建築確認書や検査済証がないことは、建物の履歴が不明瞭であることを意味します。これは、将来のリフォームや売却の際に問題となる可能性があります。できる限り、これらの書類を探し、見つからない場合は、市町村役場などに問い合わせて確認してみましょう。

まとめ

築23年の木造住宅は、様々な問題を抱えているものの、適切なメンテナンスとリフォームによって、快適な住まいとして長く暮らすことができます。まずは、緊急性の高い問題から対処し、中長期的なリフォーム計画を立て、費用を抑える工夫をしながら、ご家族にとって最適な住まいを実現しましょう。専門家の意見を聞きながら、慎重に判断を進めてください。