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現状と問題点の整理
築2年の賃貸物件に入居予定とのことですが、内覧時に想定外の損傷を発見されたとのこと。具体的には、
- リビングの壁:突っ張り棒による凹み
- アクリルの扉:大きな傷
- クッションフローリング:凹みと破れ
これらの損傷は、前の入居者の使用によるものと推測されますが、現状では居住に耐え難い状態であると判断できます。特に、写真と現状のギャップが大きく、契約時の情報と食い違っている点が大きな問題です。
金曜日の不動産会社との立ち会いにおける対応
金曜日の不動産会社との立ち会いでは、冷静かつ明確に現状を伝えることが重要です。写真や動画で証拠を記録しておきましょう。具体的には、以下の点を伝えましょう。
- 損傷箇所の詳細な説明:凹みの大きさ、傷の長さ、フローリングの破れの状況などを具体的に説明し、写真や動画で証拠を示します。
- 損傷の程度と居住への影響:これらの損傷が居住に与える影響(心理的なストレス、生活上の不便など)を明確に伝えましょう。例えば、「壁の凹みは非常に目立ち、生活に支障はないものの、美観を著しく損なっている」といった表現が効果的です。
- 契約時の説明との相違点:契約時に提示された写真や説明と、現状の相違点を明確に指摘します。「契約時に提示された写真では、壁や床の状態は良好であったにも関わらず、実際には深刻な損傷が見られる」といったように、具体的な違いを指摘しましょう。
- 損害賠償の請求または契約解除の検討:損害賠償の請求、または契約解除を検討していることを伝えましょう。具体的な金額を提示する必要はありませんが、損害の修復に要する費用を考慮していることを示唆することで、交渉の有利性を高めることができます。
契約解除の可能性
契約解除は、民法上の「重要事項説明義務違反」や「瑕疵担保責任」を根拠に主張できます。
重要事項説明義務違反
重要事項説明義務とは、不動産会社が物件の重要な事項を借主に対して正確に説明する義務です。今回のケースでは、物件の損傷状況が契約時に適切に説明されていなかった可能性があります。もし、説明義務違反が認められれば、契約解除が可能となる可能性があります。
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、売買や賃貸借契約において、物件に隠れた欠陥があった場合、売主や貸主がその責任を負うというものです。今回のケースでは、前の入居者の使用によって生じた損傷が、契約時に発見できなかった「隠れた欠陥」に該当する可能性があります。もし、瑕疵担保責任が認められれば、契約解除や損害賠償請求が可能となる可能性があります。
具体的な解決策
不動産会社との交渉において、以下の点を心がけましょう。
- 冷静沈着な態度を保つ:感情的に怒ったり、威圧的な態度を取ったりせず、冷静に事実を伝えましょう。
- 証拠を提示する:写真や動画、契約書などの証拠を提示することで、主張の信憑性を高めることができます。
- 書面でのやり取りを残す:メールや手紙でやり取りを行うことで、交渉内容を記録に残すことができます。
- 専門家の意見を聞く:弁護士や不動産鑑定士などの専門家の意見を聞くことで、交渉を有利に進めることができます。
交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、法律的な観点から適切なアドバイスを行い、必要に応じて法的措置を取ることができます。
予防策:今後の賃貸契約における注意点
今回の様なトラブルを避けるためには、以下の点に注意しましょう。
- 内覧時の確認を徹底する:内覧時には、不動産会社担当者と一緒に行い、物件の状態を隅々まで確認しましょう。写真や動画で記録を残すことも重要です。特に、壁や床、扉などの状態は入念に確認しましょう。
- 契約書をよく読む:契約書には、重要な事項が記載されています。契約前にしっかりと読み、不明な点は不動産会社に確認しましょう。
- 写真や動画で証拠を残す:内覧時には、物件の状態を写真や動画で記録しておきましょう。トラブルが発生した場合、証拠として役立ちます。
- 信頼できる不動産会社を選ぶ:評判の良い不動産会社を選ぶことで、トラブルを回避する可能性が高まります。
まとめ
今回のケースは、賃貸契約におけるトラブルの一例です。契約前に物件の状態を十分に確認し、トラブルが発生した場合には冷静に対処することが重要です。必要に応じて専門家の意見を聞き、適切な解決策を見つけましょう。