気になった物件があるんですが、この物件は地雷なのかどうかジャッジしてください。自分は障害を抱えていて無職でこれまで何十件も不動産回りをしてきましたがどこも断られてきましたがなぜかこの物件を持っている不動産屋は私をムシケラを見るような目ではなく普通に対応してくれて部屋の中も見せてくれるというのです。これまでまわってきたとこはどれも中も見せてくれませんでした。ですがこのマンション、なぜか４階だけ全室空室です。築１９年です。ＲＣで西向き 家賃も交渉できるそうです。でもなんで４階だけあいてるのでしょうか？
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物件の状況と懸念点
築19年、RC造、西向き、4階全室空室という物件は、確かに懸念材料を抱えています。これまで不動産会社に断られてきた経験をお持ちとのことですので、この物件への好意的な対応が逆に不安に感じられるのも理解できます。 4階全室空室という状況は、通常であれば何か問題がある可能性が高いことを示唆しています。
4階全室空室の理由を探る
4階全室空室の理由は様々考えられます。以下に可能性を挙げ、それぞれに地雷の可能性を評価します。
- 日当たり・眺望の問題：西向きで、日当たりが良くない、眺望が悪い、隣接建物との距離が近いなど、居住性に問題がある可能性があります。特に高層階でない限り、西日の暑さや夕方の騒音なども考慮しなければなりません。ただし、これは必ずしも地雷とは限りません。家賃交渉の余地がある点も考慮すると、許容範囲内かもしれません。
- 構造上の問題：築19年経過しているため、建物の老朽化による問題（雨漏り、シロアリ被害、配管の老朽化など）が考えられます。特に4階に集中しているということは、建物の構造的な問題が影響している可能性も否定できません。これは深刻な地雷の可能性があります。専門家による建物調査が必須です。
- 騒音問題：4階であっても、近隣からの騒音、あるいは建物の構造上の問題による騒音（足音など）が原因で空室になっている可能性があります。特に、RC造であっても、防音性能が低い場合もあります。
- 管理状況の問題：建物の管理状況が悪い場合、居住者は離れていく傾向があります。共用部分の老朽化、清掃状況の悪さなども考えられます。これは居住環境の質に直結する重要な問題です。
- 過去の事件・事故：過去に事件や事故が発生していた可能性も考えられます。これは不動産会社に確認する必要があります。ただし、この情報は必ずしも開示されるわけではありません。
- 周辺環境の変化：近隣に新たな施設が建設されたり、反対に閉鎖されたりすることで、居住環境が悪化している可能性もあります。周辺環境を十分に調査する必要があります。
物件調査のポイントと具体的な行動
この物件が地雷かどうかを判断するには、徹底的な調査が必要です。
1. 物件の状況を詳細に確認する
- 建物の外観：ひび割れ、雨漏りの跡、外壁の汚れなど、老朽化の兆候がないか注意深く観察します。写真撮影も忘れずに行いましょう。
- 共用部分：廊下、階段、エレベーターなどの状態を確認します。清掃状況、老朽化の程度などをチェックします。管理状況の良し悪しがわかります。
- 室内：水回り（キッチン、浴室、トイレ）の設備の状態、窓の開閉、壁や床の傷みなどを確認します。特に、湿気やカビの発生、異臭などに注意しましょう。写真や動画で記録しておくと便利です。
- 周辺環境：近隣住民の様子、騒音、治安などを確認します。日中だけでなく、夜間の状況も確認するとより正確な判断ができます。
2. 不動産会社への質問
- 4階全室空室の理由：不動産会社に直接、4階全室空室の理由を明確に質問しましょう。曖昧な回答や、具体的な説明を避ける場合は、警戒が必要です。
- 修繕履歴：建物の修繕履歴を詳しく聞きましょう。大規模修繕工事の実施状況、過去の修繕内容などを確認します。特に、雨漏りやシロアリ被害などの修繕履歴は重要です。
- 管理会社：管理会社名を確認し、管理状況について質問しましょう。管理会社に直接問い合わせるのも良いでしょう。
- 過去のトラブル：過去に発生したトラブル（騒音問題、事件・事故など）について質問しましょう。ただし、プライバシー保護の観点から、詳細な情報は得られない可能性があります。
3. 専門家への相談
不安な場合は、不動産鑑定士や建築士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は建物の状態を客観的に評価し、潜在的なリスクを指摘してくれます。費用はかかりますが、大きな損失を防ぐためには有効な手段です。
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家賃交渉と契約
家賃交渉が可能とのことですが、物件の状態を踏まえた上で、妥当な価格を提示しましょう。安すぎる家賃は、何か問題があることを示唆している可能性もあります。
契約前に、必ず重要事項説明書をよく読み、内容を理解した上で契約しましょう。不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を求めましょう。
まとめ
築19年、RC造、西向き、4階全室空室という物件は、地雷の可能性も否定できません。しかし、不動産会社が好意的に対応してくれたという点、家賃交渉が可能という点は、必ずしも地雷とは限らない可能性も示唆しています。
重要なのは、徹底的な調査と専門家への相談です。 安易に契約するのではなく、慎重に判断し、納得できる物件を選んでください。 あなたの状況を踏まえ、無理のない範囲で物件探しを進めていくことが大切です。
