築15年賃貸マンションのリフォーム：管理会社とリフォーム会社、どちらを選ぶべき？

築15年の賃貸マンション（4階建、3ＤＫ、16部屋）のオーナーです。外観のリフォーム（外壁塗装、防水工事など）は今年完了しました。空き部屋から随時室内のリフォームを考えているのですが、キッチン、トイレ、浴室、洗面、エアコン、クロスの全面張替えと挙げればきりがありません。今までも退去後に、一部及び全面、必要に応じてリフォームしてきましたが、備え付けの物（上記）が古くなってきたので、出来る限り新品に換えたいと思っています。予算が許せば全面リフォームしたいのですが・・・今回、管理会社（Ａ社）のリフォームと、別のリフォーム会社（Ｂ社）の見積もりを取ったところ、リフォームする場所に若干の違いがありました。Ａ社は最低限のリフォームで現状維持的な内容の見積もり、Ｂ社はこの際一気にイメージチェンジ的な内容の見積もりでした。確かに、Ｂ社の方がリフォーム後が楽しみな感じです。これまでリフォームはＡ社に任せてきて、クレームもほとんどありませんし、リフォーム後の入居時にも手直しや別注文もほとんどありません。しかし今回は、前回の入入居者が５年以上住み、退去からほぼ一年が経過しようとしている状況で、部屋の中は汚いです。正直自分が見ても、キッチンやトイレなどはクリーニングをしても古い感じは否めません。以前、Ａ社がほぼ全面リフォームした部屋を見ても、変わり映えしないと言うか、キッチンやトイレなどを新品にした割にはなんとなくですが、古い感じがしました。管理会社Ａ社が進めるリーフォームで今まで通りにした方が良いのか、Ｂ社が進めるリフォームをした方が良いのか（綺麗にしたから入居が決まるとは限りませんが）悩んでいます。Ｂ社は外壁や防水工事をした会社で、自宅も一部リフォームしてもらった会社で、信頼しています。今回は賃貸マンションなので、入居者にもよりますが、大切に使ってくれる方ばかりではないのは承知しています。そう考えると、一般住宅に使うようなちょっと高級なものでなくてもいいような気がしますが、同じ賃貸マンションのオーナー様方はどのように考えるのでしょうか？入居者様方は、新品の方がいいですよね。もし、Ｂ社でリフォームした場合、賃貸料は値上げして募集してもよいのでしょうか？それとも据え置きの方がよろしいのでしょうか？立地条件ですが、管理会社の方からは、割と沿岸部に近い物件なので、入居付けに苦戦していますとのことでした。しかし、ここ半年で二件の入居がありました。今までは管理会社に任せきりでしたが、外壁や防水工事、入居率の問題で、事業として見直すところなどがでてきました。最低限のリフォームなら金額的にも抑えられますが、近隣の物件との競争に勝てないような気がします。長文になってしまいましたが、賃貸マンションの場合、どのようなことに気をつけてリフォームすればいいのでしょうか？皆様、知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。補足kojirouchan4さん、足袋猫さん、早速のご回答ありがとうございます。デザイナーズマンションの案ですが、見た目重視でよろしいのでしょうか？ぱっと見同じ様なキッチンでも、グレードが違うと機能も違い、値段も変わってきます。キッチンに限らず、誰でも知っている様なメーカーの物と、あまり知られていないメーカーのもとありますが、そこでも悩んでしまいます。照明などのスイッチを今風のタイプに換えるのもいいと思います、他にもちょっとした変化を付けられる物はありますか？後、二社の見積もりで違ってくるのがクロスの値段なのですが、どちらも張替え一式で㎡単価でした。賃貸マンションのクロスの㎡単価の相場（スタンダードな値段）というものはあるのでしょうか？1000円を切ると安い、1200円は高いなど・・・宜しくお願いいたします。

築15年賃貸マンションのリフォーム：現状と課題

築15年の賃貸マンションのオーナー様は、空き部屋のリフォームに悩んでいらっしゃいます。管理会社A社は現状維持を重視した最低限のリフォームを提案する一方、B社はイメージチェンジを提案しており、その違いに迷われています。特に、築年数の経過による老朽化が顕著なキッチンやトイレ、浴室などの設備更新が課題となっています。沿岸部という立地条件も考慮すると、近隣物件との競争に打ち勝つための差別化が求められます。

管理会社A社とリフォーム会社B社の提案の違い

A社は現状維持を重視した最低限のリフォームを提案しており、コストを抑えられるメリットがあります。しかし、競争力の面では劣る可能性があります。一方、B社はイメージチェンジを重視したリフォームを提案しており、魅力的な物件になり入居率向上に繋がる可能性が高い反面、コストは高くなります。 A社はこれまで信頼関係を築いてきた実績があり、手直しやクレームが少ないというメリットがあります。しかし、今回のケースでは、築年数による老朽化が顕著であり、最低限のリフォームでは魅力が不足する可能性があります。

賃貸マンションリフォームにおける重要なポイント

賃貸マンションのリフォームでは、以下の点を考慮する必要があります。

1. 費用対効果

高級な設備を採用するよりも、費用対効果を重視することが重要です。入居率向上に繋がるリフォームを優先し、コストパフォーマンスの高い素材や設備を選ぶべきです。例えば、キッチンや浴室は、機能性と耐久性を両立した中価格帯の製品を選ぶことで、コストを抑えつつ、入居者への満足度を高めることができます。

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2. 競争力

近隣物件との競争力を高めるために、リフォームは必須です。築年数の古い物件は、設備の老朽化が目立ちやすく、入居者にとって魅力が低いと判断されがちです。そのため、競争優位性を保つために、設備の更新や内装の刷新は不可欠です。特に、キッチン、バスルーム、トイレといった水回りの設備は、清潔感と機能性を重視してリフォームする必要があります。

3. 入居者ニーズ

入居者のニーズを把握することも重要です。清潔感と快適性を重視する傾向があります。そのため、リフォームにおいては、清潔感のある素材や色使い、そして使い勝手の良い設備を選ぶことが重要です。例えば、明るい色合いのクロスや、収納スペースの充実など、入居者にとって快適な空間を演出する工夫が必要です。

4. 耐久性

入居者による使用頻度や使用方法によっては、設備の劣化が早まる可能性があります。そのため、リフォームにおいては、耐久性の高い素材や設備を選ぶことが重要です。特に、水回りや床材などは、耐久性のある素材を選ぶことで、長期間にわたって良好な状態を維持できます。

具体的なリフォームプラン例

B社の提案をベースに、費用対効果と競争力を考慮したリフォームプランを提案します。

キッチン

* システムキッチンへの交換：機能性とデザイン性を両立した中価格帯のシステムキッチンを選択。
* ワークトップの素材：耐久性と清掃性の高い人工大理石などを選ぶ。
* 収納スペースの充実：食器や調理器具を収納できる十分なスペースを確保。

浴室

* ユニットバスへの交換：清潔感と機能性を重視したユニットバスを選択。
* 浴室乾燥機：カビ防止と省エネルギー効果を期待できる。
* 手すり：高齢者や体の不自由な方にも配慮したバリアフリー設計。

トイレ

* ウォシュレット付きトイレへの交換：清潔感と快適性を向上させる。
* 手洗い器の設置：洗面スペースの確保。

洗面

* 洗面化粧台への交換：収納力と使い勝手の良い洗面化粧台を選択。
* 鏡の交換：清潔感のある鏡を選ぶ。

クロス

* 防カビ・抗菌効果のあるクロスを選択：清潔感を維持しやすく、長持ちさせる。
* 明るい色合いのクロス：清潔感と広々とした印象を与える。
㎡単価は、使用するクロスによって大きく変動します。標準的なクロスであれば、1000円～1500円/㎡程度が相場です。1000円を切るものはコストパフォーマンスに優れていますが、耐久性やデザイン性に劣る可能性があります。1200円以上は比較的質の良いクロスが多いですが、予算との兼ね合いも考慮する必要があります。

その他

* 照明器具の交換：LED照明は省エネルギーで長寿命。
* スイッチ・コンセントの交換：デザイン性と使いやすさを両立。
* 床材の交換：耐久性と清掃性の高いフローリングを選択。

賃貸料の値上げについて

リフォームによって物件価値が向上すれば、賃貸料の値上げも検討できます。しかし、近隣物件の相場や入居状況を考慮し、適正な価格設定をすることが重要です。値上げ幅が大きすぎると、入居率が低下する可能性があります。

専門家の意見

不動産管理会社やリフォーム会社に相談し、専門家の意見を聞くことが重要です。複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで、最適なリフォームプランを選択できます。

まとめ

築15年の賃貸マンションのリフォームは、費用対効果、競争力、入居者ニーズ、耐久性を考慮した計画が必要です。管理会社とリフォーム会社それぞれの提案を比較検討し、最適なプランを選択することで、入居率向上と資産価値の向上を実現できます。 B社が提案するイメージチェンジは魅力的ですが、費用対効果を常に意識し、入居者にとって快適で、かつオーナー様にとっても経済的にメリットのあるリフォームを心がけましょう。