築10年賃貸物件の修繕費用トラブルと適切な負担割合

大家です。 3月に退去した方との修繕費用でもめています。先方には仲介の業者が入っていて、築10だからクリーニング以外の費用は1割までしか払いません。と言われました。入居年数は5年です。こちらも仲介の不動産屋さんにまかせていたので、先方の仲介業者は現場を見てくれと言っても見に来てくれない状態で困っていると不動産屋さんから電話があり、詳細を知りました。直接、私が先方と交渉することになると先方の担当者が変更になり、全室リフォームして引き渡したのに1割負担はおかしいのではないですか？とお話したら負担割合3割が妥当だということになりました。その他、借主が負担する部分が大きいと思われるもの・部屋のドアをぶち破っている。・キッチンの引き出し、洗面台下のドアの留め具を折って破損させている。・床暖房用の無垢フローリングに小指の先ほど彫刻刀で削ったような深さ3～4ｍｍの穴が4か所、塗装下の白木色になっています。・ペットのおしっこ跡？フロアーコーティング塗装がところどころ膨らんでしまっている。・クロスの下部分に引っかき傷が無数にある。ペットか小さい子供？・クロスも破けるほどの壁の陥没（ビール瓶の底くらいの大きさ、深さ3mmくらい）・換気孔の留め具を引っ張って外し、周りのクロスを破く・洗面所の洗濯機置き場の横のクロスを横に50cm×幅2cm破ってある。無傷の部屋が1つもありません。通常の使い方ならLDKのクロス張り替えとクリーニングで２０万円程度で済むはずなのに、破損個所が多すぎてひどい。全面フロアーコーティング塗装しておいたのに白木部分がでるほどの穴をあけられ、かなりショックです。修繕費用の見積もりは、39万円にもなってしまった。見に来いと呼びつけやっと見にきたのが退去から１ケ月後、その間募集も出来ず、仲介業者の粘りで長引けば大家が根負けすするだろうという魂胆なのか？と思われました。当初１２万円の負担だと言い張っていたものが、やっと１７万円になりました。フローリングの穴の修復全額、フローリングのコーティングのやり直し３割→５割に、エアコンクリーニング５割→全額負担してくれと交渉しています。これが認められれば２３万円になるので、私の負担は１６万円になります。１０～１５年以上は大丈夫と言われたフロアーコーティング塗装を５年でダメにされ、大家の負担がなんで７割？エアコンクリーニング５割、大家負担？今時は、貸す際にメンテナンスの方法、傷を付けないように注意することを先に通知しておかないとダメですよ。と先方の仲介業者に言われました。今って、借主がそんなに有利なんですか？補足訂正・壁の穴は石膏ボードをぶち破っていました。新たに発見、釘＋接着剤、剥がすとクロスが破ける、洗面台にテープ貼り接着汚れになる、クレヨン汚れを放置。いらないもの？カーテンレール、除湿剤、置き去り。退去の際、子供がお菓子ぶちまけた後に掃除せず放置して帰ったので、かなり腹立たしいです。

Contents

1 賃貸物件の修繕費用トラブル：大家さんの立場から
2 まとめ

賃貸物件の修繕費用トラブル：大家さんの立場から

築10年の賃貸物件で、退去後の修繕費用をめぐるトラブルが発生し、非常に困っている状況ですね。 39万円という高額な見積もり、そして退去後1ヶ月も現場確認に来なかった仲介業者、様々な問題が複雑に絡み合っています。まずは、冷静に状況を整理し、一つずつ解決策を探っていきましょう。

問題点の整理と具体的な事例

現状の問題点は以下の通りです。

* **過剰な損耗と故意の損傷：** フローリングの穴、壁の陥没、ドアの破損など、通常の使用では考えられないような損傷が多数確認されています。これは、借主側の故意または重大な過失によるものと考えられます。特に、彫刻刀で削られたフローリングの穴は、故意の損傷と判断できるでしょう。
* **仲介業者の対応：** 現場確認が遅れたこと、当初の負担割合が不当に低かったことなど、仲介業者の対応にも問題があります。大家さんの立場を十分に理解し、適切な対応を取ってくれる業者を選ぶことが重要です。
* **修繕費用の負担割合：** 築年数や入居期間を考慮しても、借主側の負担割合が低いと感じるのは当然です。しかし、交渉によって負担割合が3割から17万円にまで上がったことは、一定の成果と言えるでしょう。
* **追加の損傷発見：** 退去後に、釘や接着剤の使用による損傷、クレヨン汚れ、放置された私物などが発見されました。これらは、借主側の責任において修繕が必要となります。

借主の修繕費用負担割合に関する法律と判例

借主の修繕費用負担割合は、損傷の程度、原因、通常の使用によるものか否かなどを総合的に判断して決定されます。民法616条では、借主は「故意または過失によって物件を毀損した場合」に損害賠償の責任を負うと規定されています。今回のケースでは、故意または重大な過失による損傷が多く見られるため、借主側の負担割合が高くなる可能性が高いです。具体的な判例を参考に、弁護士や不動産専門家などに相談することをお勧めします。

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具体的なアドバイス：交渉と証拠の確保

1. **証拠の徹底的な収集：** 写真、動画、見積書などを全て保管しましょう。特に、損傷箇所の詳細がわかる写真や動画は、交渉の際に非常に有効です。損傷箇所の位置や大きさを明確に示すことが重要です。追加で発見された損傷についても、同様に証拠を収集しておきましょう。
2. **専門家への相談：** 弁護士や不動産鑑定士に相談し、法的観点からのアドバイスを受けることをお勧めします。専門家の意見は、交渉の際に強い武器となります。また、見積もりの妥当性についても確認してもらうと安心です。
3. **丁寧な交渉：** 感情的にならず、冷静に事実を伝え、証拠を提示しながら交渉を進めましょう。相手方の仲介業者との交渉は、書面で行うことをお勧めします。メールや手紙でやり取りすることで、記録が残るため、後々のトラブルを防ぐことができます。
4. **最終手段：** 交渉がまとまらない場合は、調停や訴訟などの法的措置も検討する必要があります。しかし、法的措置には時間と費用がかかりますので、できる限り交渉で解決を目指しましょう。

今後の対策：予防と明確化

今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸経営において以下の対策を取りましょう。

* **入退去時のチェックリストの作成：** 入居時と退去時の状態を写真や動画で記録し、チェックリストを作成しましょう。これにより、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
* **契約書への明記：** 契約書に、修繕費用に関する事項を明確に記載しましょう。具体的には、修繕費用の負担割合、損傷の種類別の負担割合、入退去時の点検方法などを記載します。
* **入居者への説明：** 入居前に、物件の取り扱い方法や、損傷した場合の責任について、入居者に対して丁寧に説明しましょう。特に、ペットを飼う場合は、ペットによる損傷に関する注意点を明確に伝えましょう。
* **定期的なメンテナンス：** 定期的なメンテナンスを行うことで、老朽化による損傷を予防し、修繕費用を抑えることができます。

まとめ

賃貸物件の修繕費用トラブルは、大家さんにとって大きな負担となります。今回のケースのように、多額の修繕費用が発生し、交渉が長引く可能性もあります。しかし、冷静に状況を整理し、適切な対応を取ることで、問題を解決することができます。証拠の収集、専門家への相談、丁寧な交渉を心がけ、より良い賃貸経営を目指しましょう。