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問題点の整理：家賃滞納と入居者間のトラブル
長年続く家賃滞納問題と、それによって引き起こされた他の入居者とのトラブル、そして老朽化した建物の管理という複数の問題を抱えていることが分かります。 解決には、法律に基づいた適切な対応と、冷静なコミュニケーションが不可欠です。 特に、感情的な対応は事態を悪化させる可能性があるため注意が必要です。
1. 家賃滞納問題への対応
36ヶ月分の家賃、100万円を超える滞納は深刻な問題です。 既に内容証明を送付済みとのことですが、次のステップとして、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、滞納者への法的措置（訴訟など）の準備や、交渉の代理などを代行してくれます。 弁護士費用はかかりますが、回収できる可能性が高まるだけでなく、今後のトラブル防止にも繋がります。
弁護士への相談：具体的なメリット
* **法的根拠に基づいた対応が可能:** 滞納者への法的措置（訴訟による強制執行など）を検討できます。
* **交渉の代理:** 滞納者との交渉を弁護士が行うことで、感情的な対立を避け、冷静な解決を目指せます。
* **回収可能性の向上:** 弁護士の介入により、滞納者の支払い意欲を高める効果が期待できます。
* **今後のトラブル防止:** 弁護士のアドバイスに基づき、適切な契約書の作成や管理体制の構築ができます。
2. 入居者間のトラブルへの対応
新しい入居者が退去した原因が、家賃滞納者と生活保護受給者2名による嫌がらせであるとすれば、これは重大な問題です。 他の入居者の生活の平穏を脅かす行為であり、放置することはできません。
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具体的な対応策
* **事実確認:** 不動産会社を通じて、具体的な嫌がらせの内容を詳細に把握します。 証拠となる証言や記録があれば、今後の対応に役立ちます。
* **警告と改善要求:** 家賃滞納者と生活保護受給者2名に対し、書面で警告を行い、嫌がらせ行為の改善を要求します。 具体的な行為と、改善が見られない場合の対応（退去勧告など）を明確に記します。
* **必要に応じて退去勧告:** 警告後も改善が見られない場合は、賃貸借契約に基づき、退去勧告を行うことができます。 この際も、弁護士の助言を受けることが重要です。
3. 建物の老朽化問題への対応
築年数の古い建物は、設備の老朽化によるトラブルも発生しやすいです。 既にリフォームを行っているとのことですが、今後の修繕計画を立て、適切なメンテナンスを行う必要があります。
老朽化対策
* **定期的な点検:** 専門業者に依頼し、建物の状態を定期的に点検することで、早期に問題を発見し、対応できます。
* **修繕計画の作成:** 将来的な修繕費用を見込み、計画的に修繕を行うことで、大きな出費を防ぎます。
* **修繕費用の積立:** 修繕費用を積み立て、必要時にスムーズに修繕工事が行えるように準備します。
家賃滞納者への対応：具体的なステップ
家賃滞納者への対応は、感情的にならず、冷静かつ法的な手続きを踏むことが重要です。
ステップ1：弁護士への相談
まず、弁護士に相談し、法的措置の可能性や、交渉の進め方についてアドバイスを受けましょう。 弁護士は、滞納者の状況や、過去の経緯などを考慮し、最適な解決策を提案してくれます。
ステップ2：最終通告
弁護士の助言を得ながら、滞納者に対して最終通告を行います。 この通告では、滞納金額、支払期限、支払いが行われない場合の具体的な法的措置を明確に示す必要があります。 内容証明郵便で送付することで、証拠として残すことができます。
ステップ3：法的措置
最終通告後も支払いが行われない場合は、弁護士を通じて訴訟手続きを開始します。 訴訟では、滞納金額の回収だけでなく、退去命令も求めることができます。
具体的なアドバイス：冷静さを保ち、専門家の力を借りる
今回のケースでは、感情的な対応は事態を悪化させる可能性が高いです。「出ていけ！」という感情的な言葉は、かえって滞納者を刺激し、事態を複雑にする可能性があります。 冷静さを保ち、弁護士などの専門家の力を借りながら、段階的に問題解決を進めていくことが重要です。
まとめ：専門家と連携し、段階的な解決を
家賃滞納問題、入居者トラブル、建物の老朽化という複数の問題を抱えている状況では、感情に任せるのではなく、専門家（弁護士、不動産管理会社など）と連携し、段階的に問題を解決していくことが重要です。 法的措置も視野に入れつつ、冷静な対応を心がけましょう。 早めの対応が、最終的な解決への近道となります。
