競売物件の保証金返還について徹底解説！分譲賃貸マンションのケース

保証金戻ってきますか？現在入居している部屋が競売にかかると裁判所から通達がありました。関西ですの敷金礼金ではなく保証金を数十万預けているのですが、返ってくる可能性はどのくらいあるのでしょうか？分譲賃貸のマンションに住んで８年になります。契約時に保証金を７０万円ほど預けたのですが、今回私の借りている部屋の所有者の債務不履行により、部屋が競売にかかることになり、競落者が新しい所有者になるかもしれません。まだなんともいえないのですが、最悪の場合、退去しないといけないかもしれません。その際、保証金として預けてある７０万円はどうなるのでしょうか？保証金返金額として３０万円という契約になっているのですが、返してもらえるのでしょうか？不安です。また契約時にもらう重要事項説明書には、仲介する不動産屋とは別に、管理会社が貸主として記載されているのですが、管理会社から保証金返金額を返してもらうことは可能でしょうか？

Contents

1 競売物件における保証金の返還：可能性と手続き
2 具体的なアドバイスと事例
- 2.1 事例：
3 まとめ

競売物件における保証金の返還：可能性と手続き

ご質問ありがとうございます。分譲賃貸マンションにお住まいの方で、競売物件となった場合の保証金返還について、非常に不安な状況にあると思います。結論から言うと、保証金の返還は可能性がありますが、必ずしも全額返還されるとは限りません。 返還される金額や手続きは、以下の要素によって大きく左右されます。

1. 契約書の内容と保証金の扱い

まず、賃貸借契約書を丁寧に確認しましょう。契約書には、保証金の定義（敷金、保証金、その他の預り金など）、返還条件、精算方法などが記載されています。特に重要なのは、以下の点です。

保証金の定義： 敷金と保証金は法律上の扱いが異なります。敷金は、原状回復費用に充当される可能性が高く、保証金は家賃滞納などに対する担保として預けられます。契約書で明確に「保証金」と記載されているかを確認しましょう。
返還条件： 契約書に、どのような条件を満たせば保証金が返還されるかが記載されているはずです。例えば、「退去時に建物に損害がない場合」や「家賃滞納がない場合」などが条件として挙げられている可能性があります。
精算方法： 保証金の返還方法や精算方法（例えば、原状回復費用との相殺）が具体的に記載されているかを確認しましょう。ご質問の場合、契約書に「保証金返金額として３０万円」と記載されているとのことですが、これはあくまで上限額の可能性があります。損害賠償額が30万円を超える場合は、返還額が減額される可能性も考慮する必要があります。

2. 管理会社と競落者の役割

ご質問にあるように、管理会社が貸主として記載されている場合、まずは管理会社に連絡を取り、状況を説明することが重要です。 管理会社は、競売手続きに関する情報を把握している可能性があります。競売によって所有者が変わっても、契約上の義務は、競売成立時点までは元の所有者、競売成立後は競落者に移行します。 そのため、保証金の返還請求先も状況によって変化する可能性があります。

競売前： 現所有者（債務者）に保証金の返還を請求できますが、債務不履行の状態にあるため、返還が難しい可能性が高いです。
競売後： 競落者に対して、保証金の返還を請求することになります。競落者は、物件を引き継ぐ際に、既存の賃貸借契約を承継するか、解除するかを判断します。契約を承継する場合は、競落者に対して保証金の返還を請求することになります。契約が解除される場合は、契約解除に伴う保証金の精算が行われます。

3. 原状回復費用と損害賠償

保証金から差し引かれる費用として、原状回復費用と損害賠償があります。

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原状回復費用： 賃貸借契約終了時に、建物の状態を元の状態に戻すために必要な費用です。通常は、経年劣化による損耗を除いた範囲で、借主の責任による損害が対象となります。「通常の使用による損耗」と「借主の故意・過失による損害」の区別が重要です。専門家（不動産鑑定士など）による査定が必要となる場合もあります。
損害賠償： 借主の故意または過失によって生じた損害に対する賠償費用です。例えば、故意に壁に穴を開けた場合などです。

4. 専門家への相談

保証金の返還問題は複雑な場合が多く、弁護士や不動産専門家への相談をおすすめします。専門家は、契約書の内容を精査し、最適な手続きや対応方法をアドバイスしてくれます。特に、競売という特殊な状況下では、専門家の助言が不可欠です。

具体的なアドバイスと事例

1. 契約書を再確認する： 契約書に記載された保証金の定義、返還条件、精算方法などを改めて確認しましょう。不明な点があれば、管理会社に問い合わせてください。

2. 管理会社に連絡する： 競売開始の通知を受けた時点で、管理会社に連絡を取り、今後の手続きや保証金の返還について相談しましょう。

3. 写真や動画で証拠を残す： 退去前に、部屋の現状を写真や動画で記録しておきましょう。これは、原状回復費用に関するトラブルを避けるために非常に重要です。

4. 専門家への相談： 弁護士や不動産専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。費用はかかりますが、トラブルを回避し、権利を守ることができる可能性が高まります。

事例：

Aさんは、分譲賃貸マンションに5年間居住し、保証金として50万円を預けていました。契約書には、通常の使用による損耗を除き、原状回復費用を保証金から差し引く旨が記載されていました。競売により退去することになった際、Aさんは管理会社に連絡し、専門家にも相談しました。専門家のアドバイスに基づき、退去前に部屋の現状を写真で記録し、管理会社と原状回復費用について交渉しました。その結果、数万円の原状回復費用を差し引いた上で、残りの保証金を受け取ることができました。

まとめ

競売物件における保証金の返還は、契約書の内容、管理会社の対応、原状回復費用など、様々な要素によって左右されます。不安な場合は、早急に管理会社に連絡を取り、必要に応じて弁護士や不動産専門家に相談することを強くお勧めします。冷静に状況を把握し、適切な手続きを進めることで、ご自身の権利を守ることが大切です。